BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 255

Miércoles 25 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 140840

IV
El registrador de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a este Centro
Directivo el día 10 de julio de 2023.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 21, 205 y 254 de la Ley Hipotecaria; 24 de la Ley del Notariado;
177 del Reglamento Notarial, y las Resoluciones de la Dirección General de los
Registros y del Notariado de 12 de mayo, 1 de julio y 8 y 14 de noviembre de 2016, 1 de
junio de 2017 y 27 de julio y 28 de septiembre de 2018.
1. Se debate en el presente recurso si es inmatriculable en el Registro de la
Propiedad una escritura de agrupación y compraventa, en la que se transmite –entre
otras fincas respecto de las que sí se aporta título público previo de adquisición– una
finca que se describe como resto de finca matriz resultante de otras escrituras de
agrupación y segregación. A los efectos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, en la
propia escritura de compraventa se cita esta finca matriz como proveniente de permuta
formalizada en documento privado presentado en la oficina liquidadora.
La registradora suspende la inscripción por tres defectos, el primero de los cuales relativo a la no aportación de la certificación exigida por el artículo 30 de la Ley 37/2015,
de 29 de septiembre, de carreteras- no se recurre, por lo que queda limitado el recurso al
segundo y tercer defecto, a saber:
«2.

No se acreditan los medios de pago:

Se acompaña como título previo inmatriculador de una de las fincas con las que se
opera una escritura de elevación a público de documento privado otorgada el día 15 de
diciembre de 2015. No se hace mención alguna a los medios de pago empleados en la
transacción que se eleva a público (…)
3. No se cumplen los requisitos para la inmatriculación. Falta título previo (…)
Ni el documento privado de permuta ni las segregaciones y agrupaciones posteriores
acreditan adquisición alguna. El documento privado de permuta ha de ser elevado a
público para acreditar tal adquisición.»

2. En relación con el segundo defecto de la nota, relativo a la exigencia de
identificación de los medios de pago en los títulos previos, deben confirmarse la nota de
calificación, en relación –como así se señala en ella– a los títulos previos que sean
traslativos, como es la elevación a público de documento privado que sirve de antetítulo
para la compraventa en relación a una de las fincas; a diferencia de las agrupaciones y
segregaciones que se invocan como título previo de la inmatriculación de otras, ya que
no constituyen transmisiones onerosas y que -como se verá- no sirven de antetítulo para
la inmatriculación.

cve: BOE-A-2023-21892
Verificable en https://www.boe.es

El notario recurrente entiende en relación al segundo defecto que el título por el que
se transmita a título oneroso el dominio es la escritura cuya inscripción se solicita, esto
es, la escritura de compraventa, que es la que debe cumplir los requisitos de
identificación de los medios de pago, y no el título previo.
Y en relación al tercer defecto considera que la escritura de agrupación es título
previo suficiente para la inmatriculación de la compraventa, pues la modificación
hipotecaria implica actuación en concepto dominical, por lo que deben entenderse
cumplidas las exigencias del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, que literalmente exige
que las «personas acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año
antes de dicho otorgamiento también mediante título público», y es que, para verificar el
acto dominical habrá de acreditarse, previamente al notario autorizante, ser dueño.