III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-22474)
Resolución de 11 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 38, por la que se califica negativamente una solicitud de expedición de certificación junto con un acta de notoriedad para acreditar un exceso de cabida de la finca resto de una segregación ya practicada.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 2 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 146729
Esto es relevante, porque acredita que con la rectificación de la cabida no se altera la
realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la
superficie que ahora se pretende constatar tabularmente, es la que debió reflejarse en su
día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. En
definitiva, la finalidad del expediente iniciado por esta parte es simplemente rectificar una
superficie mal registrada, pero dentro de los parámetros, linderos y descripción física que
ya constan de la finca constan en el Registro.
Por tanto, se excluye la posibilidad de que se produzca una “posible invasión de
fincas colindantes” que es lo que la doctrina de la Dirección General toma como duda
relevante a estos efectos, pues también es sabido que todo juicio de identidad de la finca
por parte del registrador no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar
motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.
III. No pueden existir dudas sobre la real superficie de la finca:
No se puede albergar duda alguna respecto de la verdadera superficie de la finca, en
primer término, porque ha sido declarada por una sentencia firme, seguida en un juicio
declarativo plenario con las máximas garantías, en el que intervinieron como partes y
fueron oídos todos los colindantes de la finca, destacadamente las comunidades de
propietarios afectadas por la escritura de 14 de noviembre de 1967. Esta verdad,
declarada judicialmente, vincula a todos, especialmente a los poderes públicos y debe
ser respetada.
Adicionalmente, como ya hemos indicado, la configuración, linderos y superficie de la
finca también constan en la certificación catastral descriptiva y gráfica.
Siendo, además, que todas las representaciones gráficas de la finca son
prácticamente coincidentes: tanto la del catastro, como la del informe topográfico
realizado por el perito de designación judicial como la del plano unido a la escritura de 14
de noviembre de 1967.
IV. Inexistencia de duda de la Sra. Registradora sobre la identidad de la finca:
El art 203.3.c de la Ley Hipotecaria faculta al registrador a extender nota de
denegación en caso de que albergue “dudas fundadas sobre la coincidencia total o
parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiese sido
previamente inmatriculadas”.
Si examinamos la nota de calificación negativa de la Sra. Registradora podremos
observar que no hace referencia a la existencia de una duda fundada de superposición
real o “invasión” de la finca a otra colindante. Como se ha visto arriba, la diferencia de
cabida no afecta a la configuración física de la colindante.
En realidad, la objeción de la Sra. Registradora se centra en et hecho de que no se
puede (a su criterio), exceder la superficie de la finca 13.215, “sin restar los metros que
sobran” de la finca n.º 19.547. Esto es, su objeción es, en consecuencia, dispar a la
contemplada en el art 203.3.c de la LH, puesto que en el presente supuesto solo existe
una divergencia en el cómputo total de metros entre unas fincas y otras, pero no una
coincidencia física, total o parcial, con otras fincas, que es a lo que se refiere el precepto
y que, a mayor abundamiento si cabe no ocurre en este caso. Además, se debe
significar que la norma exige que la coincidencia sea con finca “previamente”
inmatriculada, cuando lo cierto es que la finca registral n.º 19.547 no tiene una
constancia registral “previa” a la n.º 13.215, sino todo lo contrario.
V. Limitación de la potestad calificadora del Registrador cuando existe una resolución
judicial:
Tiene declarada la doctrina de la Dirección General que, cuando se trata de registrar
excesos de cabida de fincas ya inscritas, pueden surgir al registrador dudas en torno a si
el exceso de cabida pudiera corresponderse en realidad con parte de otra ya inscrita,
con la finalidad de evitar la situación de doble inmatriculación.
cve: BOE-A-2023-22474
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 262
Jueves 2 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 146729
Esto es relevante, porque acredita que con la rectificación de la cabida no se altera la
realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la
superficie que ahora se pretende constatar tabularmente, es la que debió reflejarse en su
día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. En
definitiva, la finalidad del expediente iniciado por esta parte es simplemente rectificar una
superficie mal registrada, pero dentro de los parámetros, linderos y descripción física que
ya constan de la finca constan en el Registro.
Por tanto, se excluye la posibilidad de que se produzca una “posible invasión de
fincas colindantes” que es lo que la doctrina de la Dirección General toma como duda
relevante a estos efectos, pues también es sabido que todo juicio de identidad de la finca
por parte del registrador no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar
motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.
III. No pueden existir dudas sobre la real superficie de la finca:
No se puede albergar duda alguna respecto de la verdadera superficie de la finca, en
primer término, porque ha sido declarada por una sentencia firme, seguida en un juicio
declarativo plenario con las máximas garantías, en el que intervinieron como partes y
fueron oídos todos los colindantes de la finca, destacadamente las comunidades de
propietarios afectadas por la escritura de 14 de noviembre de 1967. Esta verdad,
declarada judicialmente, vincula a todos, especialmente a los poderes públicos y debe
ser respetada.
Adicionalmente, como ya hemos indicado, la configuración, linderos y superficie de la
finca también constan en la certificación catastral descriptiva y gráfica.
Siendo, además, que todas las representaciones gráficas de la finca son
prácticamente coincidentes: tanto la del catastro, como la del informe topográfico
realizado por el perito de designación judicial como la del plano unido a la escritura de 14
de noviembre de 1967.
IV. Inexistencia de duda de la Sra. Registradora sobre la identidad de la finca:
El art 203.3.c de la Ley Hipotecaria faculta al registrador a extender nota de
denegación en caso de que albergue “dudas fundadas sobre la coincidencia total o
parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiese sido
previamente inmatriculadas”.
Si examinamos la nota de calificación negativa de la Sra. Registradora podremos
observar que no hace referencia a la existencia de una duda fundada de superposición
real o “invasión” de la finca a otra colindante. Como se ha visto arriba, la diferencia de
cabida no afecta a la configuración física de la colindante.
En realidad, la objeción de la Sra. Registradora se centra en et hecho de que no se
puede (a su criterio), exceder la superficie de la finca 13.215, “sin restar los metros que
sobran” de la finca n.º 19.547. Esto es, su objeción es, en consecuencia, dispar a la
contemplada en el art 203.3.c de la LH, puesto que en el presente supuesto solo existe
una divergencia en el cómputo total de metros entre unas fincas y otras, pero no una
coincidencia física, total o parcial, con otras fincas, que es a lo que se refiere el precepto
y que, a mayor abundamiento si cabe no ocurre en este caso. Además, se debe
significar que la norma exige que la coincidencia sea con finca “previamente”
inmatriculada, cuando lo cierto es que la finca registral n.º 19.547 no tiene una
constancia registral “previa” a la n.º 13.215, sino todo lo contrario.
V. Limitación de la potestad calificadora del Registrador cuando existe una resolución
judicial:
Tiene declarada la doctrina de la Dirección General que, cuando se trata de registrar
excesos de cabida de fincas ya inscritas, pueden surgir al registrador dudas en torno a si
el exceso de cabida pudiera corresponderse en realidad con parte de otra ya inscrita,
con la finalidad de evitar la situación de doble inmatriculación.
cve: BOE-A-2023-22474
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Núm. 262
