III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-22455)
Resolución de 3 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Almería n.º 5 a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 262
Jueves 2 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 146533
III
Contra la anterior nota de calificación, doña A. G. C., abogada, en nombre y
representación de don J. M. S. G., interpuso recurso el día 12 de julio de 2023 mediante
escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Primero.
De la compraventa y la Nota de Calificación Negativa.
Que, se presentó para su inscripción en el Registro de la Propiedad número 5 de
Almería, Escritura de compraventa de fecha 20 de abril de 2023 otorgada por el Notario
don Cristóbal Salinas Clemente, con número de protocolo 1226, por medio de la cual mi
representado, D. J. M. S. G. adquiere la finca rústica inscrita en el Registro de la
Propiedad número 5 de Almería en el tomo 285, libro 100, folio 143, finca 1475,
inscripción 8.ª
El Sr. Registrador resuelve en el sentido de suspender la inscripción solicitada por
considerar lo siguiente:
“La finca objeto de la compraventa, que es una finca rústica, se encuentra arrendada
a una señora, según se manifiesta en la escritura. Figuran protocolizados en ésta varios
resguardos relativos a sendas notificaciones dirigidas por burofax por la sociedad
vendedora a la arrendataria, todas ellas anteriores a la compraventa, en las cuales se
indican el propósito de vender la finca y el precio y demás condiciones de la
compraventa proyectada; pero (independientemente de las muchas objeciones que se
podrían realizar acerca de esas notificaciones previas, en vista de esos resguardos) no
se acredita que, después de haberse celebrado la compraventa, se haya notificado a la
arrendataria la escritura de compraventa, a efectos de que se pueda ejercitar, si procede,
su derecho de retracto (...)” (…)
Sin embargo, como se explicará, este derecho de retracto no puede ser ejercitado
por la arrendataria, como venimos a desarrollar.
Segundo.
De la procedencia de la inscripción en el Registro de la Propiedad.
“Declara el vendedor que la transmisión del Inmueble no está sujeta a ningún
derecho de tanteo y retracto convencional, legal o urbanístico, a excepción del derecho
de tanteo arrendaticia. A este respecto el vendedor desea señalar que el 9 de febrero del
año en curso el vendedor comunicó al arrendatario del Inmueble en virtud del documento
que se incorpora adjunto a la presente, su decisión de vender el Inmueble a los efectos
de que dicho arrendatario pudiese ejercitar el derecho de adquisición preferente que le
corresponde en su calidad de arrendatario, habiendo transcurrido el plazo de treinta días
para dicho ejercicio sin que el arrendatario haya manifestado su intención de adquirir el
Inmueble, el vendedor ha procedido a la venta del mismo a favor del comprador de
acuerdo con lo establecido en esta Escritura.”
De igual forma constan las notificaciones fehacientes efectuadas en los domicilios y
direcciones conocidas por el anterior propietario por medio de burofaxes.
Debemos acudir al artículo 22.2, 3 y 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, que
establece lo siguiente:
“2. En toda transmisión ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la
donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquiera otra
distinta de la compraventa, de su nudo propiedad, de porción determinada o de una
participación indivisa de aquéllas, el arrendatario que sea agricultor profesional o sea
cve: BOE-A-2023-22455
Verificable en https://www.boe.es
Que, el Sr. Registrador basa la calificación negativa en la inexistencia de notificación
del derecho de retracto. Sin embargo, obvia que sí se notificó la voluntad de vender de
forma previa a la arrendataria con el fin de que ejercitara su derecho de tanteo. De la
siguiente forma consta en la Escritura de compraventa aportada al presente:
Núm. 262
Jueves 2 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 146533
III
Contra la anterior nota de calificación, doña A. G. C., abogada, en nombre y
representación de don J. M. S. G., interpuso recurso el día 12 de julio de 2023 mediante
escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Primero.
De la compraventa y la Nota de Calificación Negativa.
Que, se presentó para su inscripción en el Registro de la Propiedad número 5 de
Almería, Escritura de compraventa de fecha 20 de abril de 2023 otorgada por el Notario
don Cristóbal Salinas Clemente, con número de protocolo 1226, por medio de la cual mi
representado, D. J. M. S. G. adquiere la finca rústica inscrita en el Registro de la
Propiedad número 5 de Almería en el tomo 285, libro 100, folio 143, finca 1475,
inscripción 8.ª
El Sr. Registrador resuelve en el sentido de suspender la inscripción solicitada por
considerar lo siguiente:
“La finca objeto de la compraventa, que es una finca rústica, se encuentra arrendada
a una señora, según se manifiesta en la escritura. Figuran protocolizados en ésta varios
resguardos relativos a sendas notificaciones dirigidas por burofax por la sociedad
vendedora a la arrendataria, todas ellas anteriores a la compraventa, en las cuales se
indican el propósito de vender la finca y el precio y demás condiciones de la
compraventa proyectada; pero (independientemente de las muchas objeciones que se
podrían realizar acerca de esas notificaciones previas, en vista de esos resguardos) no
se acredita que, después de haberse celebrado la compraventa, se haya notificado a la
arrendataria la escritura de compraventa, a efectos de que se pueda ejercitar, si procede,
su derecho de retracto (...)” (…)
Sin embargo, como se explicará, este derecho de retracto no puede ser ejercitado
por la arrendataria, como venimos a desarrollar.
Segundo.
De la procedencia de la inscripción en el Registro de la Propiedad.
“Declara el vendedor que la transmisión del Inmueble no está sujeta a ningún
derecho de tanteo y retracto convencional, legal o urbanístico, a excepción del derecho
de tanteo arrendaticia. A este respecto el vendedor desea señalar que el 9 de febrero del
año en curso el vendedor comunicó al arrendatario del Inmueble en virtud del documento
que se incorpora adjunto a la presente, su decisión de vender el Inmueble a los efectos
de que dicho arrendatario pudiese ejercitar el derecho de adquisición preferente que le
corresponde en su calidad de arrendatario, habiendo transcurrido el plazo de treinta días
para dicho ejercicio sin que el arrendatario haya manifestado su intención de adquirir el
Inmueble, el vendedor ha procedido a la venta del mismo a favor del comprador de
acuerdo con lo establecido en esta Escritura.”
De igual forma constan las notificaciones fehacientes efectuadas en los domicilios y
direcciones conocidas por el anterior propietario por medio de burofaxes.
Debemos acudir al artículo 22.2, 3 y 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, que
establece lo siguiente:
“2. En toda transmisión ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la
donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquiera otra
distinta de la compraventa, de su nudo propiedad, de porción determinada o de una
participación indivisa de aquéllas, el arrendatario que sea agricultor profesional o sea
cve: BOE-A-2023-22455
Verificable en https://www.boe.es
Que, el Sr. Registrador basa la calificación negativa en la inexistencia de notificación
del derecho de retracto. Sin embargo, obvia que sí se notificó la voluntad de vender de
forma previa a la arrendataria con el fin de que ejercitara su derecho de tanteo. De la
siguiente forma consta en la Escritura de compraventa aportada al presente:
