BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 2 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 146709

IV
El registrador de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación el
día 2 de agosto de 2023 ratificándola en todos sus extremos y elevó el expediente a este
Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 18, 20, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria; 47 del Reglamento
Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 18 septiembre 1989, 21 de junio de 1999, 23 de enero, 23 de y 16 de noviembre
de 2004, 18 de julio de 2005, 9 de febrero de 2007, 19 de octubre de 2013, 15 de
octubre de 2014, 12 de febrero, 7 de julio y 2 de septiembre de 2016 y 17 de septiembre
de 2017, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
de 3 de julio de 2023.
1. Es objeto de este expediente decidir si procede practicar la inscripción de una
segregación, así como la determinación de la descripción de la finca resto, practicada
por quien ha sido declarado titular de la porción segregada en virtud de resolución
judicial firme.
Efectivamente, el recurrente es reconocido, en virtud de sentencia, titular de dos
fincas rústicas que resultan ser partes de dos registrales, sin determinar la referida
resolución judicial ni su superficie exacta, sino aproximada, ni la descripción
pormenorizada de las mismas.
Ante tal falta, el demandante otorga por sí mismo la escritura de segregación
determinando unilateralmente la porción segregada, mediante su pormenorizada
descripción, así como la de la finca resto después de la segregación practicada, sin
contar con el consentimiento de sus titulares registrales.
En primer lugar, y con carácter previo, debe recordar este Centro Directivo que en la
resolución del presente recurso no puede tener en consideración la documentación
aportada por el recurrente junto al mismo que no fue presentada junto con el título objeto
de calificación (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
2. Por tanto, el presente expediente tiene por objeto determinar si el propietario,
declarado judicialmente, de parte de una finca registral, puede practicar por sí mismo la
preceptiva previa segregación sin contar con el consentimiento del titular registral, ni
acreditar un expreso pronunciamiento judicial en tal sentido.
Esta Dirección General ya ha tenido ocasión de pronunciarse en reiteradas
ocasiones (vid. Resoluciones 23 de septiembre de 2004 y 9 de febrero de 2007) respecto
de la aplicación del principio de tracto sucesivo en relación con las segregaciones.
Así, el artículo 20 de la Ley Hipotecaria exige para inscribir o anotar títulos por los
que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos
reales sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la
persona que otorga o a cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
Este precepto recoge el principio de tracto sucesivo, uno de los principios
fundamentales de nuestro sistema hipotecario que exige que en el Registro figuren todas
las transmisiones realizadas, sin ruptura de la cadena de transmisiones y cuya aplicación
ha sido reiterada por este Centro Directivo en numerosas Resoluciones.
Este principio está íntimamente relacionado con el principio de legitimación recogido
en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria y que supone una presunción «iuris tantum» de
exactitud de los pronunciamientos del Registro, así como un reconocimiento de
legitimación dispositiva a favor del titular registral, por lo que este principio lleva consigo
el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.
Asimismo, el principio de prioridad se consagra en el artículo 17 de la Ley
Hipotecaria, que dispone que «inscrito o anotado preventivamente en el Registro
cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos
reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual

cve: BOE-A-2023-22471
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Núm. 262