BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 2 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 146658

encima de la última tasación. Tras realizar una consulta a la Gerencia Territorial de
Catastro en la Rioja, se verificó que, en enero de 2022, dicho Organismo había iniciado
un procedimiento de valoración colectiva en el municipio de (…), y como consecuencia
se había revisado el valor catastral de estos inmuebles, pasando a cuantificarse en un
total de 1.675.730,32 euros.
El artículo 10.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que
se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (TRLITP-AJD), tras la reforma operada
por la Ley 11/2021 establece lo siguiente:
‘… A efectos de este impuesto, salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas
contenidas en los apartados siguientes de este artículo o en los artículos siguientes, se
considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado.
No obstante, si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación
pactada por ambos son superiores al valor de mercado, la mayor de esas magnitudes se
tomará como base imponible.
Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría
venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas.’
Por su parte, el apartado segundo de este artículo especifica:
‘2. En el caso de los bienes Inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto
en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto.
No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o
contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará
como base imponible la mayor de estas magnitudes.
Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección
General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa,
será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el
precio o contraprestación pactada o el valor de mercado.’
En base a lo anterior, desde julio 2021, la base imponible de ambos impuestos ya no
es el valor real, sino el valor de mercado, y por ello en el caso de los inmuebles se
presume que dicho valor de mercado es el valor de referencia del Catastro. Se trata de
una presunción que, no obstante, admite prueba en contrario.
En octubre 2021 el Ministerio de Hacienda y Función Pública publicó los mapas que
ayudarían a determinar los valores de referencia de los inmuebles en 2022. La normativa
establece que el valor de referencia no puede superar el valor de mercado, para lo que
se aplica un coeficiente de minoración del 0,9 % tanto para inmuebles urbanos como
para rústicos. Estos valores de referencia afectarían a los adquirentes de inmuebles a
partir del 1 de enero de 2022 que tengan que tributar por el Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y/o por el Impuesto de
Sucesiones y Donaciones.
Tras realizar la correspondiente consulta a la sede electrónica del Catastro, se pudo
obtener certificación negativa que acreditó la inexistencia de valor de referencia de los
citados inmuebles para 2022.
Ante esta situación, Cofivacasa transmitió a los socios que la existencia de un valor
catastral superior al de tasación podría entrañar el riesgo de que la Administración
pudiera entablar un futuro procedimiento de comprobación de valores, si el valor
asignado a estos inmuebles a efectos liquidatorios mantiene una diferencia a la baja
sustancial con el valor catastral vigente.
Ante la falta de valor de referencia de estos inmuebles se entiende, que tomar como
valor de mercado el de la última tasación (realizado por la entidad tasadora Rabanaque y
Asociados), sin mayor justificación o soporte que la recogida en su informe, implicaría un
riesgo muy elevado de que la Administración Tributaria cuestionara el valor declarado a
efectos liquidatorios, por los motivos ya expuestos.

cve: BOE-A-2023-22467
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Núm. 262