III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21983)
Resolución de 21 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 2 a inscribir una escritura de hipoteca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 26 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 141535
constitución de hipoteca. Procedimiento extrajudicial de la venta de la finca hipotecada.
Doctrina jurisprudencial aplicable”:
“Esta Sala con relación a la interpretación del poder de representación, en particular
respecto de los formulados en términos muy generales, tiene declarado lo siguiente:
‘Dado el fundamento del contrato de mandato de mandato en el recíproco vínculo de
confianza entre mandante y mandatario, también deben destacarse los deberes de
fidelidad y lealtad que constituyen auténticas directrices en el desenvolvimiento de la
actividad de gestión que realiza el mandatario… Estos deberes, con fundamento tanto en
el principio general de buena fe (artículo 7 del Código Civil), como en su proyección en el
artículo 1258 del mismo cuerpo legal, y también en el criterio general de la diligencia
específica aplicable en los negocios de gestión (artículo 1719 del Código Civil), implican
que el mandatario debe comportarse como cabe esperar de acuerdo con la confianza
depositada (servare fidem), diligentemente y en favor del interés gestionad, con
subordinación del propio interés’.
En el presente caso, (...), cabe concluir que la entidad demandada no se extralimitó
en el ejercicio del mandato conferido para poder subsanar, modificar o completar la
escritura de constitución de hipoteca a los efectos de su inscripción en el Registro de la
Propiedad.
La rectificación operada en la escritura de junio de 2009, a través del poder otorgado,
trae causa justificada por el propio objeto y finalidad de la escritura de reconocimiento de
deuda y constitución de hipoteca de mayo de 2009. En efecto, era preciso completar dos
requisitos formales para que la hipoteca accediera a la inscripción en el Registro, tal y
como prevén los artículos 234 y ss., del Reglamento Hipotecario: la fijación del domicilio
del deudor para las correspondientes notificaciones que puedan derivarse del
procedimiento de ejecución de la hipoteca, y el valor en que se tasa la finca para que
sirvan de tipo de subasta.
Por último, tampoco puede sostenerse que en la concreción de estos datos,
necesarios para el acceso registral de la hipoteca, el mandatario haya incurrido en la
vulneración de los deberes de fidelidad y lealtad o en una actuación contraria al principio
de buena fe en perjuicio del mandante. Fijar el domicilio del deudor el valoren que se
tasa la finca, son tácticas usuales en estos casos.”
– La Resolución de la Dirección General del Registros y Notariado de 19 de julio
de 2017, sobre la validez de una cláusula de apoderamiento incluida en un contrato de
préstamo hipotecario con consumidor. El registrador considera que las rectificaciones
realizadas afectan a elementos esenciales del contrato y no podrían llevarse a cabo
unilateralmente por el banco. Pues bien, en la misma línea que la sentencia del Tribunal
Supremo anteriormente citada, la Dirección General de los Registros y del Notariado no
comparte el criterio del Registrador y mantiene que la cláusula de apoderamiento no
autoriza una actuación unilateral del prestamista, sino bilateral en la que un solo
otorgante actúa por cuenta de las dos partes contractuales, circunstancias que en sí
mismas no plantean problema alguno.
Primero. Vulneración del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria por el registrador
sustituto.
En primer término, se plantea el conflicto entre la actuación del registrador sustituto y
el artículo 19 bis, toda vez que este hecho pudiera suponer la decisión por parte de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de tener que retrotraer
actuaciones al momento procesal oportuno, que sería el que, a la vista de los hechos, el
registrador sustituto tuviera que proceder a calificar.
Dice el artículo 19 bis. 5.ª de la Ley Hipotecaria que: “En la calificación el registrador
sustituto se ajustará a los defectos señalados por el registrador sustituido y respecto de
los que los interesados hubieran motivado su discrepancia en el escrito en el que
soliciten su intervención, no pudiendo versar sobre ninguna otra pretensión basada en
otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. (…)”
cve: BOE-A-2023-21983
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 256
Jueves 26 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 141535
constitución de hipoteca. Procedimiento extrajudicial de la venta de la finca hipotecada.
Doctrina jurisprudencial aplicable”:
“Esta Sala con relación a la interpretación del poder de representación, en particular
respecto de los formulados en términos muy generales, tiene declarado lo siguiente:
‘Dado el fundamento del contrato de mandato de mandato en el recíproco vínculo de
confianza entre mandante y mandatario, también deben destacarse los deberes de
fidelidad y lealtad que constituyen auténticas directrices en el desenvolvimiento de la
actividad de gestión que realiza el mandatario… Estos deberes, con fundamento tanto en
el principio general de buena fe (artículo 7 del Código Civil), como en su proyección en el
artículo 1258 del mismo cuerpo legal, y también en el criterio general de la diligencia
específica aplicable en los negocios de gestión (artículo 1719 del Código Civil), implican
que el mandatario debe comportarse como cabe esperar de acuerdo con la confianza
depositada (servare fidem), diligentemente y en favor del interés gestionad, con
subordinación del propio interés’.
En el presente caso, (...), cabe concluir que la entidad demandada no se extralimitó
en el ejercicio del mandato conferido para poder subsanar, modificar o completar la
escritura de constitución de hipoteca a los efectos de su inscripción en el Registro de la
Propiedad.
La rectificación operada en la escritura de junio de 2009, a través del poder otorgado,
trae causa justificada por el propio objeto y finalidad de la escritura de reconocimiento de
deuda y constitución de hipoteca de mayo de 2009. En efecto, era preciso completar dos
requisitos formales para que la hipoteca accediera a la inscripción en el Registro, tal y
como prevén los artículos 234 y ss., del Reglamento Hipotecario: la fijación del domicilio
del deudor para las correspondientes notificaciones que puedan derivarse del
procedimiento de ejecución de la hipoteca, y el valor en que se tasa la finca para que
sirvan de tipo de subasta.
Por último, tampoco puede sostenerse que en la concreción de estos datos,
necesarios para el acceso registral de la hipoteca, el mandatario haya incurrido en la
vulneración de los deberes de fidelidad y lealtad o en una actuación contraria al principio
de buena fe en perjuicio del mandante. Fijar el domicilio del deudor el valoren que se
tasa la finca, son tácticas usuales en estos casos.”
– La Resolución de la Dirección General del Registros y Notariado de 19 de julio
de 2017, sobre la validez de una cláusula de apoderamiento incluida en un contrato de
préstamo hipotecario con consumidor. El registrador considera que las rectificaciones
realizadas afectan a elementos esenciales del contrato y no podrían llevarse a cabo
unilateralmente por el banco. Pues bien, en la misma línea que la sentencia del Tribunal
Supremo anteriormente citada, la Dirección General de los Registros y del Notariado no
comparte el criterio del Registrador y mantiene que la cláusula de apoderamiento no
autoriza una actuación unilateral del prestamista, sino bilateral en la que un solo
otorgante actúa por cuenta de las dos partes contractuales, circunstancias que en sí
mismas no plantean problema alguno.
Primero. Vulneración del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria por el registrador
sustituto.
En primer término, se plantea el conflicto entre la actuación del registrador sustituto y
el artículo 19 bis, toda vez que este hecho pudiera suponer la decisión por parte de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de tener que retrotraer
actuaciones al momento procesal oportuno, que sería el que, a la vista de los hechos, el
registrador sustituto tuviera que proceder a calificar.
Dice el artículo 19 bis. 5.ª de la Ley Hipotecaria que: “En la calificación el registrador
sustituto se ajustará a los defectos señalados por el registrador sustituido y respecto de
los que los interesados hubieran motivado su discrepancia en el escrito en el que
soliciten su intervención, no pudiendo versar sobre ninguna otra pretensión basada en
otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. (…)”
cve: BOE-A-2023-21983
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 256
