BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 140839

indudablemente, son actos dominicales (como se infiere asimismo del artículo 94.2 del
Reglamento Hipotecario). Aún más lejos, en sede de segregación, su carácter de acto
dominical fundamentó la limitación a la actuación del apoderado en la Resolución de la
Dirección General de los Registros y del Notariado, de fecha de 19 de junio de 1990
(BOE de 14 de agosto de 1990), al entender que la segregación se incluía entre aquellos
actos para los cuales el artículo 1713 CC exigía mandato expreso, por ser, en
consecuencia, acto de riguroso dominio. Afirma literalmente en la misma el Centro
Directivo que “la trascendencia jurídica inherente al acto de segregación, que, en cuanto
provoca la aparición de un nuevo objeto jurídico, implica una modificación sustancial del
derecho dominical recayente sobre la finca originaría y, por tanto, precisada de
apoderamiento expreso (1713 del Código Civil)”.
En materia de procedimiento registral, con la agrupación y la segregación se produce
una apertura de folio registral (artículos 45, 46 y 47 del Reglamento Hipotecario), lo cual
llevó incluso a cierto sector doctrinal a entender que estamos ante una inmatriculación,
siendo además refuerzo de ello el artículo 8.1 de la Ley Hipotecaria, al establecer que
“cada finca tendrá desde que se inscriba por primera vez un número diferente y
correlativo”.
En cuanto a las consecuencias del acto, también cabría destacar que se infiere el
carácter de acto de riguroso dominio por las consecuencias que la misma implica. Así,
en primer lugar, respecto de aquellas propiedades como la que es objeto de recurso–
que están sometidas a la Ley del Suelo y a Planeamiento urbanístico, en que el Plan
determina el contenido del derecho de propiedad y las facultades del propietario fijando
para la del poder edificar una superficie por debajo de la cual la parcela queda
inedificable, supone que estos actos hagan tránsito a acto dominical que afecta notable e
indiscutiblemente al contenido esencial del artículo 348 del Código Civil. Así, una
segregación por debajo de dicha porción es un acto que puede ser gravemente
perjudicial y dañoso, qué puede menoscabar y dejar vacía de sus facultades esenciales
para propiedad del resto de la parcela, mientras que la agrupación/agregación, en este
caso, podría suponer la ampliación de los derechos de dueño.
Otra consecuencia que le imprime carácter dominical a la agrupación se produce en
los casos en que las fincas agrupadas pertenezcan a diferentes propietarios
(artículo 45.3 del Reglamento Hipotecario), donde dicho carácter de acto de riguroso
dominio hace tránsito, aún más lejos, al acto dispositivo. En este supuesto, el propietario
pierde la facultad dispositiva sobre la finca, la cual desaparece, para transformarse en
una parte indivisa de una nueva que, para poder recobrar la cosa en el estado originario
solamente podría verificarse el concurso del consentimiento del otro condómino y previo
cumplimiento, en todo caso, de los requisitos urbanísticos que se acreditarán mediante la
correspondiente licencia o declaración de innecesariedad. Consideramos, en suma, que
en estos actos de modificación hipotecaria se produce un mayor carácter traslativo que
en otros en los cuales nuestro Centro Directivo no solo lo admite como título previo, sino
como título inmatriculador, y en los cuales la creación de título ad hoc podría aparecer
con mayor claridad al verificarse transmisiones circulares. Confróntese, así, con la
naturaleza de la aportación societaria, en la cual el aportante podría retener mayor
facultad para recuperar el bien aportado, que no desaparece ni se ve modificado, en
caso de incorporarse estatutariamente el derecho previsto en el artículo 393.2 de la Ley
de Sociedades de Capital. En idéntico sentido, respecto de las extinciones de
condominio, en los cuales la naturaleza jurídica del acto, en los supuestos de no
adquisición de cuota, participa más de la naturaleza especificativa que de la traslativa.
En suma, y a modo de conclusión, se solicita la admisibilidad de la inmatriculación,
siendo el título previo la modificación hipotecaria que implica actuación en concepto
dominical, por ser cumplirse las exigencias del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, que
literalmente exige que las “personas acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al
menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público”, y es que,
para verificar el acto dominical habrá de acreditarse, previamente al Notario autorizante,
ser dueño. Sin dominio, en suma, no hay acto dominical.»

cve: BOE-A-2023-21892
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Núm. 255