III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-22350)
Resolución de 27 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador del propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se deniega la expedición de certificación para la inmatriculación de una finca solicitada mediante expediente de dominio del artículo 203 de la Ley Hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 1 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 144882
Pero, la manifestación de dudas sobre la identidad no siempre justifica la suspensión
del procedimiento, pues durante su tramitación pueden practicarse las diligencias
oportunas para disipar tales dudas, sin perjuicio de la calificación registral que proceda
una vez concluido el expediente (regla sexta).
Lo que no procede, como ya declararon las Resoluciones de 20 de diciembre
de 2016, 1 de junio de 2020 o 9 de mayo de 2022 es que, una vez concluido el
expediente, el registrador alegue dudas no planteadas inicialmente, a menos que de la
tramitación resulte un cambio en las circunstancias o los datos que el registrador tuvo a
la vista al expedir la certificación.
3. En el presente caso, las razones por las cuales el registrador se niega a expedir
la certificación y a practicar la anotación preventiva son la falta de coincidencia entre la
superficie de la finca a inmatricular y las diferencias existentes entre linderos, pues en el
Registro son todos personales o móviles, mientras que en el Catastro existen linderos
fijos, lo que puede evidenciar la existencia de actos jurídicos que no han tenido acceso al
Registro.
4. Respecto de la duda por la falta de coincidencia entre la superficie a inmatricular
y la que resulta de la certificación catastral, la misma viene matizada por el hecho de que
la superficie a inmatricular se va a agrupar con la finca 934 de Sant Antoni de Portmany,
para coincidir con la parcela catastral indicada.
Ello determina la posible aplicación de la doctrina de esta Dirección General sobre la
georreferenciación de fincas de vida efímera, como en el presente caso.
En estos casos, es posible prescindir de la georreferenciación de la finca, para
inscribir una modificación descriptiva de la misma, en los supuestos en que la finca
resultante de la modificación carezca de existencia actual por haberse producido otra
modificación posterior en la que se aporte la representación gráfica que en definitiva
tiene la finca, y ambas operaciones accedan simultáneamente al Registro. Así lo impone
la interpretación conjunta de los artículos 9.b), 198 y 199 de la Ley Hipotecaria, y la
concordancia entre el Registro y la realidad física y jurídica extrarregistral.
Así lo han declarado las Resoluciones de 8 de junio y 21 de septiembre de 2016, 20
de junio, 5 y 19 de julio, 1 de agosto de 2018 y 8 de octubre de 2018 y 11 de julio
de 2022.
5. Por tanto, este defecto, por sí no puede impedir la tramitación del expediente,
pues finalmente lo que se solicita inscribir es la agrupación de dos fincas, de las cuales
una está inmatriculada y otra no, cuyo resultado final es la geometría representada por la
georreferenciación catastral aportada al expediente. Por tanto, se cumple con el requisito
de la coincidencia de la finca registral, no directamente, sino mediante la realización de
dos operaciones complementarias, la de inmatriculación de una finca y la de agrupación
con otra que ya está inscrita, permitiendo además su coordinación gráfica con el
Catastro.
Lo contrario implicaría la necesidad de crear una parcela catastral llamada a
desaparecer con la agrupación, siendo un trámite superfluo, derivado de una
interpretación excesivamente literal de la Ley.
La Ley puede entenderse cumplida con el inicio de un expediente del artículo 203 de
la Ley Hipotecaria, para inmatricular la parte no inscrita, con una serie de garantías para
evitar los perjuicios a tercero, dotando al promotor de un título respecto a la porción no
inscrita y permitiendo la agrupación con la finca registral 934 de Sant Antoni de
Portmany, en cuya inscripción ya figuraban dos referencias catastrales, correspondientes
a dos parcelas, que luego se unifican en la parcela con referencia
catastral 07046A017000210000TM, como se acredita en el certificado del técnico que se
incorpora en el acta, al que luego se aludirá.
En conclusión, lo que pretende el promotor de los dos expedientes, el del
artículo 201 de la Ley Hipotecaria, para rectificar la descripción de la finca 934 de Sant
Antoni de Portmany y el del artículo 203 para inmatricular la parte no inscrita es lograr la
concordancia de la realidad jurídica con la física, que es el objetivo final de estos
expedientes.
cve: BOE-A-2023-22350
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 261
Miércoles 1 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 144882
Pero, la manifestación de dudas sobre la identidad no siempre justifica la suspensión
del procedimiento, pues durante su tramitación pueden practicarse las diligencias
oportunas para disipar tales dudas, sin perjuicio de la calificación registral que proceda
una vez concluido el expediente (regla sexta).
Lo que no procede, como ya declararon las Resoluciones de 20 de diciembre
de 2016, 1 de junio de 2020 o 9 de mayo de 2022 es que, una vez concluido el
expediente, el registrador alegue dudas no planteadas inicialmente, a menos que de la
tramitación resulte un cambio en las circunstancias o los datos que el registrador tuvo a
la vista al expedir la certificación.
3. En el presente caso, las razones por las cuales el registrador se niega a expedir
la certificación y a practicar la anotación preventiva son la falta de coincidencia entre la
superficie de la finca a inmatricular y las diferencias existentes entre linderos, pues en el
Registro son todos personales o móviles, mientras que en el Catastro existen linderos
fijos, lo que puede evidenciar la existencia de actos jurídicos que no han tenido acceso al
Registro.
4. Respecto de la duda por la falta de coincidencia entre la superficie a inmatricular
y la que resulta de la certificación catastral, la misma viene matizada por el hecho de que
la superficie a inmatricular se va a agrupar con la finca 934 de Sant Antoni de Portmany,
para coincidir con la parcela catastral indicada.
Ello determina la posible aplicación de la doctrina de esta Dirección General sobre la
georreferenciación de fincas de vida efímera, como en el presente caso.
En estos casos, es posible prescindir de la georreferenciación de la finca, para
inscribir una modificación descriptiva de la misma, en los supuestos en que la finca
resultante de la modificación carezca de existencia actual por haberse producido otra
modificación posterior en la que se aporte la representación gráfica que en definitiva
tiene la finca, y ambas operaciones accedan simultáneamente al Registro. Así lo impone
la interpretación conjunta de los artículos 9.b), 198 y 199 de la Ley Hipotecaria, y la
concordancia entre el Registro y la realidad física y jurídica extrarregistral.
Así lo han declarado las Resoluciones de 8 de junio y 21 de septiembre de 2016, 20
de junio, 5 y 19 de julio, 1 de agosto de 2018 y 8 de octubre de 2018 y 11 de julio
de 2022.
5. Por tanto, este defecto, por sí no puede impedir la tramitación del expediente,
pues finalmente lo que se solicita inscribir es la agrupación de dos fincas, de las cuales
una está inmatriculada y otra no, cuyo resultado final es la geometría representada por la
georreferenciación catastral aportada al expediente. Por tanto, se cumple con el requisito
de la coincidencia de la finca registral, no directamente, sino mediante la realización de
dos operaciones complementarias, la de inmatriculación de una finca y la de agrupación
con otra que ya está inscrita, permitiendo además su coordinación gráfica con el
Catastro.
Lo contrario implicaría la necesidad de crear una parcela catastral llamada a
desaparecer con la agrupación, siendo un trámite superfluo, derivado de una
interpretación excesivamente literal de la Ley.
La Ley puede entenderse cumplida con el inicio de un expediente del artículo 203 de
la Ley Hipotecaria, para inmatricular la parte no inscrita, con una serie de garantías para
evitar los perjuicios a tercero, dotando al promotor de un título respecto a la porción no
inscrita y permitiendo la agrupación con la finca registral 934 de Sant Antoni de
Portmany, en cuya inscripción ya figuraban dos referencias catastrales, correspondientes
a dos parcelas, que luego se unifican en la parcela con referencia
catastral 07046A017000210000TM, como se acredita en el certificado del técnico que se
incorpora en el acta, al que luego se aludirá.
En conclusión, lo que pretende el promotor de los dos expedientes, el del
artículo 201 de la Ley Hipotecaria, para rectificar la descripción de la finca 934 de Sant
Antoni de Portmany y el del artículo 203 para inmatricular la parte no inscrita es lograr la
concordancia de la realidad jurídica con la física, que es el objetivo final de estos
expedientes.
cve: BOE-A-2023-22350
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 261
