III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-22455)
Resolución de 3 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Almería n.º 5 a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 2 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 146536
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 4 del Código Civil; 11 y 22 de la Ley 49/2003, de 26 de
noviembre, de Arrendamientos Rústicos; la Sentencia del Tribunal Supremo
número 223/1981, de 20 de mayo, y la Resolución de la Dirección General de los
Registros y del Notariado de 29 de agosto de 2019.
1. Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso, otorgada el
día 20 de abril de 2023, se formaliza la venta de una finca rústica, haciéndose constar
que está arrendada a determinada persona por contrato de fecha 1 de septiembre
de 2013. En dicha escritura el vendedor manifiesta que el día 9 de febrero de 2023
comunicó a la arrendataria, mediante el documento que se incorpora, su decisión de
vender el inmueble a los efectos de que pudiese ejercitar el derecho de adquisición
preferente que le corresponde, habiendo transcurrido el plazo de treinta días para dicho
ejercicio sin que la arrendataria haya manifestado su intención de adquirir el inmueble.
Dicho documento es una certificación expedida por determinado operador postal distinto
de la «Sociedad Estatal Correos y Telégrafos, S.A.» relativa a la remisión mediante
burofax por la sociedad vendedora a la arrendataria de un escrito en que se indican el
propósito de vender la finca, el precio (y forma de pago: cheque a favor del vendedor al
otorgamiento de la escritura de compraventa), que los gastos de la compraventa son a
cargo de la parte compradora y que «el inmueble se vende como cuerpo cierto en su
estado físico, jurídico y documental».
El registrador suspende la inscripción por entender que –dejando al margen las
objeciones que podría oponer acerca de esa notificación previa– no se acredita que,
después de haberse celebrado la compraventa, se haya notificado a la arrendataria la
escritura de compraventa, a efectos de que pueda ejercitar, si procede, su derecho de
retracto.
El recurrente sostiene que, al haberse cumplido con los requisitos exigidos en cuanto
al derecho de tanteo; coincidiendo las mismas condiciones notificadas fehacientemente a
la arrendataria con las condiciones de la compraventa, no cabe el ejercicio del derecho
de retracto.
2. El artículo 11.1 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos
Rústicos, en la redacción dada por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, dispone que la
escritura pública de enajenación de finca rústica deberá expresar la circunstancia de si
ésta se encuentra o no arrendada, como condición para su inscripción en el Registro de
la Propiedad.
El artículo 22, en su apartado 2, de la misma ley añade que: «En toda transmisión
inter vivos de fincas rústicas arrendadas (…) de porción determinada o de una
participación indivisa de aquéllas, el arrendatario que sea agricultor profesional o sea
alguna de las entidades a que se refiere el artículo 9.2, tendrá derecho de tanteo y
retracto (…)». Y, al efecto, impone al transmitente la obligación de notificar de forma
fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar y los elementos esenciales del
contrato, de modo que el arrendatario tendrá un plazo de sesenta días hábiles desde que
hubiera recibido la notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo
precio y condiciones. Además, el mismo apartado 2 del artículo 22 establece que «a falta
de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante sesenta
días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento
de la transmisión».
Para resolver la cuestión debatida en el presente recurso debe tenerse en cuenta
que, según el apartado 3 del artículo 22, también se atribuye derecho de retracto al
arrendatario «si las condiciones de la enajenación, el precio o la persona del adquirente
no correspondieran de un modo exacto a las contenidas en la notificación previa»; e,
igualmente, «si no se hubiese cumplido en forma el requisito de la notificación previa».
Por ello, tiene sentido que, como sostiene el registrador en su calificación, se
apliquen las normas del apartado 3, i.i., del mismo artículo 22, según el cual, «en todo
caso, la escritura de enajenación se notificará de forma fehaciente al arrendatario, al
cve: BOE-A-2023-22455
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Núm. 262
Jueves 2 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 146536
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 4 del Código Civil; 11 y 22 de la Ley 49/2003, de 26 de
noviembre, de Arrendamientos Rústicos; la Sentencia del Tribunal Supremo
número 223/1981, de 20 de mayo, y la Resolución de la Dirección General de los
Registros y del Notariado de 29 de agosto de 2019.
1. Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso, otorgada el
día 20 de abril de 2023, se formaliza la venta de una finca rústica, haciéndose constar
que está arrendada a determinada persona por contrato de fecha 1 de septiembre
de 2013. En dicha escritura el vendedor manifiesta que el día 9 de febrero de 2023
comunicó a la arrendataria, mediante el documento que se incorpora, su decisión de
vender el inmueble a los efectos de que pudiese ejercitar el derecho de adquisición
preferente que le corresponde, habiendo transcurrido el plazo de treinta días para dicho
ejercicio sin que la arrendataria haya manifestado su intención de adquirir el inmueble.
Dicho documento es una certificación expedida por determinado operador postal distinto
de la «Sociedad Estatal Correos y Telégrafos, S.A.» relativa a la remisión mediante
burofax por la sociedad vendedora a la arrendataria de un escrito en que se indican el
propósito de vender la finca, el precio (y forma de pago: cheque a favor del vendedor al
otorgamiento de la escritura de compraventa), que los gastos de la compraventa son a
cargo de la parte compradora y que «el inmueble se vende como cuerpo cierto en su
estado físico, jurídico y documental».
El registrador suspende la inscripción por entender que –dejando al margen las
objeciones que podría oponer acerca de esa notificación previa– no se acredita que,
después de haberse celebrado la compraventa, se haya notificado a la arrendataria la
escritura de compraventa, a efectos de que pueda ejercitar, si procede, su derecho de
retracto.
El recurrente sostiene que, al haberse cumplido con los requisitos exigidos en cuanto
al derecho de tanteo; coincidiendo las mismas condiciones notificadas fehacientemente a
la arrendataria con las condiciones de la compraventa, no cabe el ejercicio del derecho
de retracto.
2. El artículo 11.1 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos
Rústicos, en la redacción dada por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, dispone que la
escritura pública de enajenación de finca rústica deberá expresar la circunstancia de si
ésta se encuentra o no arrendada, como condición para su inscripción en el Registro de
la Propiedad.
El artículo 22, en su apartado 2, de la misma ley añade que: «En toda transmisión
inter vivos de fincas rústicas arrendadas (…) de porción determinada o de una
participación indivisa de aquéllas, el arrendatario que sea agricultor profesional o sea
alguna de las entidades a que se refiere el artículo 9.2, tendrá derecho de tanteo y
retracto (…)». Y, al efecto, impone al transmitente la obligación de notificar de forma
fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar y los elementos esenciales del
contrato, de modo que el arrendatario tendrá un plazo de sesenta días hábiles desde que
hubiera recibido la notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo
precio y condiciones. Además, el mismo apartado 2 del artículo 22 establece que «a falta
de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante sesenta
días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento
de la transmisión».
Para resolver la cuestión debatida en el presente recurso debe tenerse en cuenta
que, según el apartado 3 del artículo 22, también se atribuye derecho de retracto al
arrendatario «si las condiciones de la enajenación, el precio o la persona del adquirente
no correspondieran de un modo exacto a las contenidas en la notificación previa»; e,
igualmente, «si no se hubiese cumplido en forma el requisito de la notificación previa».
Por ello, tiene sentido que, como sostiene el registrador en su calificación, se
apliquen las normas del apartado 3, i.i., del mismo artículo 22, según el cual, «en todo
caso, la escritura de enajenación se notificará de forma fehaciente al arrendatario, al
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Núm. 262
