III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-22344)
Resolución de 25 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Ponteareas, por la que se suspende la inscripción de una escritura de modificación descriptiva de finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 1 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 144835
agregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del
exceso, o defecto, de cabida declarado, como ocurre en el presente caso, donde la
registradora motiva objetivamente las dudas en la identidad de la finca, basadas en la
alteración de los linderos, la gran desproporción entre la superficie inscrita y la que ahora
se pretende hacer constar.
5. Procede determinar también si la nota de calificación aplica correctamente la
doctrina de este Centro Directivo relativa a la inscripción de representaciones gráficas,
por la cual:
«a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las
representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral,
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el
acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica
georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a
una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la
hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas
inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
d) El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.»
6. En el presente caso, la registradora alega, como una de las dudas razonadas en
la identidad de la finca, el posible encubrimiento de la agrupación de la finca 9.281 de
Arbo, con una finca de colindante al señalar que si bien una finca registral puede estar
formada por dos parcelas catastrales colindantes representando su base gráfica la unión
de ambas, en este caso concreto la descripción de la parcela catastral de 618 metros
cuadrados se asemeja más a la finca inscrita, especialmente en cuanto a la edificación
que ya constaba sobre la misma, mientras que la parcela catastral de 129 metros
cuadrados sobre la que se emplaza la construcción antigua, que no constaba declarada
sobre la finca inscrita, resulta ser una parcela independiente a la primera tanto en la
actualidad como según los antecedentes de Catastro.
Añadiendo además la registradora las siguientes circunstancias: que el exceso de
cabida alcanza el 69% de la cabida inscrita, porcentaje muy superior al 10% (artículo 9
de la Ley Hipotecaria), lo que obliga a extremar las precauciones; que se rectifican dos
linderos fijos en el sentido de que habiendo según Registro camino público por el sur,
ahora se identifica por el este, y resultando de catastro que por el norte linda con
particular y además con un camino público que, sin embargo, no se recoge en la
descripción literaria; que del análisis de la ortofoto resultante del Plan Nacional de
Ortofotografía Aérea, una vez superpuesta a la cartografía catastral, resultan dos
circunstancias a tener en cuenta: por un lado, en cuanto a la base gráfica de la parcela
catastral de 618 metros cuadrados se aprecia una posible invasión del camino con el que
linda por el sur y del que le separa un muro, pudiendo apreciar dicha circunstancia el
registrador para evitar la posible invasión del dominio público aún no inscrito (artículos 9
y 199 de la Ley Hipotecaria) y aunque la Administración no hubiera presentado
alegaciones durante la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley
Hipotecaria (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12
cve: BOE-A-2023-22344
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 261
Miércoles 1 de noviembre de 2023
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agregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del
exceso, o defecto, de cabida declarado, como ocurre en el presente caso, donde la
registradora motiva objetivamente las dudas en la identidad de la finca, basadas en la
alteración de los linderos, la gran desproporción entre la superficie inscrita y la que ahora
se pretende hacer constar.
5. Procede determinar también si la nota de calificación aplica correctamente la
doctrina de este Centro Directivo relativa a la inscripción de representaciones gráficas,
por la cual:
«a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las
representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral,
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el
acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica
georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a
una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la
hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas
inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
d) El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.»
6. En el presente caso, la registradora alega, como una de las dudas razonadas en
la identidad de la finca, el posible encubrimiento de la agrupación de la finca 9.281 de
Arbo, con una finca de colindante al señalar que si bien una finca registral puede estar
formada por dos parcelas catastrales colindantes representando su base gráfica la unión
de ambas, en este caso concreto la descripción de la parcela catastral de 618 metros
cuadrados se asemeja más a la finca inscrita, especialmente en cuanto a la edificación
que ya constaba sobre la misma, mientras que la parcela catastral de 129 metros
cuadrados sobre la que se emplaza la construcción antigua, que no constaba declarada
sobre la finca inscrita, resulta ser una parcela independiente a la primera tanto en la
actualidad como según los antecedentes de Catastro.
Añadiendo además la registradora las siguientes circunstancias: que el exceso de
cabida alcanza el 69% de la cabida inscrita, porcentaje muy superior al 10% (artículo 9
de la Ley Hipotecaria), lo que obliga a extremar las precauciones; que se rectifican dos
linderos fijos en el sentido de que habiendo según Registro camino público por el sur,
ahora se identifica por el este, y resultando de catastro que por el norte linda con
particular y además con un camino público que, sin embargo, no se recoge en la
descripción literaria; que del análisis de la ortofoto resultante del Plan Nacional de
Ortofotografía Aérea, una vez superpuesta a la cartografía catastral, resultan dos
circunstancias a tener en cuenta: por un lado, en cuanto a la base gráfica de la parcela
catastral de 618 metros cuadrados se aprecia una posible invasión del camino con el que
linda por el sur y del que le separa un muro, pudiendo apreciar dicha circunstancia el
registrador para evitar la posible invasión del dominio público aún no inscrito (artículos 9
y 199 de la Ley Hipotecaria) y aunque la Administración no hubiera presentado
alegaciones durante la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley
Hipotecaria (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12
cve: BOE-A-2023-22344
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