III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21976)
Resolución de 18 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 32, por la que se suspende la inscripción de una sentencia que declara adquirido el dominio de una finca por usucapión.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 26 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 141479
“Se declara que don J. C. L. es titular en pleno dominio de las fincas descritas,
debiendo ordenar su inmatriculación e inscripción de dominio a su favor.”
2. Tal y como está redactada la parte del fallo transcrita cabría entender en
principio, que lo adquirido por usucapión es la finca que ocupa la extensión superficial
edificable de 389 metros cuadrados y 40 decímetros cuadrados, en la que están
comprendidos:
1) Una edificación de 65,25 m2, descrita en el propio fallo y 2) una edificación anexa
a la anterior de 36 m2, y ello en razón de que en la descripción de la finca que se declara
adquirida por prescripción se dice que tiene una extensión superficial edificable de 389
m2 y 40 dm2 en la que está comprendida la edificación de 65,25 m2 (“… de cuyos metrosse refiere a 389 m2 y 40 dm2- sesenta y cinco con veinticinco metros cuadrados
corresponden a la parte edificada”).
3. Ahora bien, pese a la literalidad del fallo, se suscita muy fundada y
razonablemente la duda de que lo adquirido por prescripción sea la finca de 389 m2 y 40
dm2 (finca registral número 5176), teniendo en cuenta para ello lo siguiente:
3.a) La referida finca, esto es, la finca de 389 m2 y 40 dm2 ( finca registral
número 5176 es la resultante de una reducción efectuada en la finca –que en principio
tenía una superficie de 901 metros 22 decímetros y 92 centímetros cuadrados, de los
que 65 metros y 25 decímetros cuadrados correspondían a la parte edificada y 835
metros y 97 decímetros y 92 centímetros a solar, según consta en la inscripción 4.ª–,
reducción que vino motivad por la nueva ordenación urbanística de la zona; así resulta
de la inscripción número 6.ª de la finca registral número 5176, sin que conste haberse
efectuado la correspondiente segregación.
3.b) Sobre la mencionada finca registral número 5176, reducida, como se ha dicho
a 389 m2 y 40 dm2, sus titulares registrales declararon, mediante escritura pública
autorizada el día 30 de julio de 1974, por el notario de Madrid, don Fernando Moreno
Ortega, la obra nueva de una edificación de seis plantas (Casa señalada con el número
[…] de Madrid, antes […] Ocupa una superficie edificada de 389 metros y 40 decímetros
cuadrados. Tiene seis plantas: Baja, entreplanta, primera, segunda, tercera y cuarta. La
planta baja se destina a aparcamiento de vehículos y un local comercial, estando
además en esta planta el cuarto de contadores y el cuarto de basuras; la entreplanta se
destina a un local comercial diáfano y cada una de las cuatro restantes plantas a cuatro
viviendas por planta. Linda: Frente […]; Derecha entrando, con terrenos de don J. L.;
Izquierda, con los de don E. M. y don E. G. D.; y por el testero o fondo con finca, con
finca de don F. J., hoy calle en proyecto. Consta la finca de dos patios denominados
“derecho e “izquierdo”, siendo aquél el que forma medianería con terrenos de don J. L., y
éste el que forma medianería con propiedad de don E. M. y don E. G. D.) que ocupa la
totalidad de la repetida finca registral 5176 no afectada por el plan de ordenación urbana,
es decir, sobre la totalidad de los 389 m2 y 40 dm2; así resulta de la inscripción 7.ª de la
finca registral en cuestión.
3.c) Como fácilmente se desprende de lo dicho, no es posible que sobre una finca
de 389 m2 y 40 dm2 que ha sido ocupada en su totalidad por la referida obra nueva y
cuya superficie, por tanto, ha quedado agotada, pueda situarse una edificación de 65,25
m2 y una construcción anexa de 36 m2.
Es por todo ello por lo que en la nota de calificación emitida por este Registro de la
Propiedad el día 13 de marzo de 2018 se decía que era necesario aclarar la concreta
ubicación del inmueble que se pretende inscribir por título de prescripción adquisitiva, y
más precisamente, si dicho inmueble es exclusivamente la edificación de 65,25 m2 o si
también lo es la construcción anexa de 36 m2.
Pues bien, a la vista de los datos indicados en el anterior apartado 3), lo coherente
es entender que lo adquirido por usucapión son la edificación de 65,25 m2 y la
construcción anexa de 36 m2 y que estas dos edificaciones se sitúan en la parte o
cve: BOE-A-2023-21976
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 256
Jueves 26 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 141479
“Se declara que don J. C. L. es titular en pleno dominio de las fincas descritas,
debiendo ordenar su inmatriculación e inscripción de dominio a su favor.”
2. Tal y como está redactada la parte del fallo transcrita cabría entender en
principio, que lo adquirido por usucapión es la finca que ocupa la extensión superficial
edificable de 389 metros cuadrados y 40 decímetros cuadrados, en la que están
comprendidos:
1) Una edificación de 65,25 m2, descrita en el propio fallo y 2) una edificación anexa
a la anterior de 36 m2, y ello en razón de que en la descripción de la finca que se declara
adquirida por prescripción se dice que tiene una extensión superficial edificable de 389
m2 y 40 dm2 en la que está comprendida la edificación de 65,25 m2 (“… de cuyos metrosse refiere a 389 m2 y 40 dm2- sesenta y cinco con veinticinco metros cuadrados
corresponden a la parte edificada”).
3. Ahora bien, pese a la literalidad del fallo, se suscita muy fundada y
razonablemente la duda de que lo adquirido por prescripción sea la finca de 389 m2 y 40
dm2 (finca registral número 5176), teniendo en cuenta para ello lo siguiente:
3.a) La referida finca, esto es, la finca de 389 m2 y 40 dm2 ( finca registral
número 5176 es la resultante de una reducción efectuada en la finca –que en principio
tenía una superficie de 901 metros 22 decímetros y 92 centímetros cuadrados, de los
que 65 metros y 25 decímetros cuadrados correspondían a la parte edificada y 835
metros y 97 decímetros y 92 centímetros a solar, según consta en la inscripción 4.ª–,
reducción que vino motivad por la nueva ordenación urbanística de la zona; así resulta
de la inscripción número 6.ª de la finca registral número 5176, sin que conste haberse
efectuado la correspondiente segregación.
3.b) Sobre la mencionada finca registral número 5176, reducida, como se ha dicho
a 389 m2 y 40 dm2, sus titulares registrales declararon, mediante escritura pública
autorizada el día 30 de julio de 1974, por el notario de Madrid, don Fernando Moreno
Ortega, la obra nueva de una edificación de seis plantas (Casa señalada con el número
[…] de Madrid, antes […] Ocupa una superficie edificada de 389 metros y 40 decímetros
cuadrados. Tiene seis plantas: Baja, entreplanta, primera, segunda, tercera y cuarta. La
planta baja se destina a aparcamiento de vehículos y un local comercial, estando
además en esta planta el cuarto de contadores y el cuarto de basuras; la entreplanta se
destina a un local comercial diáfano y cada una de las cuatro restantes plantas a cuatro
viviendas por planta. Linda: Frente […]; Derecha entrando, con terrenos de don J. L.;
Izquierda, con los de don E. M. y don E. G. D.; y por el testero o fondo con finca, con
finca de don F. J., hoy calle en proyecto. Consta la finca de dos patios denominados
“derecho e “izquierdo”, siendo aquél el que forma medianería con terrenos de don J. L., y
éste el que forma medianería con propiedad de don E. M. y don E. G. D.) que ocupa la
totalidad de la repetida finca registral 5176 no afectada por el plan de ordenación urbana,
es decir, sobre la totalidad de los 389 m2 y 40 dm2; así resulta de la inscripción 7.ª de la
finca registral en cuestión.
3.c) Como fácilmente se desprende de lo dicho, no es posible que sobre una finca
de 389 m2 y 40 dm2 que ha sido ocupada en su totalidad por la referida obra nueva y
cuya superficie, por tanto, ha quedado agotada, pueda situarse una edificación de 65,25
m2 y una construcción anexa de 36 m2.
Es por todo ello por lo que en la nota de calificación emitida por este Registro de la
Propiedad el día 13 de marzo de 2018 se decía que era necesario aclarar la concreta
ubicación del inmueble que se pretende inscribir por título de prescripción adquisitiva, y
más precisamente, si dicho inmueble es exclusivamente la edificación de 65,25 m2 o si
también lo es la construcción anexa de 36 m2.
Pues bien, a la vista de los datos indicados en el anterior apartado 3), lo coherente
es entender que lo adquirido por usucapión son la edificación de 65,25 m2 y la
construcción anexa de 36 m2 y que estas dos edificaciones se sitúan en la parte o
cve: BOE-A-2023-21976
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Núm. 256
