III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-22342)
Resolución de 25 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de A Coruña n.º 4 a inscribir determinada adjudicación por extinción de comunidad.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 1 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 144816
misma a una de las copropietarias, la cual se obliga, como consecuencia de dicha
adjudicación, a pagar a los demás condueños la diferencia en metálico, es decir, no se
dice que cada uno de los dos copropietarios transmitentes vendan su respectiva tercera
parte indivisa a la otra cotitular a cambio de un precio, sino que, como se ha dicho, todos
ellos, y como la finca no puede dividirse en diferentes partes adjudicando, cada una de
ellas, a los diferentes copartícipes, deciden disolver la proindivisión existente, no
mediante la venta de la tercera parte que pertenece a cada uno de los otros dos
copropietarios a la tercera, sino mediante la adjudicación, por entero, de la finca a esta
última cotitular que abona, al resto, la diferencia.
Ningún término, del clausulado, permite entender que dos de los condóminos estén
vendiendo o cediendo, a título oneroso, sus respectivas cuotas indivisas en la finca y, de
hecho, dichas cuotas, ni siquiera se mencionan en dicho clausulado, ni, tampoco, que la
contraprestación, que cada uno de dichos dos condóminos transmitentes reciben en
dinero, sea, en realidad, el precio de una compraventa. Por ello, es indudable que el
negocio formalizado actúa sobre la totalidad de la finca sobre el que los tres otorgantes
tenían un derecho de copropiedad, no sobre sus respectivas cuotas, y que el
adjudicatario no recibe otra cosa que, por un lado, la especificación de su cuota ideal
preexistente (un tercio), de modo que queda modificado su derecho y su posición de
poder respecto del bien y, además, las cuotas de los otros copropietarios, de forma que,
con ello, se termina con la situación de indivisión.
Por otra parte, cabe señalar que el caso resuelto en la RDGSJFP de 25 de enero
de 2023, en la que se basa la solicitud de inscripción parcial de la escritura ahora
presentada, no se corresponde con el presente supuesto ya que, al que se refiere dicha
resolución, no es a una extinción de comunidad semejante a la que ahora nos ocupa, en
el que los titulares de común acuerdo deciden disolver la comunidad atribuyendo la
totalidad de la finca a uno de ellos, sino que se trata de la transmisión judicial forzosa en
subasta, de un inmueble que pertenece a varios copropietarios en favor de un tercero: el
adjudicatario de la subasta, que, en realidad, se asimila a un supuesto de transmisión de
cuotas, razón por la cual la DGSJFP señala que, a pesar de que en el decreto de
adjudicación se adjudicaba la totalidad del bien, debía denegarse la inscripción de la
cuota que pertenecía al copropietario no demandado, pero que si era posible, si así se
solicitaba, la inscripción de la adjudicación de las cuotas que pertenecían al resto de
copropietarios demandados, precisamente, por considerar que se trataba, precisamente,
de un supuesto de transmisión de cuotas y no de extinción de comunidad que, conforme
a los preceptos, jurisprudencia y doctrina del propio centro directivo antes expuesta, no
puede ser parcial.
Ciertamente, la transmisión de cuotas es lícita y permitiría practicar la inscripción
parcial solicitada, pero este es un negocio jurídico distinto a la extinción de comunidad
que se ha formalizado y que, por tanto, han querido las partes otorgantes de la escritura,
por lo que la negativa a practicar la inscripción parcial del documento en la forma
solicitada, también debe ser confirmada.
En Arzúa, a 29 de mayo de 2023.–El registrador de la Propiedad interino. Fdo.: Luis
Antonio Gallego Fernández.»
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don Gonzalo Emilio Freire Barral, notario de
A Coruña, interpuso recurso el día 28 de junio de 2023 mediante escrito en el que
alegaba los siguientes fundamentos:
«(…) Que en mi condición de notario autorizante de la escritura de extinción de
condominio de fecha 26 de enero de 2023, número 183 de mi protocolo, calificada
negativamente por la Registradora del Registro de la Propiedad de A Coruña número
cuatro, calificación que fue confirmada por el Registrador de la Propiedad interino de
Arzúa designado al efecto como Registrador sustituto, notificada a este dicente en
cve: BOE-A-2023-22342
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 261
Miércoles 1 de noviembre de 2023
Sec. III. Pág. 144816
misma a una de las copropietarias, la cual se obliga, como consecuencia de dicha
adjudicación, a pagar a los demás condueños la diferencia en metálico, es decir, no se
dice que cada uno de los dos copropietarios transmitentes vendan su respectiva tercera
parte indivisa a la otra cotitular a cambio de un precio, sino que, como se ha dicho, todos
ellos, y como la finca no puede dividirse en diferentes partes adjudicando, cada una de
ellas, a los diferentes copartícipes, deciden disolver la proindivisión existente, no
mediante la venta de la tercera parte que pertenece a cada uno de los otros dos
copropietarios a la tercera, sino mediante la adjudicación, por entero, de la finca a esta
última cotitular que abona, al resto, la diferencia.
Ningún término, del clausulado, permite entender que dos de los condóminos estén
vendiendo o cediendo, a título oneroso, sus respectivas cuotas indivisas en la finca y, de
hecho, dichas cuotas, ni siquiera se mencionan en dicho clausulado, ni, tampoco, que la
contraprestación, que cada uno de dichos dos condóminos transmitentes reciben en
dinero, sea, en realidad, el precio de una compraventa. Por ello, es indudable que el
negocio formalizado actúa sobre la totalidad de la finca sobre el que los tres otorgantes
tenían un derecho de copropiedad, no sobre sus respectivas cuotas, y que el
adjudicatario no recibe otra cosa que, por un lado, la especificación de su cuota ideal
preexistente (un tercio), de modo que queda modificado su derecho y su posición de
poder respecto del bien y, además, las cuotas de los otros copropietarios, de forma que,
con ello, se termina con la situación de indivisión.
Por otra parte, cabe señalar que el caso resuelto en la RDGSJFP de 25 de enero
de 2023, en la que se basa la solicitud de inscripción parcial de la escritura ahora
presentada, no se corresponde con el presente supuesto ya que, al que se refiere dicha
resolución, no es a una extinción de comunidad semejante a la que ahora nos ocupa, en
el que los titulares de común acuerdo deciden disolver la comunidad atribuyendo la
totalidad de la finca a uno de ellos, sino que se trata de la transmisión judicial forzosa en
subasta, de un inmueble que pertenece a varios copropietarios en favor de un tercero: el
adjudicatario de la subasta, que, en realidad, se asimila a un supuesto de transmisión de
cuotas, razón por la cual la DGSJFP señala que, a pesar de que en el decreto de
adjudicación se adjudicaba la totalidad del bien, debía denegarse la inscripción de la
cuota que pertenecía al copropietario no demandado, pero que si era posible, si así se
solicitaba, la inscripción de la adjudicación de las cuotas que pertenecían al resto de
copropietarios demandados, precisamente, por considerar que se trataba, precisamente,
de un supuesto de transmisión de cuotas y no de extinción de comunidad que, conforme
a los preceptos, jurisprudencia y doctrina del propio centro directivo antes expuesta, no
puede ser parcial.
Ciertamente, la transmisión de cuotas es lícita y permitiría practicar la inscripción
parcial solicitada, pero este es un negocio jurídico distinto a la extinción de comunidad
que se ha formalizado y que, por tanto, han querido las partes otorgantes de la escritura,
por lo que la negativa a practicar la inscripción parcial del documento en la forma
solicitada, también debe ser confirmada.
En Arzúa, a 29 de mayo de 2023.–El registrador de la Propiedad interino. Fdo.: Luis
Antonio Gallego Fernández.»
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don Gonzalo Emilio Freire Barral, notario de
A Coruña, interpuso recurso el día 28 de junio de 2023 mediante escrito en el que
alegaba los siguientes fundamentos:
«(…) Que en mi condición de notario autorizante de la escritura de extinción de
condominio de fecha 26 de enero de 2023, número 183 de mi protocolo, calificada
negativamente por la Registradora del Registro de la Propiedad de A Coruña número
cuatro, calificación que fue confirmada por el Registrador de la Propiedad interino de
Arzúa designado al efecto como Registrador sustituto, notificada a este dicente en
cve: BOE-A-2023-22342
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Núm. 261
