BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 26 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 141531

Así, dispone la DG, entre otras, en Resolución de 9 de marzo de 2023 (FD 2.º y 3.º) y
Resolución de 27 de abril de 2023 (FD.2.º):
“Por lo que se refiere a la calificación registral de la congruencia entre el juicio
notarial de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y el contenido del
negocio formalizado en la escritura cuya inscripción se pretende, según la doctrina de
este Centro Directivo anteriormente referida, se entiende que hay falta de congruencia si
el citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma
que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en
cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma
escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros
registros públicos que el notario y el registrador de la propiedad pueden consultar. Este
carácter erróneo debe inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda prevalecer una
interpretación de estos realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el
notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye la ley y sin perjuicio
de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra él por una negligente
valoración de la suficiencia (vid., por todas, las Resoluciones de 11 de diciembre de 2015
y 25 de octubre de 2016). Así resulta de las Sentencias del Tribunal Supremo antes
mencionadas.
3. En relación con el autocontrato, según la doctrina de esta Dirección General
(vid., entre otras, las Resoluciones de 9 de julio de 2014, 20 de octubre de 2015, 26 de
mayo y 3 de agosto de 2016, 9 de marzo y 27 de noviembre de 2017 y 31 de octubre
de 2020), ‘al emitir el juicio de suficiencia de facultades representativas acreditadas, el
notario debe hacer mención expresa a la facultad de autocontratar o a la autorización
para incurrir en conflicto de intereses. Y ya en Resolución de 13 de febrero de 2012 se
puso de relieve que “en resumen, la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de
intereses, debe entrar siempre en el ámbito de la calificación registral, ya que, según el
artículo 18.1.º de la Ley Hipotecaria, comprende, junto a otros supuestos, «la validez de
los actos dispositivos por lo que resulte de las escrituras públicas…», y lo cierto es, en
cualquier caso, que la autocontratación si hay conflicto de intereses, teniendo en cuenta
la falta de imparcialidad del autocontratante (por cuanto ocupa una posición de juez y
parte que le habilita para la autotutela del propio derecho) y el potencial perjuicio para el
representante, produce la nulidad del negocio salvo que se acredite la licencia o
autorización del «dominus». Razón por la cual el registrador, antes de practicar el
asiento, deberá calificar, conforme a dicho precepto, si se da, según el contenido del
título, el supuesto de autocontratación con conflicto de intereses y en caso afirmativo, si
existe la licencia, autorización o ratificación del «dominus negotii» que permita salvar
dicha autocontratación. En efecto, la autocontratación, si hay conflicto de intereses, a
falta de la aportación de esa prueba, excluye automáticamente la representación y
contradice directamente el juicio que afirme su existencia. Todo ello en concordancia con
los principios hipotecarios por los que se rige nuestro sistema registral; en concreto, a
parte el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria cuando el
transmitente sea el perjudicado, muy especialmente el de salvaguardia judicial de los
asientos del párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria y el de fe pública registral
del artículo 34 de la misma, cuyo sustento no es otro que la confianza que el mercado
deposita en la legalidad de los asientos registrales, lo que, en este caso, en defensa de
los derechos del representado o poderdante, exige se extreme el control de legalidad,
ante el riesgo de que pueda perder la acción de nulidad, que de la autocontratación
deriva, si surge un tercero protegido por la fe pública registral. Conclusión a la que hay
que llegar también cuando se parte de la congruencia que se exige del juicio notarial de
suficiencia (apartado 2 del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre de 2001, en
la redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre). Todo ello con independencia
de que se entienda que la voluntad del representado, que permite dicha
autocontratación, constituye una particular forma de poder de representación (poder para
autocontratar); una modalización del genérico poder de representación; o una
autorización o licencia distinta del mero negocio de apoderamiento, pues, a efectos de la

cve: BOE-A-2023-21983
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Núm. 256