BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 140825

por adolecer de algún defecto, y dicho asiento preferente de presentación hubiera
caducado sin subsanar el defecto o sin haber recaído resolución que obligue a su
inscripción ante el recurso contra dicha calificación negativa, cabría la calificación y en su
caso la inscripción del presentado después, pero dado que esta situación no ha ocurrido,
y el primer documento presentado si ha sido objeto de inscripción, lo procedente es la
denegación de la inscripción del segundo, por estar ya en la situación contemplada en el
párrafo primer del art. 17 de la Ley Hipotecaria.
Y ello a pesar de que la adjudicación ahora calificada procediera de un embargo del
que se tomó anotación preventiva, ya que de conformidad con el art. 86 de la Ley
Hipotecaria esta anotación caduca a los cuatro años de su fecha si no ha sido
prorrogada con anterioridad. En este caso la anotación A) del embargo ejecutado no fue
prorrogada y caduco el 24 de septiembre de 2019, caducidad –que como ha reiterado en
numerosísimas ocasiones la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública–
opera de modo automático, aunque el asiento no haya sido formalmente cancelado. –Es
doctrina reiterada que la caducidad de los asientos que nacen con una duración
predeterminada se produce de modo radical y automático una vez llegado el día
prefijado, aun cuando no se haya verificado formalmente la cancelación del asiento. Y
ello, supone el cuanto a la anotación preventiva de embargo ya caducada a la fecha de
presentación de la adjudicación que es como si tal anotación nunca hubiera existido y
por tanto no puede aprovecharse de la prioridad registral que se ganó con dicha
anotación y que se perdió al caducar la misma.
Como ha señalado la Resolución de la Dirección General de Seguridad jurídica y Fe
Publica de 5 de abril de 2022 (BOE 25 de abril de 2022) “si cuando se presenta en el
Registro de la Propiedad el decreto de adjudicación, ya se había producido la caducidad
de la anotación del embargo no procede la cancelación de asientos posteriores, al estar
caducada la anotación ordenada en los autos que dan lugar al mandamiento
cancelatorio, ni procede la inscripción de la adjudicación, por resultar inscrita la finca a
nombre de un tercero. Como puede observarse, a la fecha de presentación del decreto y
del mandamiento de cancelación habían transcurrido con exceso el plazo de los cuatro
años de vigencia de la anotación, contados, no ya desde su propia fecha, sino desde la
fecha de la nota marginal de expedición de la certificación, de acuerdo con la doctrina del
Tribunal Supremo.
La anotación caducada por transcurso del plazo de vigencia (computado desde su
fecha; o en su caso desde la fecha de la anotación de prórroga o de la nota marginal de
expedición de certificación de cargas) deja de surtir efectos desde el mismo momento en
que se produce la caducidad, independientemente de que se haya procedido o no a la
cancelación correspondiente y, por tanto, de la fecha de la misma.
En aplicación de la citada doctrina, la protección de los derechos de titulares inscritos
impone que el registrador rechace la inscripción del mandamiento cancelatorio que, sin
prejuzgar su validez en el ámbito procesal, no puede desplegar su eficacia frente a
terceros inscritos que mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación
que para ellos implicaba la anotación ahora inexistente.
Como tiene declarado este Centro Directivo, el adjudicatario tiene a su disposición
los remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su
posición jurídica (artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 117, 594, 601 y 604 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil) y sin que la confirmación del defecto suponga prejuzgar la decisión
que los tribunales, en su caso, puedan adoptar en orden a la titularidad del inmueble o
por la ausencia de buena fe, sin que en vía registral pueda determinarse la prórroga
indefinida de la anotación preventiva de embargo, por el hecho de haber sido expedida la
certificación de cargas, por cuanto la prórroga de vigencia de las anotaciones
preventivas viene determinada por Ley y su caducidad implica la pérdida de su prioridad
registral”.
II. El artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario establece que la persona a cuyo
favor se practique la inscripción se determinarán conforme a las siguientes normas: a) si
se trata de personas físicas, se expresará el nombre y apellidos; el documento nacional

cve: BOE-A-2023-21891
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Núm. 255