BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 1 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 144863

La registradora suspende la inscripción por entender que, al estipularse por un plazo
superior a seis años, se trata de un acto de disposición sobre un bien ganancial, y es
necesario el consentimiento del esposo, como titular registral, o el de sus herederos si ha
fallecido.
Los recurrentes alegan que han pagado la renta de todos los meses en la cuenta
bancaria indicada por la arrendadora, de titularidad conjunta de ambos copropietarios,
por lo que, a su juicio, no se trata de un acto de administración o disposición efectuado
por uno con el consentimiento tácito del otro copropietario, sino un consentimiento
expreso, renovado mensualmente.
2. Ciertamente, según la jurisprudencia (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo
citadas en los «Vistos») y la doctrina de este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 26
de enero de 2015, 9 de enero de 2020 y 15 de julio de 2021), el contrato de
arrendamiento es, por su naturaleza y objeto, uno de los medios de aprovechamiento o
disfrute de los «bienes no fungibles».
Para determinar cuándo el arrendamiento es un acto de administración o de
administración extraordinaria o de disposición, el Código Civil fija como criterio
especialmente relevante el que atiende a su plazo de duración.
En este contexto debe tenerse en cuenta que, según el artículo 271 del Código Civil,
vigente en el momento del inicio del arrendamiento, «el tutor necesita autorización
judicial (…) 7.º Para ceder bienes en arrendamiento por tiempo superior a seis años»;
criterio que se mantiene después de las modificaciones introducidas por el artículo
segundo de la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y
procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad
jurídica, que entran en vigor el día 3 de septiembre de 2021, según establece su
disposición final tercera (así, conforme al artículo 287.2.º, el curador que ejerza funciones
de representación de la persona que precisa el apoyo necesita autorización judicial para
los actos que determine la resolución y, en todo caso, para «dar inmuebles en
arrendamiento por término inicial que exceda de seis años, o celebrar contratos o
realizar actos que tengan carácter dispositivo y sean susceptibles de inscripción»; esta
norma será aplicable con carácter supletorio a la tutela, según el artículo 224 en su
nueva redacción). Y el vigente artículo 1548 del mismo Código dispone que «los padres
o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los administradores
de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por
término que exceda de seis años».
Así, dejando ahora al margen las interesantes cuestiones que se han suscitado en
torno a la conceptuación –en abstracto– del arrendamiento como acto de administración,
a la vista de lo establecido en nuestra legislación en diversas normas (preceptos legales
que disciplinan facultades de determinados representantes legales; leyes arrendaticias
especiales, etc.), es generalmente admitido que, en principio, el arrendamiento
constituye acto de administración o, si se quiere, de extraordinaria administración o de
gestión, por lo que bastaría, para su realización, la capacidad general para celebrar tales
actos, siendo sólo necesaria la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos
que por sus estipulaciones, o por su duración, puedan ser considerados actos de
disposición o equiparados a éstos (sin perjuicio, eso sí, de que eventualmente alguna
norma pueda exigir capacidad dispositiva para concertarlo). Por no hablar de la
problemática que plantea la exégesis del artículo 398 del Código Civil cuando se pone en
relación dicho precepto con los arrendamientos y de la que se han ocupado, también,
algunos pronunciamientos del Tribunal Supremo, ya genéricamente, ya en función de
cláusulas especiales que en tales contratos se hubieran consignado (vid. Sentencias
citadas en los «Vistos») entendiéndose que bastará el consentimiento de quienes
ostenten la mayoría de intereses en la comunidad para la celebración del arrendamiento,
salvo que el arrendamiento, por su duración, o por sus concretas estipulaciones, exceda
de la mera administración y pueda ser considerado acto de disposición o gravamen, algo
que esa jurisprudencia había resuelto con base en el criterio del plazo de duración de
seis años.

cve: BOE-A-2023-22348
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Núm. 261