III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-22474)
Resolución de 11 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 38, por la que se califica negativamente una solicitud de expedición de certificación junto con un acta de notoriedad para acreditar un exceso de cabida de la finca resto de una segregación ya practicada.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 2 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 146731
Registros y del Notariado de 14 de noviembre de 2016, 1 de junio de 2017, 17 de enero,
6 de febrero, 16 de mayo, 20 de julio, 27 de noviembre y 20 de diciembre de 2018 y 18
de febrero, 20 de marzo y 18 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de febrero, 11 de marzo, 16 y 21 de
septiembre y 20 y 26 de noviembre de 2020, 20 de enero, 1 de febrero, 5 de octubre, 13
de octubre, 2, 4, 22 y 29 de noviembre y 2, 13, 22 y 23 de diciembre de 2021, 12 de
enero, 23 de febrero, 1 y 15 de marzo, 5, 26 y 29 de abril, 12 y 23 de mayo, 1, 8, 10 y 20
de junio, 6, 7 y 14 de septiembre y 22 de noviembre de 2022 y 23 de febrero, 8 y 30 de
marzo y 4 de julio de 2023.
1. Son hechos relevantes del presente expediente:
– Con fecha 14 de noviembre de 1967 se practica la segregación de tres fincas de la
registral 13.215 en escritura otorgada ante el notario de Madrid, don Juan Vallet de
Goytisolo, con el número 3.378 de su protocolo. En virtud de dicho título, debidamente
inscrito, quedaron descritas las fincas segregadas con las respectivas cabidas de 5.250,
37,50 y 96,60 metros cuadrados; quedando la finca resto con una cabida de 1.718,40
metros cuadrados.
– Se presenta solicitud de expedición de certificación, junto con acta de
requerimiento para la tramitación del expediente previsto en el artículo 201 artículo
respecto de la finca resto. Sostiene el requirente que, en realidad, su cabida es
de 4.198,40 metros cuadrados como consecuencia del carácter erróneo de la
segregación practicada ya que, la primera de las fincas segregadas (registral 19.547)
debió titularse con una superficie de 2.770 metros cuadrados y no con los 5.250 metros
con que se tituló y quedó inscrita.
– La finca registral 19.547 consta actualmente inscrita con la superficie resultante de
la segregación anteriormente referida y ha quedado constituido sobre la misma un
régimen de propiedad horizontal.
Con carácter previo debe manifestarse que no se tendrá en cuenta en la resolución
del presente expediente la documentación presentada por el recurrente junto con el
escrito de recurso y que no fue presentada a la registradora en el momento de
redactarse la nota de calificación (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
2. Por tanto, el presente recurso tiene por objeto determinar si el expediente
previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria es el cauce adecuado para rectificar una
segregación ya practicada, aumentando la cabida de la finca resto como consecuencia
de la menor superficie de una de las segregadas.
Por tanto, con la rectificación de superficie pretendida, no se pretende consignar un
dato erróneo de superficie, sino que se pretende la constancia de una nueva realidad
física, distinta de la amparada por la escritura de segregación, por lo que no se cumple
con la reiterada doctrina de esta Dirección General sobre la inscripción de los excesos
de cabida (cfr. «Vistos»), en virtud de la cual:
a) La registración de un exceso de cabida «stricto sensu» solo puede configurarse
como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por
ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados;
b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el
Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio
de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una
superficie colindante adicional, parte de la finca segregada, y para conseguir tal
resultado el cauce apropiado será la modificación de la escritura de segregación referida.
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de
cve: BOE-A-2023-22474
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 262
Jueves 2 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 146731
Registros y del Notariado de 14 de noviembre de 2016, 1 de junio de 2017, 17 de enero,
6 de febrero, 16 de mayo, 20 de julio, 27 de noviembre y 20 de diciembre de 2018 y 18
de febrero, 20 de marzo y 18 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de febrero, 11 de marzo, 16 y 21 de
septiembre y 20 y 26 de noviembre de 2020, 20 de enero, 1 de febrero, 5 de octubre, 13
de octubre, 2, 4, 22 y 29 de noviembre y 2, 13, 22 y 23 de diciembre de 2021, 12 de
enero, 23 de febrero, 1 y 15 de marzo, 5, 26 y 29 de abril, 12 y 23 de mayo, 1, 8, 10 y 20
de junio, 6, 7 y 14 de septiembre y 22 de noviembre de 2022 y 23 de febrero, 8 y 30 de
marzo y 4 de julio de 2023.
1. Son hechos relevantes del presente expediente:
– Con fecha 14 de noviembre de 1967 se practica la segregación de tres fincas de la
registral 13.215 en escritura otorgada ante el notario de Madrid, don Juan Vallet de
Goytisolo, con el número 3.378 de su protocolo. En virtud de dicho título, debidamente
inscrito, quedaron descritas las fincas segregadas con las respectivas cabidas de 5.250,
37,50 y 96,60 metros cuadrados; quedando la finca resto con una cabida de 1.718,40
metros cuadrados.
– Se presenta solicitud de expedición de certificación, junto con acta de
requerimiento para la tramitación del expediente previsto en el artículo 201 artículo
respecto de la finca resto. Sostiene el requirente que, en realidad, su cabida es
de 4.198,40 metros cuadrados como consecuencia del carácter erróneo de la
segregación practicada ya que, la primera de las fincas segregadas (registral 19.547)
debió titularse con una superficie de 2.770 metros cuadrados y no con los 5.250 metros
con que se tituló y quedó inscrita.
– La finca registral 19.547 consta actualmente inscrita con la superficie resultante de
la segregación anteriormente referida y ha quedado constituido sobre la misma un
régimen de propiedad horizontal.
Con carácter previo debe manifestarse que no se tendrá en cuenta en la resolución
del presente expediente la documentación presentada por el recurrente junto con el
escrito de recurso y que no fue presentada a la registradora en el momento de
redactarse la nota de calificación (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
2. Por tanto, el presente recurso tiene por objeto determinar si el expediente
previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria es el cauce adecuado para rectificar una
segregación ya practicada, aumentando la cabida de la finca resto como consecuencia
de la menor superficie de una de las segregadas.
Por tanto, con la rectificación de superficie pretendida, no se pretende consignar un
dato erróneo de superficie, sino que se pretende la constancia de una nueva realidad
física, distinta de la amparada por la escritura de segregación, por lo que no se cumple
con la reiterada doctrina de esta Dirección General sobre la inscripción de los excesos
de cabida (cfr. «Vistos»), en virtud de la cual:
a) La registración de un exceso de cabida «stricto sensu» solo puede configurarse
como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por
ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados;
b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el
Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio
de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una
superficie colindante adicional, parte de la finca segregada, y para conseguir tal
resultado el cauce apropiado será la modificación de la escritura de segregación referida.
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de
cve: BOE-A-2023-22474
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Núm. 262
