III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21976)
Resolución de 18 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 32, por la que se suspende la inscripción de una sentencia que declara adquirido el dominio de una finca por usucapión.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 26 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 141487
las circunstancias que, según La Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción,
bajo pena de nulidad».
Todos los documentos inscribibles deben cumplir las exigencias del sistema registral
español (cfr. Resolución de 26 de mayo de 1997), entre las que está la debida
descripción de la finca, pues en estas exigencias están implicados intereses que, por
afectar al estatuto jurídico de la propiedad inmueble, suponen la protección de los
intereses públicos, como son los que imponen la determinación del objeto del derecho a
que se refiere la inscripción. Por lo tanto, la omisión o discrepancia de algunos de los
datos descriptivos con que éstos figuran en el Registro no constituye en todo caso un
obstáculo para la inscripción si su ausencia no impide la perfecta identificación de la
finca. Por el contrario, debe entenderse que dicho obstáculo existirá cuando la omisión o
discrepancia sea de tal condición que comprometa la correspondencia segura y cierta
entre el bien inscrito y el que según el título se transmite (cfr. Resoluciones de 29 de
diciembre de 1992, 11 de octubre de 2005 y 2 de septiembre de 2021).
Esta exigencia es una consecuencia de la legitimación registral, con los importantes
efectos que de la inscripción se derivan, entre ellos la presunción de existencia y
pertenencia de los derechos reales inscritos conforme a lo dispuesto en el artículo 38.2.º
de la Ley Hipotecaria, conforme al cual, y tras disponer que «a todos los efectos legales
se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su
titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá
que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión
de los mismos», establece que «como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no
podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos
reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la
vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La
demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta
Ley cuando haya de perjudicar a tercero».
Como consecuencia de todo lo anterior, esta necesidad de claridad suficiente de los
documentos inscribibles y de la exigencia de contener todas las circunstancias que la
Ley y el Reglamento prescriben para los asientos, bajo pena de nulidad, debe reputarse
de los documentos judiciales, siendo necesario que el pronunciamiento judicial sea
suficientemente determinado.
4. En el supuesto de este expediente, las dudas de la registradora sobre la
identidad de la finca cuya adquisición se declara están suficientemente fundadas, pues ni
la configuración actual de la finca registral, un edificio dividido horizontalmente en 19
fincas independientes, viviendas y locales, ni su titularidad, que será la de los titulares de
los distintos departamentos, es coincidente con la que le atribuye el fallo, máxime si
tenemos en cuenta, como dice la registradora en su nota, que la obra nueva y división
horizontal constan inscritas desde el año 1974, es decir mucho tiempo antes de la
interposición de la demanda, de forma que no es posible que se inscriba ahora la finca
con su configuración anterior sin la necesaria intervención de sus titulares en el
procedimiento, lo que no ha sucedido.
En este sentido es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio
constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos impide
extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él, ni han
intervenido de ninguna manera, ya que lo contrario supondría extender sus
consecuencias a quien no ha sido parte, violando el principio de tutela judicial efectiva y
en definitiva el artículo 24 de la Constitución; y esta circunstancia debe ser analizada por
los registradores de la Propiedad.
Por ello, es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que
pretenda su acceso al Registro de la Propiedad ha de venir otorgado por el titular
registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley
Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino desenvolver en el ámbito registral
el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de
cve: BOE-A-2023-21976
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 256
Jueves 26 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 141487
las circunstancias que, según La Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción,
bajo pena de nulidad».
Todos los documentos inscribibles deben cumplir las exigencias del sistema registral
español (cfr. Resolución de 26 de mayo de 1997), entre las que está la debida
descripción de la finca, pues en estas exigencias están implicados intereses que, por
afectar al estatuto jurídico de la propiedad inmueble, suponen la protección de los
intereses públicos, como son los que imponen la determinación del objeto del derecho a
que se refiere la inscripción. Por lo tanto, la omisión o discrepancia de algunos de los
datos descriptivos con que éstos figuran en el Registro no constituye en todo caso un
obstáculo para la inscripción si su ausencia no impide la perfecta identificación de la
finca. Por el contrario, debe entenderse que dicho obstáculo existirá cuando la omisión o
discrepancia sea de tal condición que comprometa la correspondencia segura y cierta
entre el bien inscrito y el que según el título se transmite (cfr. Resoluciones de 29 de
diciembre de 1992, 11 de octubre de 2005 y 2 de septiembre de 2021).
Esta exigencia es una consecuencia de la legitimación registral, con los importantes
efectos que de la inscripción se derivan, entre ellos la presunción de existencia y
pertenencia de los derechos reales inscritos conforme a lo dispuesto en el artículo 38.2.º
de la Ley Hipotecaria, conforme al cual, y tras disponer que «a todos los efectos legales
se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su
titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá
que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión
de los mismos», establece que «como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no
podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos
reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la
vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La
demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta
Ley cuando haya de perjudicar a tercero».
Como consecuencia de todo lo anterior, esta necesidad de claridad suficiente de los
documentos inscribibles y de la exigencia de contener todas las circunstancias que la
Ley y el Reglamento prescriben para los asientos, bajo pena de nulidad, debe reputarse
de los documentos judiciales, siendo necesario que el pronunciamiento judicial sea
suficientemente determinado.
4. En el supuesto de este expediente, las dudas de la registradora sobre la
identidad de la finca cuya adquisición se declara están suficientemente fundadas, pues ni
la configuración actual de la finca registral, un edificio dividido horizontalmente en 19
fincas independientes, viviendas y locales, ni su titularidad, que será la de los titulares de
los distintos departamentos, es coincidente con la que le atribuye el fallo, máxime si
tenemos en cuenta, como dice la registradora en su nota, que la obra nueva y división
horizontal constan inscritas desde el año 1974, es decir mucho tiempo antes de la
interposición de la demanda, de forma que no es posible que se inscriba ahora la finca
con su configuración anterior sin la necesaria intervención de sus titulares en el
procedimiento, lo que no ha sucedido.
En este sentido es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio
constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos impide
extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él, ni han
intervenido de ninguna manera, ya que lo contrario supondría extender sus
consecuencias a quien no ha sido parte, violando el principio de tutela judicial efectiva y
en definitiva el artículo 24 de la Constitución; y esta circunstancia debe ser analizada por
los registradores de la Propiedad.
Por ello, es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que
pretenda su acceso al Registro de la Propiedad ha de venir otorgado por el titular
registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley
Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino desenvolver en el ámbito registral
el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de
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