BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 1 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 144846

En el supuesto del presente recurso, lo que plantea el recurrente es la existencia de
un error de esta naturaleza en la inscripción 3.ª de la compraventa que en su día se
realizó de una mitad indivisa de la finca registral 15.550, siendo que la mitad indivisa
adquirida por herencia había sido adjudicada anteriormente gravada con la sustitución
fideicomisaria de residuo y la otra mitad adjudicada en pago de gananciales sin carga del
fideicomiso, de manera que en la escritura de compraventa de fecha 26 de junio
de 2015, del título referenciado resulta que la mitad vendida fue la adquirida por herencia
y no la parte libre adquirida en pago de gananciales, quedando por tanto extinguido el
fideicomiso de residuo; por tanto, se produjo un error de concepto en la inscripción 3.ª de
la citada escritura de compraventa practicándose la transmisión de la parte libre y
manteniéndose la carga fideicomisaria de residuo respecto a la otra.
Sin embargo, no procede decidir ahora si realmente existió o no el mencionado error,
porque ello supondría enjuiciar si la citada inscripción se practicó correcta o
incorrectamente.
Este Centro Directivo ha afirmado en Resolución de 27 de marzo de 2015 lo
siguiente: «Como ha reiterado esta Dirección General en innumerables ocasiones (por
todas, Resoluciones de 14 de noviembre de 2014 y 19 de enero de 2015, doctrina
basada en el contenido de los artículos 324 y 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina
de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000), el objeto del
expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad y Mercantil
es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a
Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte
recurrente, señaladamente la determinación de la validez o no del título ya inscrito, ni de
la procedencia o no de la práctica, ya efectuada, de los asientos registrales. Conforme a
esta reiterada doctrina, el recurso contra la calificación negativa del registrador no es
cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados y que, hayan sido o
no extendidos con acierto, quedan desde entonces bajo la salvaguardia de los tribunales
y, por tanto, no puede ser modificados en tanto no medie acuerdo de los interesados o
resolución judicial que así lo establezca [cfr. artículos 1, párrafo tercero, y 40.d) de la Ley
Hipotecaria]».
7. Constituye una regla básica en nuestro Derecho hipotecario la de que los
asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus
efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero de la Ley
Hipotecaria). Por ello, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., por todas, las
Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23
de agosto de 2011 y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015), la rectificación de los
asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el
asiento atribuya algún derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no
sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial
recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se
trate de rectificar conceda algún derecho.
Partiendo siempre de esta premisa, los artículos 211 a 220 de la Ley Hipotecaria
y 313 a 331 de su Reglamento regulan los procedimientos para la rectificación de los
eventuales errores que se puedan haber producido al practicar los diferentes asientos
registrales, distinguiendo entre errores materiales y de concepto. En concreto, y por lo
que concierne a este caso, el artículo 217, párrafo primero de la Ley Hipotecaria dispone
que: «Los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones,
o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no
se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador, o una
providencia judicial que lo ordene». Parece claro que el consentimiento o acuerdo
unánime de todos los interesados y del registrador son requisitos indispensables para la
rectificación.
8. En el presente caso sólo contamos con la solicitud del heredero llamado, pero no
de la titular registral llamada como heredera fideicomisaria –aunque lo sea
erróneamente– de la finca que vería modificada su titularidad, si bien, el registrador no

cve: BOE-A-2023-22345
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Núm. 261