III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-22344)
Resolución de 25 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Ponteareas, por la que se suspende la inscripción de una escritura de modificación descriptiva de finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 1 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 144831
cuadrados de superficie (sobre la que se ubica una casa de superficie similar a la
inscrita) y otra colindante por el norte de 129 metros cuadrados que se corresponde con
el galpón declarado por certificado de técnico competente acreditativo de la antigüedad
superior a 10 años.
Fundamentos de Derecho:
1. Existen dudas en cuanto a la identidad de la finca pues se aprecia la posibilidad
de que con la rectificación de superficie se esté realmente encubriendo otra operación de
modificación de entidades hipotecarias, concretamente la agrupación de la finca inscrita
con otra colindante no inscrita.
Así, si bien una finca registral puede estar formada por dos parcelas catastrales
colindantes representando su base gráfica la unión de ambas, en este caso concreto la
descripción de la parcela catastral de 618 metros cuadrados se asemeja más a la finca
inscrita, especialmente en cuanto a la edificación que ya constaba sobre la misma,
mientras que la parcela catastral de 129 metros cuadrados sobre la que se emplaza la
construcción antigua, que no constaba declarada sobre la finca inscrita, resulta ser una
parcela independiente a la primera tanto en la actualidad como según los antecedentes
de catastro.
A ello se une que el certificado técnico de antigüedad establece que el galpónalpendre ahora declarado tiene "acceso directo desde la finca sita en (…)" y que "en la
actualidad está unida a la finca por la que tiene acceso, y cuya dirección es (…)", siendo
esta finca señalada con el número (…) la correspondiente a la primera parcela catastral
de 618 metros cuadrados. De aquí resulta que pudiéramos estar ante dos fincas
distintas, una la correspondiente a la registral ya inscrita y otra no inscrita que se
corresponde con la colindante que tendría su acceso por la anterior. Y ello, además,
teniendo en cuenta que el técnico utiliza el adverbio “actualmente” para referirse a la
unión de ambas fincas, lo que hace sospechar que entre la inscripción de la finca 9281 y
la descripción actual ha mediado una agrupación no documentada.
Según lo dicho, con la inscripción de la representación gráfica solicitada se podría
encubrir el intento de aplicar el folio de la finca registral a una superficie colindante a la
originaria, por lo que el cauce apropiado para ello sería la previa inmatriculación de esa
superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.
A lo expuesto hay que añadir las siguientes circunstancias: que el exceso de cabida
alcanza el 69% de la cabida inscrita, porcentaje muy superior al 10% (art. 9 de la Ley
Hipotecaria), lo que obliga a extremar las precauciones; que se rectifican dos linderos
fijos en el sentido de que habiendo según Registro camino público por el sur, ahora se
identifica por el este, y resultando de catastro que por el norte linda con particular y
además con un camino público que, sin embargo, no se recoge en la descripción
literaria; que del análisis de la ortofoto resultante del PNOA, una vez superpuesta a la
cartografía catastral, resultan dos circunstancias a tener en cuenta: por un lado, en
cuanto a la base gráfica de la parcela catastral de 618 metros cuadrados se aprecia una
posible invasión del camino con el que linda por el sur y del que le separa un muro,
pudiendo apreciar dicha circunstancia el registrador para evitar la posible invasión del
dominio público aún no inscrito (arts. 9 y 199 de la Hipotecaria) y aunque la
Administración no hubiera presentado alegaciones durante la tramitación del
procedimiento del art. 199 (Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y
Fe Pública de 12 de junio de 2019); y por otro lado, la base gráfica propuesta excede
claramente los muros que cierran la finca también por el sur y que se aprecian en la
ortofoto y que presumiblemente han servido al propietario para delimitar su finca en
ejercicio de la facultad prevista en el artículo 388 del Código Civil.
Igualmente, y en cuanto a la edificación ahora declarada, el técnico recoge en su
informe las coordenadas catastrales de la finca que coinciden con la superficie ocupada
de 129 metros cuadrados, pero una vez superpuestas a la cartografía catastral, resulta
que la base gráfica catastral de dicha parcela comprende parte de una edificación,
cve: BOE-A-2023-22344
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 261
Miércoles 1 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 144831
cuadrados de superficie (sobre la que se ubica una casa de superficie similar a la
inscrita) y otra colindante por el norte de 129 metros cuadrados que se corresponde con
el galpón declarado por certificado de técnico competente acreditativo de la antigüedad
superior a 10 años.
Fundamentos de Derecho:
1. Existen dudas en cuanto a la identidad de la finca pues se aprecia la posibilidad
de que con la rectificación de superficie se esté realmente encubriendo otra operación de
modificación de entidades hipotecarias, concretamente la agrupación de la finca inscrita
con otra colindante no inscrita.
Así, si bien una finca registral puede estar formada por dos parcelas catastrales
colindantes representando su base gráfica la unión de ambas, en este caso concreto la
descripción de la parcela catastral de 618 metros cuadrados se asemeja más a la finca
inscrita, especialmente en cuanto a la edificación que ya constaba sobre la misma,
mientras que la parcela catastral de 129 metros cuadrados sobre la que se emplaza la
construcción antigua, que no constaba declarada sobre la finca inscrita, resulta ser una
parcela independiente a la primera tanto en la actualidad como según los antecedentes
de catastro.
A ello se une que el certificado técnico de antigüedad establece que el galpónalpendre ahora declarado tiene "acceso directo desde la finca sita en (…)" y que "en la
actualidad está unida a la finca por la que tiene acceso, y cuya dirección es (…)", siendo
esta finca señalada con el número (…) la correspondiente a la primera parcela catastral
de 618 metros cuadrados. De aquí resulta que pudiéramos estar ante dos fincas
distintas, una la correspondiente a la registral ya inscrita y otra no inscrita que se
corresponde con la colindante que tendría su acceso por la anterior. Y ello, además,
teniendo en cuenta que el técnico utiliza el adverbio “actualmente” para referirse a la
unión de ambas fincas, lo que hace sospechar que entre la inscripción de la finca 9281 y
la descripción actual ha mediado una agrupación no documentada.
Según lo dicho, con la inscripción de la representación gráfica solicitada se podría
encubrir el intento de aplicar el folio de la finca registral a una superficie colindante a la
originaria, por lo que el cauce apropiado para ello sería la previa inmatriculación de esa
superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.
A lo expuesto hay que añadir las siguientes circunstancias: que el exceso de cabida
alcanza el 69% de la cabida inscrita, porcentaje muy superior al 10% (art. 9 de la Ley
Hipotecaria), lo que obliga a extremar las precauciones; que se rectifican dos linderos
fijos en el sentido de que habiendo según Registro camino público por el sur, ahora se
identifica por el este, y resultando de catastro que por el norte linda con particular y
además con un camino público que, sin embargo, no se recoge en la descripción
literaria; que del análisis de la ortofoto resultante del PNOA, una vez superpuesta a la
cartografía catastral, resultan dos circunstancias a tener en cuenta: por un lado, en
cuanto a la base gráfica de la parcela catastral de 618 metros cuadrados se aprecia una
posible invasión del camino con el que linda por el sur y del que le separa un muro,
pudiendo apreciar dicha circunstancia el registrador para evitar la posible invasión del
dominio público aún no inscrito (arts. 9 y 199 de la Hipotecaria) y aunque la
Administración no hubiera presentado alegaciones durante la tramitación del
procedimiento del art. 199 (Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y
Fe Pública de 12 de junio de 2019); y por otro lado, la base gráfica propuesta excede
claramente los muros que cierran la finca también por el sur y que se aprecian en la
ortofoto y que presumiblemente han servido al propietario para delimitar su finca en
ejercicio de la facultad prevista en el artículo 388 del Código Civil.
Igualmente, y en cuanto a la edificación ahora declarada, el técnico recoge en su
informe las coordenadas catastrales de la finca que coinciden con la superficie ocupada
de 129 metros cuadrados, pero una vez superpuestas a la cartografía catastral, resulta
que la base gráfica catastral de dicha parcela comprende parte de una edificación,
cve: BOE-A-2023-22344
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