III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-22455)
Resolución de 3 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Almería n.º 5 a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 2 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 146534
alguna de las entidades a que se refiere el artículo 9.2, tendrá derecho de tanteo y
retracto. Al efecto, el transmitente notificará de forma fehaciente al arrendatario su
propósito de enajenar y le indicará los elementos esenciales del contrato y, a falta de
precio, una estimación del que se considere justo, de acuerdo con el apartado 1 del
artículo 11 y teniendo en cuenta los criterios establecidos en la disposición adicional
segunda de esta ley.
El arrendatario tendrá un plazo de sesenta días hábiles desde que hubiera recibido la
notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y
condiciones, y lo notificará al enajenante de modo fehaciente. A falta de notificación del
arrendador, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante sesenta días hábiles a
partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la
transmisión. (...)
3. En todo caso, la escritura de enajenación se notificará de forma fehaciente al
arrendatario, al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o, en su caso, el de
adquisición, si las condiciones de la enajenación, el precio o la persona del adquirente no
correspondieran de un modo exacto a las contenidas en la notificación previa. El mismo
derecho tendrá si no se hubiese cumplido en forma el requisito de la notificación previa.
En este caso, el retracto o el derecho de adquisición preferente podrán ser ejercitados
durante el plazo de sesenta días hábiles a partir de la notificación.
4. Para inscribir en el Registro de la propiedad los títulos de adquisición ínter vivos
de fincas rústicas arrendadas, deberá justificarse la práctica de la notificación que
establece el apartado anterior.”
El propio artículo 22.3 establece como condición para que se deba notificar la
compraventa a efectos del derecho de retracto, el que las condiciones de la compraventa
fueran distintas a las expresadas en la notificación previa o que no se hubiera notificado
el derecho de tanteo por el arrendador en la forma prevista en el propio artículo.
Al haberse cumplido con los requisitos exigidos en cuanto al derecho de tanteo;
coincidiendo las mismas condiciones en los burofaxes enviados a la arrendataria con las
condiciones de la compraventa así como se efectuó la notificación fehaciente en la forma
exigida y siendo este un hecho que no se discute en la Nota de Calificación Negativa, es
procedente la inscripción del derecho de propiedad D. J. M. S. G., no cabiendo, por
tanto, el ejercicio del derecho de retracto.
En este sentido, se pronuncia la Audiencia Provincial de Guadalajara en su
Sentencia 20/2016, de 5 de febrero, que aúna la doctrina jurisprudencial existente en
este sentido:
“La doctrina jurisprudencial es pues que a partir del momento en que se produce la
comunicación de la [sic] arrendadoras seguida del abono del precio, cuando el tanteo
tiene efectividad a lo que unir que solo cuando el derecho de tanteo se ha ejercitado y
resulta frustrado es cuando cabe el ejercicio del derecho de retracto.
En este sentido cabe apuntar la S Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 30
de junio de 1994, Rec. 2233/1991 que recoge como “el retracto derecho de adquisición
preferente que se concede cuando no hubo oportunidad de ejercitar el tanteo en las
condiciones establecidas para la venta.” Define con claridad esta relación de
subsidiariedad la Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1.ª,
Sentencia 29/2007 de 15 de Febrero de 2007, Rec. 215/2006 “El derecho de tanteo es
previo al de retracto, constituyendo una primera fase del ejercicio de un mismo derecho
como previo a la transmisión luego realizada, siendo ejercido por el arrendatario para
adquirir la finca, cuando el propietario tiene concertado un precontrato de transmisión
con un futuro adquiriente y tantea al arrendatario por si deseara adquiría en las mismas
condiciones pactadas con ese futuro adquirente, explorando así su voluntad porque la
ley le da derecho de convertirse en el nuevo dueño, consolidando de ese modo la
propiedad con la posesión de la finca que ya tenía por el arrendamiento.”
En cuanto a la notificación fehaciente de la intención de vender a los efectos de un
posible ejercicio de tanteo, es necesario acudir a la Resolución de 21 de febrero
cve: BOE-A-2023-22455
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 262
Jueves 2 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 146534
alguna de las entidades a que se refiere el artículo 9.2, tendrá derecho de tanteo y
retracto. Al efecto, el transmitente notificará de forma fehaciente al arrendatario su
propósito de enajenar y le indicará los elementos esenciales del contrato y, a falta de
precio, una estimación del que se considere justo, de acuerdo con el apartado 1 del
artículo 11 y teniendo en cuenta los criterios establecidos en la disposición adicional
segunda de esta ley.
El arrendatario tendrá un plazo de sesenta días hábiles desde que hubiera recibido la
notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y
condiciones, y lo notificará al enajenante de modo fehaciente. A falta de notificación del
arrendador, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante sesenta días hábiles a
partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la
transmisión. (...)
3. En todo caso, la escritura de enajenación se notificará de forma fehaciente al
arrendatario, al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o, en su caso, el de
adquisición, si las condiciones de la enajenación, el precio o la persona del adquirente no
correspondieran de un modo exacto a las contenidas en la notificación previa. El mismo
derecho tendrá si no se hubiese cumplido en forma el requisito de la notificación previa.
En este caso, el retracto o el derecho de adquisición preferente podrán ser ejercitados
durante el plazo de sesenta días hábiles a partir de la notificación.
4. Para inscribir en el Registro de la propiedad los títulos de adquisición ínter vivos
de fincas rústicas arrendadas, deberá justificarse la práctica de la notificación que
establece el apartado anterior.”
El propio artículo 22.3 establece como condición para que se deba notificar la
compraventa a efectos del derecho de retracto, el que las condiciones de la compraventa
fueran distintas a las expresadas en la notificación previa o que no se hubiera notificado
el derecho de tanteo por el arrendador en la forma prevista en el propio artículo.
Al haberse cumplido con los requisitos exigidos en cuanto al derecho de tanteo;
coincidiendo las mismas condiciones en los burofaxes enviados a la arrendataria con las
condiciones de la compraventa así como se efectuó la notificación fehaciente en la forma
exigida y siendo este un hecho que no se discute en la Nota de Calificación Negativa, es
procedente la inscripción del derecho de propiedad D. J. M. S. G., no cabiendo, por
tanto, el ejercicio del derecho de retracto.
En este sentido, se pronuncia la Audiencia Provincial de Guadalajara en su
Sentencia 20/2016, de 5 de febrero, que aúna la doctrina jurisprudencial existente en
este sentido:
“La doctrina jurisprudencial es pues que a partir del momento en que se produce la
comunicación de la [sic] arrendadoras seguida del abono del precio, cuando el tanteo
tiene efectividad a lo que unir que solo cuando el derecho de tanteo se ha ejercitado y
resulta frustrado es cuando cabe el ejercicio del derecho de retracto.
En este sentido cabe apuntar la S Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 30
de junio de 1994, Rec. 2233/1991 que recoge como “el retracto derecho de adquisición
preferente que se concede cuando no hubo oportunidad de ejercitar el tanteo en las
condiciones establecidas para la venta.” Define con claridad esta relación de
subsidiariedad la Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1.ª,
Sentencia 29/2007 de 15 de Febrero de 2007, Rec. 215/2006 “El derecho de tanteo es
previo al de retracto, constituyendo una primera fase del ejercicio de un mismo derecho
como previo a la transmisión luego realizada, siendo ejercido por el arrendatario para
adquirir la finca, cuando el propietario tiene concertado un precontrato de transmisión
con un futuro adquiriente y tantea al arrendatario por si deseara adquiría en las mismas
condiciones pactadas con ese futuro adquirente, explorando así su voluntad porque la
ley le da derecho de convertirse en el nuevo dueño, consolidando de ese modo la
propiedad con la posesión de la finca que ya tenía por el arrendamiento.”
En cuanto a la notificación fehaciente de la intención de vender a los efectos de un
posible ejercicio de tanteo, es necesario acudir a la Resolución de 21 de febrero
cve: BOE-A-2023-22455
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Núm. 262
