BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 26 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 141460

adquisición. 2.º Notificar judicial o notarialmente a la parte deudora la resolución de la
permuta por falta de pago de la cantidad aplazada, en los términos establecidos en esta
escritura. 3.º Que la parte compradora consienta expresamente o, al menos, no se
oponga a la resolución de la venta invocando que falta algún presupuesto de la misma.»
Habida cuenta de que las partes pactan expresamente la pérdida de la totalidad de las
cantidades satisfechas por parte de la mercantil Totana Media 89, SL, así como los
bienes ya entregados, tanto por dicha mercantil como por don P. J. M. R., en caso de
ejercicio de la condición resolutoria por parte de la mercantil Arquímedes Capital, SL, no
será necesario hacer ninguna consignación previa de cantidad por haberse pactado
precisamente para este caso de incumplimiento, esto es, el impago de las dieciocho
cuotas indicadas. Las partes aclaran que no procede la consignación de las cantidades
previstas en el artículo 175 del Reglamento Hipotecario por no tener nada que abonar la
mercantil Totana Media 89, SL, a la mercantil Arquímedes Capital, SL en el caso de la
resolución pactada, y por tratarse de una cláusula penal en garantía de un concreto
incumplimiento y por tanto no está sujeto a moderación de los tribunales de conformidad
con lo establecido en la Jurisprudencia del Tribunal Supremo (Sentencias
número 341/2020, de 23 de junio, así como las números 325/2019, de 6 de junio,
57/2020, de 28 enero, de 19 de febrero y 29 de diciembre de 2009, 17 de enero de 2012
y 13 de septiembre de 2016 entre otras). A mayor abundamiento, la mercantil Totana
Media 89, SL, que no tiene la condición de consumidor, renuncia expresamente a la
moderación de la cláusula penal prevista en el art. 1154 del Código Civil en uso de su
autonomía de voluntad y así haberlo pactado libremente con la vendedora, no
considerando desproporcionada la pena impuesta, renunciando, de forma expresa e
irrevocable, a cualquier reclamación judicial o extrajudicial orientada a excluir la
aplicación de la cláusula penal o a obtener una minoración o retraso».
El registrador señala que el pacto de que en caso de incumplimiento todos los bienes
quedarán en poder del acreedor, tanto las fincas que ha recibido en permuta, como la
finca que entregó a cambio, en los términos pactados, no puede acceder al Registro, por
ser contrario a la esencia de la resolución que supone tornar las cosas al estado en que
se encontraban antes de celebrar el negocio y, además, porque nos encontramos ante la
figura del pacto comisorio prohibido.
El recurrente alega lo siguiente: que se admiten estos pactos libremente pactados
por las partes siempre que permitan un equilibrio entre los intereses de las partes; que el
acuerdo fue alcanzado con en base en la valoración de las fincas permutadas realizada
libremente por las partes contratantes; y que resulta totalmente equilibrado y ajustado a
la libertad de las partes contratantes.
2. En cuanto a la admisión del pacto de apropiación por el acreedor de las fincas
recibidas y entregadas en permuta, cabe recordar que esta Dirección General ha puesto
de relieve en numerosas ocasiones (vid. las Resoluciones de 26 de diciembre de 2018
y 28 de enero y 27 de octubre de 2020, así como otras citadas en los «Vistos» de la
presente) que el Código Civil rechaza enérgicamente toda construcción jurídica en cuya
virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de la obligación, pueda apropiarse
definitivamente de los bienes dados en garantía por el deudor (vid. artículos 6, 1859
y 1884 del Código Civil).
En efecto, como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 8 de abril de 1991
(expresamente invocada por el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su Sentencia de 5 de
junio de 2008), «el pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor de
la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre rechazado, por
obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jurídicos, al que el nuestro
nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato
de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis (artículos 1859 y 1884 del Código Civil),
rechazo que se patentiza además en la reiterada jurisprudencia sobre la materia tanto
del Tribunal Supremo como de este centro directivo». El Tribunal Supremo, Sala Primera,
ha declarado reiteradamente (vid. entre otras, Sentencias de 18 de febrero de 1997, 15
de junio de 1999 y 5 de junio de 2008), que los pactos y negocios que infringen los

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Núm. 256