BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 26 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 141522

no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no
registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita.
b) Asimismo deberá el interesado expresar los datos de que disponga sobre la
identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia
finca y sobre las colindantes tanto registrales como catastrales, aportando, en todo caso,
la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente.
Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica
catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica
georreferenciada de la misma. (…)
Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del
contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la
posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un
negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a
suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas”.
En el presente caso el Registro de la Propiedad en ninguno de los casos procedió a
la comprobación de los requisitos y en ningún caso hizo nada ante la clara apariencia de
que se estaba realizando una modificación no registrada de la situación jurídica de la
finca que no se basaba exclusivamente en errores descriptivos del Registro. Tampoco se
nos notificó, como titulares de una finca colindante, ninguna información relativa a las
modificaciones y rectificaciones de los linderos, descripción y superficie realizados sobre
las fincas referenciadas.
Cuarto. El hecho de que se nos atribuya en el Registro de la Propiedad la propiedad
del local 11, cuando en realidad nunca hemos sido sus poseedores y ni siquiera hemos
tenido nunca las llaves del mismo, supone un nuevo error consecuencia de los asientos
previamente practicados. Por lo tanto, tenemos el derecho a que se rectifique el error
señalado, siendo de aplicación el título VII de la LH, puesto que lo establecido
registralmente no se adecúa a la realidad. Este derecho descansa en el artículo 40 de la
LH, el cual, por un lado, en un primer momento dispone que la “rectificación del Registro
sólo podrá ser solicitada por el (…) que resulte lesionado por el asiento inexacto”,
considerándonos propiamente como tales y, por otro lado, establece en su apartado c)
que “cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento, se rectificará
el Registro en la forma que determina el título VII”; tal y como hemos adelantado.
Esto, a su vez, nos lleva a afirmar que la rectificación se produce en una situación en
la que el conflicto existente respecto de la propiedad del local 10 ha obedecido
exclusivamente a una serie de errores tanto registrales como catastrales, cumpliendo así
con el presupuesto del artículo 201 de la LH.
Quinto. Asimismo, es menester recordar que el Registrador califica el asiento bajo su
propia responsabilidad, al igual que la validez de los actos que constan en las escrituras, tal
y como prevé el artículo 18 de la LH. En consonancia con ello, el Registrador deberá
responder, en su caso, de la errónea calificación negativa ante la que nos encontramos, al
igual que deberá responder del grave error cometido al registrar sin más las modificaciones
de linderos, superficie y descripción que se hicieron en relación con las fincas 41724
y 41726, por no corresponderse las modificaciones pretendidas con la realidad,
ocasionándonos un perjuicio traducido en la pérdida del local que adquirimos en 2002.
Sexto. Por lo tanto, de lo anterior se deriva que el Registrador deberá responder
personalmente de los perjuicios que se nos han ocasionado y que puedan ocasionarse
tanto a nosotros como, sobre todo, a terceros de buena fe. Todo ello, en consonancia del
artículo 296 de la LH, en virtud del cual los Registradores responderán civilmente, en
primer lugar, con sus fianzas, y en segundo, con sus demás bienes, de todos los daños y
perjuicios que ocasionen (…) por error o inexactitud cometidos en inscripciones,
cancelaciones, anotaciones preventivas o notas marginales.
En este sentido, el artículo 297 de la LH dispone lo siguiente: “Los errores,
inexactitudes u omisiones expresadas en el artículo anterior no serán imputables al
Registrador cuando tengan su origen en algún defecto del título inscrito y no sea de los
que notoriamente deberían haber motivado la denegación o la suspensión de la

cve: BOE-A-2023-21982
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