III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21892)
Resolución de 8 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pontevedra n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140838
– En cuanto al título inmatriculador, si bien es cierto que doctrinalmente es
prácticamente unánime el criterio de que es exigible título traslativo en sentido estricto,
no es menos cierto que nuestro Centro Directivo introdujo flexibilizaciones a tal extremo,
admitiendo la inmatriculación de determinados supuestos cuya naturaleza es
controvertida, como podrían ser los casos de disolución del condominio (R. de 12 de
mayo de 2016 reiterada posteriormente, como por la de 1 de julio de 2016), la partición
de herencia (Resolución de 14 de noviembre de 2016, 1 de junio de 2017 o 28 de
septiembre de 2018) o la aportación a la sociedad de gananciales (27 de julio de 2018).
A los efectos de la presente, se hace constar que, si la flexibilización se predica del título
inmatriculador, con mayor razón del previo, que pasamos a analizar.
– En cuanto al título previo, se ha discutido la naturaleza jurídica del título
adquisitivo, discutiéndose si el título debe ser adquisitivo de propiedad o simplemente
puede documentar una adquisición anterior:
Así, cierto sector doctrinal (G. G., página 891 en “La finca registral y el catastro”,
Civitas, Cizur Menor, 2016), se decanta por la primera opción, estimando que el
artículo 205 L.H. hace referencia a un doble título inmatriculador de carácter material, de
manera que el título anterior debe ser adquisitivo de propiedad y no un título público
formal acreditativo o probatorio de que hubo una adquisición anterior. Según este autor
no se trata de “acreditar me dante título público haber adquirido la propiedad”, sino de
“acreditar que la adquisición de la propiedad se produjo también mediaste título público”.
Lo que ocurre es que mientras el título público inmatriculador ha de ser necesariamente
traslativo, el título público anterior puede ser traslativo o especificativo, pero siempre un
título público adquisitivo.
En cambio, la Dirección General no ha seguido, hasta la fecha, este camino. En la
Resolución de 19 de noviembre de 2015 plantea la cuestión de si “cuando la Ley exige
que los otorgantes del título público traslativo ‘acrediten haber adquirido propiedad de la
finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público’, ese
complemento circunstancial ‘mediante título público’ se re [sic] al verbo acreditar o al
verbo adquirir. Es decir, surge la cuestión de si cabe la posibilidad de que, mediante título
público, no adquisitivo, sino meramente declarativo, se acredite el hecho y el momento
de haberse producido una adquisición anterior.
Y parece razonable considerar que tal posibilidad resulta efectivamente admitida por
la nueva redacción legal, de modo que, por ejemplo, cuando tal adquisición anterior se
acredite mediante una sentencia declarativa del dominio en la que la autoridad judicial
considere y declare probado el hecho y momento en que se produjo una adquisición
anterior, la fecha declarada probada de esa adquisición anterior puede ser tomada como
momento inicial del cómputo del año a que se refiere el artículo 205”.
Esta misma posición, con trascripción literal del párrafo, se reiteró en la Resolución
de 1 de junio de 2017, adoptando igualmente posición flexibilizadora, sostenida también
por M. P. (entrada “La inmatriculación mediante doble título tras la Ley 13/2015, de 24 de
junio. El nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria” en el blog http://
www.iurisprudente.com).
Por lo expuesto, como consecuencia de lo anterior parece que la admisibilidad de la
agrupación en el caso que nos ocupa, como título previo del artículo 205 de la Ley
Hipotecaria dependerá de la natura jurídica que se sostenga de la agrupación, en cuyo
estudio entramos.
En relación con la naturaleza de las modificaciones cuantitativas se ha discutido
históricamente acerca de su carácter de modificación meramente libraria o de su carácter
sustantivo. Para los primeros, estas modificaciones no implican modificación alguna de
su situación jurídica, mientras que para los segundos, estas modificaciones hipotecarias
son verdaderos actos dominicales. A los efectos del presente recurso, consideramos que
dichos actos participan más de un acto dominical con carácter sustantivo, por las
implicaciones que a continuación se dirán.
En materia de capacidad, es unánime la doctrina y jurisprudencia al entender que
la capacidad necesaria para realizar estos exige facultad dispositiva, por lo que,
cve: BOE-A-2023-21892
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 255
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140838
– En cuanto al título inmatriculador, si bien es cierto que doctrinalmente es
prácticamente unánime el criterio de que es exigible título traslativo en sentido estricto,
no es menos cierto que nuestro Centro Directivo introdujo flexibilizaciones a tal extremo,
admitiendo la inmatriculación de determinados supuestos cuya naturaleza es
controvertida, como podrían ser los casos de disolución del condominio (R. de 12 de
mayo de 2016 reiterada posteriormente, como por la de 1 de julio de 2016), la partición
de herencia (Resolución de 14 de noviembre de 2016, 1 de junio de 2017 o 28 de
septiembre de 2018) o la aportación a la sociedad de gananciales (27 de julio de 2018).
A los efectos de la presente, se hace constar que, si la flexibilización se predica del título
inmatriculador, con mayor razón del previo, que pasamos a analizar.
– En cuanto al título previo, se ha discutido la naturaleza jurídica del título
adquisitivo, discutiéndose si el título debe ser adquisitivo de propiedad o simplemente
puede documentar una adquisición anterior:
Así, cierto sector doctrinal (G. G., página 891 en “La finca registral y el catastro”,
Civitas, Cizur Menor, 2016), se decanta por la primera opción, estimando que el
artículo 205 L.H. hace referencia a un doble título inmatriculador de carácter material, de
manera que el título anterior debe ser adquisitivo de propiedad y no un título público
formal acreditativo o probatorio de que hubo una adquisición anterior. Según este autor
no se trata de “acreditar me dante título público haber adquirido la propiedad”, sino de
“acreditar que la adquisición de la propiedad se produjo también mediaste título público”.
Lo que ocurre es que mientras el título público inmatriculador ha de ser necesariamente
traslativo, el título público anterior puede ser traslativo o especificativo, pero siempre un
título público adquisitivo.
En cambio, la Dirección General no ha seguido, hasta la fecha, este camino. En la
Resolución de 19 de noviembre de 2015 plantea la cuestión de si “cuando la Ley exige
que los otorgantes del título público traslativo ‘acrediten haber adquirido propiedad de la
finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público’, ese
complemento circunstancial ‘mediante título público’ se re [sic] al verbo acreditar o al
verbo adquirir. Es decir, surge la cuestión de si cabe la posibilidad de que, mediante título
público, no adquisitivo, sino meramente declarativo, se acredite el hecho y el momento
de haberse producido una adquisición anterior.
Y parece razonable considerar que tal posibilidad resulta efectivamente admitida por
la nueva redacción legal, de modo que, por ejemplo, cuando tal adquisición anterior se
acredite mediante una sentencia declarativa del dominio en la que la autoridad judicial
considere y declare probado el hecho y momento en que se produjo una adquisición
anterior, la fecha declarada probada de esa adquisición anterior puede ser tomada como
momento inicial del cómputo del año a que se refiere el artículo 205”.
Esta misma posición, con trascripción literal del párrafo, se reiteró en la Resolución
de 1 de junio de 2017, adoptando igualmente posición flexibilizadora, sostenida también
por M. P. (entrada “La inmatriculación mediante doble título tras la Ley 13/2015, de 24 de
junio. El nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria” en el blog http://
www.iurisprudente.com).
Por lo expuesto, como consecuencia de lo anterior parece que la admisibilidad de la
agrupación en el caso que nos ocupa, como título previo del artículo 205 de la Ley
Hipotecaria dependerá de la natura jurídica que se sostenga de la agrupación, en cuyo
estudio entramos.
En relación con la naturaleza de las modificaciones cuantitativas se ha discutido
históricamente acerca de su carácter de modificación meramente libraria o de su carácter
sustantivo. Para los primeros, estas modificaciones no implican modificación alguna de
su situación jurídica, mientras que para los segundos, estas modificaciones hipotecarias
son verdaderos actos dominicales. A los efectos del presente recurso, consideramos que
dichos actos participan más de un acto dominical con carácter sustantivo, por las
implicaciones que a continuación se dirán.
En materia de capacidad, es unánime la doctrina y jurisprudencia al entender que
la capacidad necesaria para realizar estos exige facultad dispositiva, por lo que,
cve: BOE-A-2023-21892
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 255