BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 2 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 146581

hipoteca no puede ser titularizada y, por tanto, no puede resultarle de aplicación lo
establecido en el art. 7 de la Ley 2/1981, del Mercado Hipotecario.
Lo que sí exigen los artículos 682.2 LEC es que se fije un valor o tipo de subasta
para que el acreedor pueda acudir al procedimiento de ejecución hipotecaria. La
expresión del precepto no puede ser más clara: “el precio en que los interesados tasan la
finca o bien hipotecado”. No se exige que un tercero (el supuesto tasador de cualquier
tipo o clase) valore el bien hipotecado, sino que se permite a los propios interesados que
determinen, personal y voluntariamente, el valor del bien hipotecado. Es más, del texto
del precepto se infiere, sin lugar a dudas, que se les permitiría, incluso en el caso de que
se hubiera realizado la tasación conforme lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo,
de Regulación del Mercado Hipotecario, fijar un valor de ejecución que no resulte inferior
al 75 por cien del indicado en aquella tasación (e ilimitadamente superior).
Sería absurdo que, si la Ley no exige una tasación para un acto de disposición
(venta, dación en pago, etc.), lo exija para un acto de gravamen. Sería como afirmar que:
“El que puede lo más, no puede lo menos”.
No cabe duda de que la finalidad de la exigencia del acuerdo respecto del precio en
que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta
es doble:
1.º Por una parte, abrevia el procedimiento, ya que evita el trámite de valoración
previa por un perito que se exige para los demás procedimientos ejecutivos.
2.º Supone también una protección para el deudor si se ejecuta la hipoteca. Es decir,
el deudor acepta, en el pacto de constitución, cuál será el importe por el que deberá
ejecutarse el bien.
Así, al no existir terceros afectados por la valoración, carece de todo sentido la
intervención de un tasador si las partes están conformes con el valor otorgado para la
ejecución.
Por lo demás, con total independencia de que la vinculación existente entre ambas
empresas sugiera inexistente la desprotección (ambas pertenecen al mismo grupo
familiar), lo cierto es que el tipo de subasta fijado supone un incremento de 102.000,00 €
respecto del precio de compra, esto es, un 30% más respecto del valor de adquisición.
Tal incremento respecto del valor de adquisición supone un incremento significativo de la
protección para el deudor hipotecario que, muy seguramente, de realizarse una tasación
por experto, podría verse perjudicado.
Por tanto, la exigencia de tasación por tercero experto, a la postre de ilegal, no
supone en absoluto una garantía ni para el deudor que, además, es empresario, ni para
el mercado hipotecario, ya que no se incorpora a él.
Además, tal exigencia supone una intervención inadmisible en el libre mercado, a la
postre de un encarecimiento absurdo, innecesario e injustificado de la constitución de
garantías reales.»
IV
Mediante escrito, de fecha 4 de agosto de 2023, la registradora de la Propiedad
emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1857 y 1860 del Código Civil; 12, 18, 24, 104, 115, 122, 123, 129,
130 y 144 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 637 a 639 y 682 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil; la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la
protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social; la
Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la
Administración de Justicia y del Registro Civil; los artículos 1, 2, 3, 5 y 7 de la
Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario; 234 y siguientes del

cve: BOE-A-2023-22460
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Núm. 262