BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 2 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 146567

fueron unos 35 m2 de la referida finca, reservándose el Sr. R. y su esposa los
aproximadamente 36 m2 restantes. La venta de los 35 m2 a la Sra. G. R. fue realizada
(junto con otra parcela lindera) mediante acuerdo privado de fecha 30 de septiembre
de 1983. No obstante, ante el requerimiento de otorgar escritura pública, y no pudiendo
segregar esos 35 m2 de esa finca, don A. R. A. y doña C. C. C. otorgaron escritura de
venta en el año 2000, de la finca registral completa. Sin embargo, desde el año 1983, en
el que se produce la transmisión, la Sra. G. R. únicamente toma posesión de los 35 m2
vendidos».
6. La finca registral se vendió en su totalidad, puesto que los 35 metros cuadrados
vendidos en documento privado no podían segregarse, para lo cual es necesaria licencia
de segregación, la cual no puede otorgarse si la finca segregada es de extensión inferior
a la determinada como mínima por la administración urbanística competente. Por tanto,
faltaba el objeto del contrato privado. Por ello, se describió en la escritura pública en su
totalidad, por lo que fuere cual fuere el contenido del contrato privado, la finca se vende
en su totalidad, pues así se describe en el título de venta aportado.
En este sentido, debe recordarse que el artículo 1462 del Código Civil dispone:
«Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá
a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se
dedujere claramente lo contrario». Por tanto, habiéndose descrito la finca en su totalidad,
lo que se vendió fue esa totalidad.
Y al inscribirse en el Registro de la Propiedad, su titular registral queda protegido por
la presunción de exactitud de los asientos registrales, que deriva del artículo 38 de la Ley
Hipotecaria, cuando dispone: «A todos los efectos legales se presumirá que los derechos
reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada
por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio
de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos».
Por ello, la Resolución de 3 de junio de 2020 consideró adecuadamente fundadas las
dudas del registrador basadas en operaciones de modificación de entidades hipotecarias
y negocios traslativos no formalizados adecuadamente, como ocurre en el presente
caso, donde el recurrente reconoce en su escrito de interposición del recurso la
existencia de una segregación de facto, contraria a la ley de ordenación territorial
competente, pues el artículo 137 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la
sostenibilidad del territorio de Andalucía, exige licencia de segregación para controlar la
legalidad sustantiva del acto y de un contrato de compraventa en documento privado,
anterior a la venta en escritura pública.
Por tanto, el Registro ha de proteger a la titular registral de la finca 12.529. Así se
desprende del artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, cuando dispone: «Los
asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos
doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles,
están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se
declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley». Y ese es el fundamento
de la calificación registral recurrida, la protección del titular registral inscrito, vigilando y
colaborando también con esta calificación con el cumplimiento de la legalidad
urbanística, al no ser segregables los 35 metros cuadrados, tal como reconocen en su
escrito los recurrentes.
7. Respecto a la afirmación de los recurrentes, cuando declaran que don A. R. A. y
doña C. C. C. solo ostentan la posesión de esos 35 metros cuadrados no segregados,
hay que recordar a los recurrentes lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley Hipotecaria:
«Los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer no serán inscribibles». Y,
además, el último inciso del artículo 38.1.º de la Ley Hipotecaria dispone: «De igual
modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos
reales tiene la posesión de los mismos».
8. Respecto a la afirmación de los recurrentes cuando declaran: «Pese a las
alegaciones realizadas por don A. G. R., esta parte ha de poner de manifiesto que el Sr.
G. R. no es el titular de la finca registral 3/12529, sino que lo es su hermana doña D., de

cve: BOE-A-2023-22458
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Núm. 262