BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 2 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 146730

Ahora bien, en nuestro caso existe una sentencia firme que ha determinado sin
ningún margen de duda cual es la superficie de la finca 13.215 (y también la de
la 19.547), por lo que, en nuestra opinión, la función calificadora del registrador cede
ante un pronunciamiento judicial en el seno de un proceso contradictorio, con
intervención de colindantes, tramitado con todas las garantías y con practica de prueba.
Aunque referida al expediente judicial de dominio (pero que puede ser trasladada a
un proceso declarativo ordinario, que aún goza de mayores garantías y de cosa juzgada)
existe doctrina de la Dirección general en este sentido, reiterando que en tales casos no
puede el registrador plantear las dudas en su calificación, al tratarse de un juicio que
corresponde al juez, por ser éste quien, dentro del procedimiento, goza de los mayores
elementos probatorios para efectuarlo (por todas, R. 10 de mayo de 2002, R. 7 de Julio
de 2006, R. 4 de mayo de 2011).
VI. Inexistencia de doble inmatriculación:
Como se ha visto antes, el expediente de exceso de cabida no afecta en absoluto a
los linderos o configuración física de la finca objeto del procedimiento, ni tampoco a las
colindantes.
Se trata, en definitiva, de la subsanación de una superficie errónea que consta en el
Registro de la Propiedad, en contradicción con la realidad material del inmueble
(determinada no solo por sentencia firme, sino también por registros públicos como lo es
el Catastro y por dictámenes de técnicos en la materia, como lo es el topógrafo).
De eso se sigue que no existe la invasión o superposición –parcial– de una finca con
otras, que es el rasgo definitorio de la doble inmatriculación.
El razonamiento de la Sra. Registradora consiste en que la rectificación de la
finca 13.215 exigiría restar los metros que sobran (que están erróneos no “según el acta
y el interesado”, como se afirma en la calificación, sino según expreso pronunciamiento
de una resolución judicial firme, que es cosa distinta) y esa calificación no presupone una
superposición parcial de fincas o una invasión, sino la simple constatación de que la
cabida de la finca 19.547 es errónea.
Según la sentencia y según toda la documentación acompañada al acta existe un
error y no puede darse la paradoja de que un error en la cabida de un tercero no puede
impedir rectificar y ajustar a la realidad la superficie de la finca 13.215, puesto que
impediría la rectificación registral o la supeditaría a un acuerdo de voluntades de todo
punto imposible o al menos limitativo.
A todo lo anterior se debe añadir que las muy especiales circunstancias del caso
exigen una interpretación restrictiva del art 203.3.c de la Ley Hipotecaria. Ya que aún en
el hipotético supuesto de que existiera una doble inmatriculación como consecuencia de
la rectificación (lo que negamos), el Registro puede y debe iniciar de oficio el
procedimiento para su corrección, como le autoriza el artículo 209 LH.
Es más, la alternativa al cierre del procedimiento ahora iniciado sería derivar a los
interesados a un procedimiento para la resolución judicial sobre las superficies de la
finca 13.215 y 19.547, pero se da la circunstancia de que tal procedimiento ya se tramitó
y terminó por la sentencia firme de 20 de abril de 1995. Se daría la incongruencia de que
se estaría abocando a esta parte a un proceso que ya existió y ya finalizó.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación
el día 4 de septiembre de 2023, ratificándola en todos sus extremos, y elevó el
expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 201 y 203 de la Ley Hipotecaria; la Sentencia del Tribunal
Supremo de 21 de septiembre de 2023; las Resoluciones de la Dirección General de los

cve: BOE-A-2023-22474
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Núm. 262