III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-22460)
Resolución de 4 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Redondela-Ponte Caldelas, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario entre empresarios.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 2 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 146578
Según las cláusulas primera y segunda el importe del préstamo asciende a 232.500
euros, conforme a las entregas relacionadas en el expositivo primero.
3. En la cláusula sexta se pacta la ejecución siguiendo el procedimiento del
artículo 129 de la Ley Hipotecaria y el Capítulo V, Título IV del Libro III de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, tasando la finca hipotecada en 312.500 euros sin aportar certificado
de tasación.
Fundamentos de Derecho.
Existe una incongruencia entre la suma de las cantidades transferidas (231.500 €) y
la cantidad expresada como importe del préstamo (232.500 €).
En cuanto a la tasación a efectos de subasta, la cuestión ha sido tratada en la
Resolución de 7 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública.
La problemática del significado del certificado de tasación de las fincas en las
hipotecas a efectos de inscripción de los procedimientos especiales de ejecución
hipotecaria, como queda indicado, ha sido ya abordada por esta Dirección General en
las Resoluciones de 22 de enero y 24 de marzo de 2014, 17 de julio y 7 de octubre
de 2015, 14 de septiembre de 2016, 6 de septiembre de 2017, 18 de diciembre de 2019
o 11 de febrero de 2021, para destacar el carácter imperativo de los requisitos
establecidos por los artículos 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 129 de la Ley
Hipotecaria, entre ellos la tasación ECO realizada por entidad homologada de la finca
hipotecada con cumplimiento de su normativa específica, (vid. el fundamento de Derecho
tercero de la Resolución del 7 de octubre de 2015, tras reforma llevada a cabo por la
Ley 19/2015, de 13 de julio), y la exigencia de que el procedimiento de ejecución
hipotecaria se desarrolle de acuerdo con los pronunciamientos registrales dado el
carácter constitutivo de la inscripción de hipoteca (artículo 130 de la Ley Hipotecaria).
Es verdad que inicialmente la exigencia de tasación de la Ley de la Ley 2/1981,
de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema
hipotecario y financiero, tenía como objeto prioritario garantizar el cumplimiento de los
límites impuestos al importe de los créditos hipotecarios que puedan servir de garantía a
las emisiones de cedulas o bonos hipotecarios (artículo 2 de la Orden ECO 805/2003), lo
que servía de protección frente a la sobretasación no sólo a los inversores en el mercado
hipotecario sino también al propio deudor cualquiera que fuere su condición, previniendo
situaciones de sobreendeudamiento.
Pero posteriormente la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la
protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, a esa
finalidad inicial añadió, para toda hipoteca ya se destine o no a servir de cobertura a una
emisión de títulos hipotecarios, el amparo a los usuarios de los servicios financieros del
peligro de la infravaloración del bien dado en garantía, situación que en los ciclos
económicos de crisis y de contracción de la demanda inmobiliaria puede llegar a
traducirse en un quebranto patrimonial relevante para el deudor ejecutado, sobre todo
teniendo en cuenta que tanto las posturas mínimas admisibles en la subasta, como la
posible adjudicación de la finca al acreedor, en los casos de subasta desierta por falta de
licitadores, se determinan por un valor resultante de la aplicación de ciertos porcentajes
(70% o 50%, según se trata de vivienda habitual o no) sobre el valor de tasación para
subasta fijado en la escritura de constitución (artículos 670 y 671 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil), lo cual puede llevar, si la tasación fue baja, a que el precio del
remate o de la adjudicación al acreedor sea muy inferior al valor objetivo de la finca.
En esa actual situación legislativa, las resoluciones antes citadas señalan que para
poder inscribir los pactos de ejecución directa sobre bienes hipotecados o el pacto de
venta extrajudicial incluidos en las escrituras de constitución de hipoteca, resulta
imprescindible que se acredite al registrador, a través de la certificación oficial pertinente,
la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de
regulación del mercado hipotecario, para que éste pueda comprobar que el tipo de
cve: BOE-A-2023-22460
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 262
Jueves 2 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 146578
Según las cláusulas primera y segunda el importe del préstamo asciende a 232.500
euros, conforme a las entregas relacionadas en el expositivo primero.
3. En la cláusula sexta se pacta la ejecución siguiendo el procedimiento del
artículo 129 de la Ley Hipotecaria y el Capítulo V, Título IV del Libro III de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, tasando la finca hipotecada en 312.500 euros sin aportar certificado
de tasación.
Fundamentos de Derecho.
Existe una incongruencia entre la suma de las cantidades transferidas (231.500 €) y
la cantidad expresada como importe del préstamo (232.500 €).
En cuanto a la tasación a efectos de subasta, la cuestión ha sido tratada en la
Resolución de 7 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública.
La problemática del significado del certificado de tasación de las fincas en las
hipotecas a efectos de inscripción de los procedimientos especiales de ejecución
hipotecaria, como queda indicado, ha sido ya abordada por esta Dirección General en
las Resoluciones de 22 de enero y 24 de marzo de 2014, 17 de julio y 7 de octubre
de 2015, 14 de septiembre de 2016, 6 de septiembre de 2017, 18 de diciembre de 2019
o 11 de febrero de 2021, para destacar el carácter imperativo de los requisitos
establecidos por los artículos 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 129 de la Ley
Hipotecaria, entre ellos la tasación ECO realizada por entidad homologada de la finca
hipotecada con cumplimiento de su normativa específica, (vid. el fundamento de Derecho
tercero de la Resolución del 7 de octubre de 2015, tras reforma llevada a cabo por la
Ley 19/2015, de 13 de julio), y la exigencia de que el procedimiento de ejecución
hipotecaria se desarrolle de acuerdo con los pronunciamientos registrales dado el
carácter constitutivo de la inscripción de hipoteca (artículo 130 de la Ley Hipotecaria).
Es verdad que inicialmente la exigencia de tasación de la Ley de la Ley 2/1981,
de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema
hipotecario y financiero, tenía como objeto prioritario garantizar el cumplimiento de los
límites impuestos al importe de los créditos hipotecarios que puedan servir de garantía a
las emisiones de cedulas o bonos hipotecarios (artículo 2 de la Orden ECO 805/2003), lo
que servía de protección frente a la sobretasación no sólo a los inversores en el mercado
hipotecario sino también al propio deudor cualquiera que fuere su condición, previniendo
situaciones de sobreendeudamiento.
Pero posteriormente la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la
protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, a esa
finalidad inicial añadió, para toda hipoteca ya se destine o no a servir de cobertura a una
emisión de títulos hipotecarios, el amparo a los usuarios de los servicios financieros del
peligro de la infravaloración del bien dado en garantía, situación que en los ciclos
económicos de crisis y de contracción de la demanda inmobiliaria puede llegar a
traducirse en un quebranto patrimonial relevante para el deudor ejecutado, sobre todo
teniendo en cuenta que tanto las posturas mínimas admisibles en la subasta, como la
posible adjudicación de la finca al acreedor, en los casos de subasta desierta por falta de
licitadores, se determinan por un valor resultante de la aplicación de ciertos porcentajes
(70% o 50%, según se trata de vivienda habitual o no) sobre el valor de tasación para
subasta fijado en la escritura de constitución (artículos 670 y 671 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil), lo cual puede llevar, si la tasación fue baja, a que el precio del
remate o de la adjudicación al acreedor sea muy inferior al valor objetivo de la finca.
En esa actual situación legislativa, las resoluciones antes citadas señalan que para
poder inscribir los pactos de ejecución directa sobre bienes hipotecados o el pacto de
venta extrajudicial incluidos en las escrituras de constitución de hipoteca, resulta
imprescindible que se acredite al registrador, a través de la certificación oficial pertinente,
la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de
regulación del mercado hipotecario, para que éste pueda comprobar que el tipo de
cve: BOE-A-2023-22460
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