III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21983)
Resolución de 21 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 2 a inscribir una escritura de hipoteca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 256
Jueves 26 de octubre de 2023
1.
Sec. III. Pág. 141538
Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:
Mediante la escritura calificada, otorgada el día 18 de febrero de 2022, los
representantes de las sociedades «FJS Animal By-Products, S.L.», «Trifolium 2021,
S.L.» y «Granja Otivar, S.L.» manifiestan que mantienen relaciones comerciales, a
crédito, de suministro de subproducto cárnico por las dos primeras a la última, y que,
para asegurar el pago de las cantidades correspondientes, con el límite máximo de un
millón de euros, la sociedad «Granja Otivar, S.L.» constituye a favor de las dos
sociedades suministradoras hipoteca sobre determinada finca. En dicha escritura se
pacta lo siguiente:
«Decimoséptimo.–Los comparecientes consienten expresamente la inscripción
parcial de esta escritura si cualquier pacto o cláusula de la misma no puede alcanzar su
inscripción, y ello sin perjuicio de su eficacia obligacional entre las partes interesadas.
Asimismo, se apoderan recíprocamente los comparecientes para que cualquiera de
ellos, pueda realizar subsanaciones, aclaraciones o rectificaciones de la presente
escritura, hasta lograr la completa inscripción registral (...)».
Presentado dicho título en el Registro, fue objeto de calificación el día 5 de diciembre
de 2022 por la registradora, quien resolvió no practicar la inscripción por lo siguiente: a)
el valor de tasación para subasta no coincide con el que resulta del valor de tasación. Y
el certificado de tasación está caducado a fecha de otorgamiento; b) debe determinarse
el tipo de titularidad que los acreedores ostentan en el derecho real de hipoteca; c) el
sistema de determinación de la deuda y otorgamiento unilateral del acta sin intervención
del deudor es contrario al artículo 1256 del Código Civil, y d) se necesita aclaración
sobre si el plazo de dos años pactado es del propio derecho real o plazo para la
determinación y nacimiento de la obligación asegurada.
Mediante escritura autorizada por el mismo notario el día 1 de febrero de 2023, don
F. R. C. -ahora recurrente- subsanó la anterior escritura respecto de los extremos
siguientes: el valor de tasación a efectos de subasta para el procedimiento judicial, con
incorporación de nuevo certificado de tasación; se aclara que la duración de dos años es
el plazo por el cual se constituye el derecho real de hipoteca; se aclara el tipo de
titularidad que ostentan los acreedores en el derecho real de hipoteca, para hacer
constar que «sólo podrán exigir el pago de la deuda actuando colectivamente,
entendiéndose como una comunidad germánica, o con apoderamiento recíproco o a un
tercero para hacerlo»; y, finalmente, respecto del punto tercero de la anterior nota de
calificación relativo al sistema de determinación de deuda exigible a efectos de su
constancia registral, se añade lo siguiente:
En esta escritura de subsanación don F. R. C. interviene como representante
orgánico de la entidad acreedora «FJS Animal By-Products, S.L.», y, además, en
representación de la otra entidad acreedora, «Trifolium 2021, S.L.U.», y de la parte
deudora e hipotecante, «Granja Otivar, S.L.», en virtud del apoderamiento recíproco
contenido en la cláusula decimoséptima de la escritura subsanada. Y, mediante diligencia
de subsanación extendida en la misma escritura el día 17 de mayo de 2023, se hizo
constar que de dicha cláusula: «resulta facultado para en nombre y representación de la
Entidad que representa realizar cuantos otorgamientos se realizan en el presente
cve: BOE-A-2023-21983
Verificable en https://www.boe.es
«Si esta cláusula fuera considerada defectuosa la parte acreedora titular del derecho
de hipoteca solicita la inscripción parcial de la hipoteca sin ella.
Al ser la parte acreedora la única perjudicada por la no inscripción del derecho de
hipoteca en el registro de la propiedad. Al estar facultado el Señor R. C. en la escritura
para realizar cuantos actos fueran necesarios para la subsanación de esta y obtener la
inscripción y al tratarse de circunstancias todas ellas que en nada perjudican a la parte
deudora que en su día otorgó el título público: solicitamos la inscripción parcial de la
hipoteca y se tengan por aclarados los anteriores puntos que no afectan a los elementos
esenciales del derecho real de hipoteca.»
Núm. 256
Jueves 26 de octubre de 2023
1.
Sec. III. Pág. 141538
Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:
Mediante la escritura calificada, otorgada el día 18 de febrero de 2022, los
representantes de las sociedades «FJS Animal By-Products, S.L.», «Trifolium 2021,
S.L.» y «Granja Otivar, S.L.» manifiestan que mantienen relaciones comerciales, a
crédito, de suministro de subproducto cárnico por las dos primeras a la última, y que,
para asegurar el pago de las cantidades correspondientes, con el límite máximo de un
millón de euros, la sociedad «Granja Otivar, S.L.» constituye a favor de las dos
sociedades suministradoras hipoteca sobre determinada finca. En dicha escritura se
pacta lo siguiente:
«Decimoséptimo.–Los comparecientes consienten expresamente la inscripción
parcial de esta escritura si cualquier pacto o cláusula de la misma no puede alcanzar su
inscripción, y ello sin perjuicio de su eficacia obligacional entre las partes interesadas.
Asimismo, se apoderan recíprocamente los comparecientes para que cualquiera de
ellos, pueda realizar subsanaciones, aclaraciones o rectificaciones de la presente
escritura, hasta lograr la completa inscripción registral (...)».
Presentado dicho título en el Registro, fue objeto de calificación el día 5 de diciembre
de 2022 por la registradora, quien resolvió no practicar la inscripción por lo siguiente: a)
el valor de tasación para subasta no coincide con el que resulta del valor de tasación. Y
el certificado de tasación está caducado a fecha de otorgamiento; b) debe determinarse
el tipo de titularidad que los acreedores ostentan en el derecho real de hipoteca; c) el
sistema de determinación de la deuda y otorgamiento unilateral del acta sin intervención
del deudor es contrario al artículo 1256 del Código Civil, y d) se necesita aclaración
sobre si el plazo de dos años pactado es del propio derecho real o plazo para la
determinación y nacimiento de la obligación asegurada.
Mediante escritura autorizada por el mismo notario el día 1 de febrero de 2023, don
F. R. C. -ahora recurrente- subsanó la anterior escritura respecto de los extremos
siguientes: el valor de tasación a efectos de subasta para el procedimiento judicial, con
incorporación de nuevo certificado de tasación; se aclara que la duración de dos años es
el plazo por el cual se constituye el derecho real de hipoteca; se aclara el tipo de
titularidad que ostentan los acreedores en el derecho real de hipoteca, para hacer
constar que «sólo podrán exigir el pago de la deuda actuando colectivamente,
entendiéndose como una comunidad germánica, o con apoderamiento recíproco o a un
tercero para hacerlo»; y, finalmente, respecto del punto tercero de la anterior nota de
calificación relativo al sistema de determinación de deuda exigible a efectos de su
constancia registral, se añade lo siguiente:
En esta escritura de subsanación don F. R. C. interviene como representante
orgánico de la entidad acreedora «FJS Animal By-Products, S.L.», y, además, en
representación de la otra entidad acreedora, «Trifolium 2021, S.L.U.», y de la parte
deudora e hipotecante, «Granja Otivar, S.L.», en virtud del apoderamiento recíproco
contenido en la cláusula decimoséptima de la escritura subsanada. Y, mediante diligencia
de subsanación extendida en la misma escritura el día 17 de mayo de 2023, se hizo
constar que de dicha cláusula: «resulta facultado para en nombre y representación de la
Entidad que representa realizar cuantos otorgamientos se realizan en el presente
cve: BOE-A-2023-21983
Verificable en https://www.boe.es
«Si esta cláusula fuera considerada defectuosa la parte acreedora titular del derecho
de hipoteca solicita la inscripción parcial de la hipoteca sin ella.
Al ser la parte acreedora la única perjudicada por la no inscripción del derecho de
hipoteca en el registro de la propiedad. Al estar facultado el Señor R. C. en la escritura
para realizar cuantos actos fueran necesarios para la subsanación de esta y obtener la
inscripción y al tratarse de circunstancias todas ellas que en nada perjudican a la parte
deudora que en su día otorgó el título público: solicitamos la inscripción parcial de la
hipoteca y se tengan por aclarados los anteriores puntos que no afectan a los elementos
esenciales del derecho real de hipoteca.»
