III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-22349)
Resolución de 27 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Mateu, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y la consiguiente rectificación de su descripción, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra su inscripción.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 1 de noviembre de 2023

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cual, de existir algún indicio, como lo hay en el presente caso, debe resolverse con
acuerdo de las partes, o resolución judicial en juicio contradictorio, sin que el recurso
contra la calificación registral negativa sea el cauce apropiado para resolver un conflicto
entre titulares registrales colindantes, cuestión que, a falta de acuerdo entre los
interesados, habrá de ser resuelta en los tribunales de Justicia, como ha declarado la
Resolución de esta Dirección General de 24 de mayo de 2023.
Por ello, en el presente caso, la nota de calificación debe ser confirmada y el recurso
desestimado, puesto que el registrador ha cumplido con el contenido de la Resolución
de 8 de mayo de 2023, al motivar debidamente sus dudas en la identidad de la finca,
basadas en la oposición de colindante, de la que deriva la existencia de un conflicto
latente, que imposibilita la aplicación del expediente del artículo 199.
11. Conviene, además, analizar algunas de las afirmaciones del recurrente en su
escrito de interposición del recurso. Afirma en su escrito que la parcela está
«perfectamente delimitada a través de signos externos como son mojones y piquetas de
hierro, signos que permiten identificar cuáles son los lindes de la finca y rechazan el
acudir a un procedimiento declarativo para tal fin, pues el perímetro de la finca se
encuentra delimitado». Dicha afirmación no puede ser mantenida por esta Dirección
General.
La existencia de dichos mojones o piquetas, por sí solos, no determinan o identifican
el trazado del linde. Para ello es necesario determinar que los mismos han sido
colocados con consentimiento de todos los colindantes afectados. La facultad de
deslindar la finca es una de las facultades que se integran en el contenido mínimo de
todo derecho de dominio y como dice el artículo 384 del Código Civil: «Todo propietario
tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios
colindantes».
Por su parte, el deslinde atenderá en primer lugar a los títulos de cada propietario y
solo por falta de títulos suficientes, por lo que resulte de la posesión en que estuvieren
los colindantes, conforme al artículo 385.
Partiendo de este artículo, el artículo 200 de la Ley Hipotecaria regula el expediente
de deslinde, cuando las fincas están inscritas, cuyo objetivo es lograr la avenencia o
acuerdo entre los vecinos sobre el trazado del lindero delimitador de ambas propiedades.
Es ese consentimiento conjunto el que transforma una situación física en sustancia
jurídica, que puede acceder al Registro, mediante el título adecuado. Dicho
consentimiento, en el presente caso, no consta que se haya producido. Por tanto, la
afirmación, por la cual es la realidad física es la que otorga la seguridad jurídica no
puede ser mantenida a efectos registrales.
La realidad física solo se puede llevar a los asientos registrales, que se presumen
exactos, cuando se han cumplido los requisitos jurídicos, exigidos por la Ley para ello,
entre ellos el de la titulación adecuada y los consentimientos necesarios, que son los que
pueden transformar la mera apariencia física en sustancia jurídica.
Esa dicotomía ha llevado al legislador de la Ley 13/2015, de 24 de junio, a mantener
la sustantividad y autonomía propia de los conceptos de parcela catastral y finca
registral. La primera puede venir determinada por una mera realidad física, que revela
una capacidad económica. La segunda, como unidad del seguro mercado inmobiliario,
solo opera cuando los actos de transformación de esa realidad jurídica, que es la finca
registral, se hacen con los requisitos adecuados para ello y se inscriben en el Registro
de la Propiedad.
En el presente caso, al no ser la delimitación del lindero pacífica, puesto que se
invade parte de finca ajena, la existencia de dichos mojones o piquetas de hierro, al no
constar que hayan sido ratificados por el colindante afectado, carecen de la virtualidad
suficiente para evitar el deslinde o el procedimiento judicial.
12. Debe matizarse también la alegación del recurrente por la cual entiende que
«deben rechazarse de plano las infundadas alegaciones presentadas por el colindante
en tanto que carecen de todo rigor técnico y jurídico, tan sólo se apoyan en un
documento gráfico que adolece de los siguientes defectos: No ha sido elaborado por

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