III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21983)
Resolución de 21 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 2 a inscribir una escritura de hipoteca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 26 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 141536
En el caso que aquí se plantea, el registrador sustituto ni procedió a calificar, ni se
ajustó a los defectos señalados por el registrador sustituido. Cuando la parte aquí
recurrente envía los documentos al registrador sustituto, en su escrito, ya le señala que
existe un apoderamiento recíproco válido por el que debiera procederse a la inscripción
del derecho real de garantía, en contra del criterio de la registradora de Sanlúcar la
Mayor número dos. Es decir, la cuestión de fondo que se le planteaba era si el
apoderamiento en virtud del cual se subsanaban los defectos de la escritura de hipoteca
era plenamente eficaz. Y el registrador sustituto adopta un acuerdo por el que, como
señala la registradora sustituida, “ni estima la inscripción del documento de forma total o
parcial, ni emite calificación desestimatoria, suspendiendo o denegando la inscripción,
sino que, al margen del procedimiento de calificación sustitutoria, alega ‘imposibilidad de
pronunciarse’, formula un nuevo defecto que no había formulado este registrador, lo que
proscribe el artículo 19 bis.5 LH”.
Este hecho genera un daño a la parte recurrente, única perjudicada por la no
inscripción del derecho de hipoteca, toda vez que se le priva de la calificación sustitutoria
y de la posibilidad de que a juicio del registrador sustituto se deba proceder a la
inscripción.
Es por ello que, se pide a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
que se pronuncie respecto de la vulneración del artículo 19 bis. 5.ª de la Ley Hipotecaria
en relación a la actuación del registrador sustituto.
Segundo. Calificación registral de la registradora de Sanlúcar la Mayor número dos
no ajustada a Derecho. Extralimitación de actuaciones. Doctrina aplicable.
La calificación registral recurrida resuelve no practicar los asientos solicitados por un
único punto, en concreto, porque “el apoderamiento recíproco para subsanar pactado en
la cláusula decimoséptima de la escritura subsanada, ni salva la autocontratación ni el
conflicto de intereses, y además es un poder genérico que no puede considerarse
bastante para llevar a cabo una subsanación de elementos esenciales del negocio
documentado”.
En su fundamentación acerca de los motivos por los cuales no procede a la
inscripción, la registradora realiza una valoración e interpretación del poder para
subsanar que se otorgan las partes en la escritura de hipoteca. Es más, incluso llega a
decir: “No se estiman suficientes las facultades representativas de FJS Animal ByProducts. S.L. en representación de las otras dos partes contratantes no
comparecientes, para la inscripción de la subsanación en los términos escriturados”
(segunda calificación). “Las facultades de representación (…) que ya han sido objeto de
calificación negativa” (tercera calificación).
Como hemos venido desarrollando, tanto de la doctrina de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública, como de la del Tribunal Supremo, cabe poner en
cuestión la extralimitación en las actuaciones de la registradora ya que corresponde a
ésta calificar la existencia del juicio notarial y las facultades ejercitadas, así como la
congruencia del juicio notarial con el acto o negocio jurídico documentado.
La valoración de la suficiencia de las facultades de representación le corresponde al
notario. Y la registradora, en los fundamentos de su calificación registral, no viene sino a
realizar una revisión de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante
de la escritura. Es decir, está asumiendo funciones propias del notario y, por lo tanto,
extralimitándose en sus propias funciones.
Por este motivo, la calificación registral recurrida no sería ajustada a Derecho.
Tercero. Apoderamiento recíproco para subsanar la escritura de hipoteca. Doctrina
aplicable.
Y, por otro lado; en relación con el poder otorgado para subsanar, modificar o
completar la escritura de constitución de hipoteca y su doctrina aplicable, la facultad de
apoderamiento contenida en la escritura de hipoteca sólo persigue que pueda efectuarse
la inscripción en el Registro de la Propiedad, al resultar jurídicamente imprescindible el
nacimiento de la garantía real concertada y está justificada y no da lugar a que se deba
apreciar abusividad. No es relevante que un poder especial sea genérico, sino que
cve: BOE-A-2023-21983
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 256
Jueves 26 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 141536
En el caso que aquí se plantea, el registrador sustituto ni procedió a calificar, ni se
ajustó a los defectos señalados por el registrador sustituido. Cuando la parte aquí
recurrente envía los documentos al registrador sustituto, en su escrito, ya le señala que
existe un apoderamiento recíproco válido por el que debiera procederse a la inscripción
del derecho real de garantía, en contra del criterio de la registradora de Sanlúcar la
Mayor número dos. Es decir, la cuestión de fondo que se le planteaba era si el
apoderamiento en virtud del cual se subsanaban los defectos de la escritura de hipoteca
era plenamente eficaz. Y el registrador sustituto adopta un acuerdo por el que, como
señala la registradora sustituida, “ni estima la inscripción del documento de forma total o
parcial, ni emite calificación desestimatoria, suspendiendo o denegando la inscripción,
sino que, al margen del procedimiento de calificación sustitutoria, alega ‘imposibilidad de
pronunciarse’, formula un nuevo defecto que no había formulado este registrador, lo que
proscribe el artículo 19 bis.5 LH”.
Este hecho genera un daño a la parte recurrente, única perjudicada por la no
inscripción del derecho de hipoteca, toda vez que se le priva de la calificación sustitutoria
y de la posibilidad de que a juicio del registrador sustituto se deba proceder a la
inscripción.
Es por ello que, se pide a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
que se pronuncie respecto de la vulneración del artículo 19 bis. 5.ª de la Ley Hipotecaria
en relación a la actuación del registrador sustituto.
Segundo. Calificación registral de la registradora de Sanlúcar la Mayor número dos
no ajustada a Derecho. Extralimitación de actuaciones. Doctrina aplicable.
La calificación registral recurrida resuelve no practicar los asientos solicitados por un
único punto, en concreto, porque “el apoderamiento recíproco para subsanar pactado en
la cláusula decimoséptima de la escritura subsanada, ni salva la autocontratación ni el
conflicto de intereses, y además es un poder genérico que no puede considerarse
bastante para llevar a cabo una subsanación de elementos esenciales del negocio
documentado”.
En su fundamentación acerca de los motivos por los cuales no procede a la
inscripción, la registradora realiza una valoración e interpretación del poder para
subsanar que se otorgan las partes en la escritura de hipoteca. Es más, incluso llega a
decir: “No se estiman suficientes las facultades representativas de FJS Animal ByProducts. S.L. en representación de las otras dos partes contratantes no
comparecientes, para la inscripción de la subsanación en los términos escriturados”
(segunda calificación). “Las facultades de representación (…) que ya han sido objeto de
calificación negativa” (tercera calificación).
Como hemos venido desarrollando, tanto de la doctrina de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública, como de la del Tribunal Supremo, cabe poner en
cuestión la extralimitación en las actuaciones de la registradora ya que corresponde a
ésta calificar la existencia del juicio notarial y las facultades ejercitadas, así como la
congruencia del juicio notarial con el acto o negocio jurídico documentado.
La valoración de la suficiencia de las facultades de representación le corresponde al
notario. Y la registradora, en los fundamentos de su calificación registral, no viene sino a
realizar una revisión de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante
de la escritura. Es decir, está asumiendo funciones propias del notario y, por lo tanto,
extralimitándose en sus propias funciones.
Por este motivo, la calificación registral recurrida no sería ajustada a Derecho.
Tercero. Apoderamiento recíproco para subsanar la escritura de hipoteca. Doctrina
aplicable.
Y, por otro lado; en relación con el poder otorgado para subsanar, modificar o
completar la escritura de constitución de hipoteca y su doctrina aplicable, la facultad de
apoderamiento contenida en la escritura de hipoteca sólo persigue que pueda efectuarse
la inscripción en el Registro de la Propiedad, al resultar jurídicamente imprescindible el
nacimiento de la garantía real concertada y está justificada y no da lugar a que se deba
apreciar abusividad. No es relevante que un poder especial sea genérico, sino que
cve: BOE-A-2023-21983
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Núm. 256
