III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-22460)
Resolución de 4 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Redondela-Ponte Caldelas, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario entre empresarios.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 2 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 146579
subasta no es inferior al 75% del valor de dicha tasación (hoy el 100% tras la reforma de
la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario).
Su infracción implicaría la nulidad de la estipulación correspondiente, lo que la
inhabilita para su acceso al Registro de la Propiedad y, por tanto, para permitir el
ejercicio de la acción hipotecaria por tales vías procedimentales, de conformidad con el
artículo 130 de la Ley Hipotecaria.
Los artículos 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 129 de la Ley Hipotecaria fueron
modificados por el artículo 1.22 de la Ley 19/2015, de 13 de julio (en redacción
mantenida en cuanto al condicionante por la Ley 5/2019), en el sentido de que el tipo que
sirva en la subasta, no puede ser inferior, en ningún caso, al 100% (artículo 129 de la
Ley Hipotecaria y Resolución de 23 de diciembre de 2020) del valor señalado en la
tasación que, «en su caso», se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la
Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario. Dicha expresión de
“en su caso”, es la que genera dudas acerca de su significado, en el sentido de
preguntase si la misma permite amparar excepciones a la regla general y cuales sean
estas.
Tratándose de entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de
marzo (las facultadas para la emisión de títulos hipotecarios), indudablemente la tasación
debe realizarse por entidad de tasación a que se refiere el artículo 3 de la misma ley
dado el carácter imperativo de las normas de referencia; y esa es la doctrina reiterada
por la Dirección General.
Pero tratándose de hipotecas constituidas a favor de sujetos distintos de los
mencionados en el citado artículo 2 de la Ley 2/1981, como puso de manifiesto la
Resolución de 14 de septiembre de 2016, parece que la tasación no necesariamente ha
de ser verificada por entidad oficial de tasación, por cuanto el artículo 2 de la Orden
ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de
determinados derechos para ciertas finalidades financieras, expresamente delimita su
ámbito, al decir: “La presente Orden será de aplicación siempre que el valor de tasación
se utilice para alguna de las finalidades siguientes: a) Garantía hipotecaria de créditos o
préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos
hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el
artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan
determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado
Hipotecario”.
Por lo tanto, en los préstamos hipotecarios concedidos por entidades distintas de las
expresadas en el artículo 2 de la citada Ley 2/1981, de 25 de marzo, la tasación puede
ser realizada por una entidad que no necesariamente sea de las homologadas según la
misma, pudiendo ser realizadas por otras entidades o personas físicas que tengan entre
sus funciones profesionales la de tasación de inmuebles. Es decir, en tales supuestos no
se excepciona la exigencia de la realización de una tasación profesional de la finca o
bien hipotecado, pero sí la cualificación oficial de la entidad –como entidad homologada–
que realice la tasación, que podrá ser una entidad que no sea necesariamente de las
homologadas, pudiendo ser realizada por otras entidades o profesionales, siempre que
entre sus funciones figure la de la realización de tasaciones, lo que, a su vez, dependerá
de la adecuación de las cualificaciones técnicas de los tasadores a la naturaleza
específica del bien objeto de la tasación.
A la misma conclusión se llega por aplicación de los artículos 7 de la Ley 2/1981 y 8
del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados
aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y
otras normas del sistema hipotecario y financiero, al decir ambos que “los bienes
inmuebles por naturaleza sobre los que recaiga la hipoteca deberán haber sido tasados
con anterioridad a la emisión de títulos por los servicios de tasación de la entidad
financiera prestamista o de entidades homologadas, con arreglo a lo que dispone este
real decreto. Dicha tasación tiene por objeto estimar de forma adecuada el precio que
cve: BOE-A-2023-22460
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Núm. 262
Jueves 2 de noviembre de 2023
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subasta no es inferior al 75% del valor de dicha tasación (hoy el 100% tras la reforma de
la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario).
Su infracción implicaría la nulidad de la estipulación correspondiente, lo que la
inhabilita para su acceso al Registro de la Propiedad y, por tanto, para permitir el
ejercicio de la acción hipotecaria por tales vías procedimentales, de conformidad con el
artículo 130 de la Ley Hipotecaria.
Los artículos 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 129 de la Ley Hipotecaria fueron
modificados por el artículo 1.22 de la Ley 19/2015, de 13 de julio (en redacción
mantenida en cuanto al condicionante por la Ley 5/2019), en el sentido de que el tipo que
sirva en la subasta, no puede ser inferior, en ningún caso, al 100% (artículo 129 de la
Ley Hipotecaria y Resolución de 23 de diciembre de 2020) del valor señalado en la
tasación que, «en su caso», se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la
Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario. Dicha expresión de
“en su caso”, es la que genera dudas acerca de su significado, en el sentido de
preguntase si la misma permite amparar excepciones a la regla general y cuales sean
estas.
Tratándose de entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de
marzo (las facultadas para la emisión de títulos hipotecarios), indudablemente la tasación
debe realizarse por entidad de tasación a que se refiere el artículo 3 de la misma ley
dado el carácter imperativo de las normas de referencia; y esa es la doctrina reiterada
por la Dirección General.
Pero tratándose de hipotecas constituidas a favor de sujetos distintos de los
mencionados en el citado artículo 2 de la Ley 2/1981, como puso de manifiesto la
Resolución de 14 de septiembre de 2016, parece que la tasación no necesariamente ha
de ser verificada por entidad oficial de tasación, por cuanto el artículo 2 de la Orden
ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de
determinados derechos para ciertas finalidades financieras, expresamente delimita su
ámbito, al decir: “La presente Orden será de aplicación siempre que el valor de tasación
se utilice para alguna de las finalidades siguientes: a) Garantía hipotecaria de créditos o
préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos
hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el
artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan
determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado
Hipotecario”.
Por lo tanto, en los préstamos hipotecarios concedidos por entidades distintas de las
expresadas en el artículo 2 de la citada Ley 2/1981, de 25 de marzo, la tasación puede
ser realizada por una entidad que no necesariamente sea de las homologadas según la
misma, pudiendo ser realizadas por otras entidades o personas físicas que tengan entre
sus funciones profesionales la de tasación de inmuebles. Es decir, en tales supuestos no
se excepciona la exigencia de la realización de una tasación profesional de la finca o
bien hipotecado, pero sí la cualificación oficial de la entidad –como entidad homologada–
que realice la tasación, que podrá ser una entidad que no sea necesariamente de las
homologadas, pudiendo ser realizada por otras entidades o profesionales, siempre que
entre sus funciones figure la de la realización de tasaciones, lo que, a su vez, dependerá
de la adecuación de las cualificaciones técnicas de los tasadores a la naturaleza
específica del bien objeto de la tasación.
A la misma conclusión se llega por aplicación de los artículos 7 de la Ley 2/1981 y 8
del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados
aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y
otras normas del sistema hipotecario y financiero, al decir ambos que “los bienes
inmuebles por naturaleza sobre los que recaiga la hipoteca deberán haber sido tasados
con anterioridad a la emisión de títulos por los servicios de tasación de la entidad
financiera prestamista o de entidades homologadas, con arreglo a lo que dispone este
real decreto. Dicha tasación tiene por objeto estimar de forma adecuada el precio que
cve: BOE-A-2023-22460
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