BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 140837

comprendidos incluso a simples documentos privados que reunieran los requisitos del
artículo 1227 del Código Civil.
Y en cuanto al momento temporal en que debía haberse producido la previa
adquisición por el ahora transmitente, no se exigía ninguna antelación mínima con
respecto a la fecha del otorgamiento del título público traslativo y que opera como
inmatriculador. Ahora, en cambio, con la nueva redacción legal, no se admite más forma
documental de acreditar la previa adquisición que el título público, que es una especie
concreta y especialmente cualificada dentro del amplio género de los documentos
fehacientes.
Por ello, y en definitiva, cabe considerar que lo que pretendió el legislador es añadir
un requisito documental o, si se prefiere, reforzarlo, pero cierto es que ya antes de la
reforma se venía discutiendo sobre si ese requisito “traslativo”, era una exigencia que,
aunque no viniera expresamente formulada en la anterior dicción legal sí se consideraba
por cierto sector de doctrina jurídica y jurisprudencia implícita en ella. Lo cierto es que el
legislador, pudiendo haber exigido expresamente el carácter traslativo del título previo,
pudiendo poner fin a antiguos debates, no lo hizo, consideramos que esta exigencia no
viene contenida, analizando los antecedentes, en la norma objeto de estudio.
iii) En cuanto a la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, cierto
sector doctrinal, entre ellos parte de la más autorizada doctrina (G. G. en “Legislación
hipotecaria anotada y comentada”, Aranzadi, Pamplona, 2019, página 1352) entiende
que el medio inmatriculador del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, “al tener menos
garantías que el expediente de dominio del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, ha de
aplicarse con rigurosidad, sin las flexibilizaciones interpretativas de la DGRN (hoy
DGSJyFP), que eran más propias de otros tiempos en determinadas zonas rurales en
que se decía que más del 60% de las fincas no habían accedido al Registro, cosa que
actualmente no es así.” Sin pretender el Notario que suscribe desdecir a tan autorizada
doctrina, creo que dicha afirmación, que puedo compartir, ha de ser matizada. Así, si
bien es cierto que progresivamente el número de fincas inscritas ha ido en los últimos
años, no es menos cierto que los porcentajes indicados no son, en el ámbito objeto de
aplicación, todavía alcanzados. Aún más lejos, y sobre la admisión del título objeto de
estudio como título previo, téngase en cuenta, además, que documentos de especial
antigüedad ha de ponderarse las posibilidades de acceso de los particulares a la fe
pública notarial, no hallándose todavía en muchas villas notaría demarcada.
iv) Finalmente, en cuanto a la interpretación teleológica, relativa al espíritu y
finalidad de la norma, es doctrina unánime, aquí sin excepción, que una finalidad
relevante de la reforma de 2015, especialmente por la exigencia del lapso temporal, es la
evitación de títulos ad hoc, elaborados de manera artificiosa con el simple fin de obtener
la inmatriculación, como así lo establece nuestro Centro Directivo entre otras, RDGRN
de 29 de enero d [sic] 2014, 25 de junio de 2012, 9 de mayo de 2013, 22 de junio
de 2013 o 29 de enero de 2014 respecto de la legislación anterior, o con la actual, entre
también muchas otras, la Resolución de 14 de noviembre de 2016, de la que extracto:
“…Un extremo que puede, y debe, apreciar el registrador con apoyo en una pluralidad de
factores (tales como la simultaneidad de fechas de los títulos, transmisiones circulares,
ausencia de función económica, neutralidad u bajo coste fiscal de los negocios
traslativos, etc…) que ofrezcan indicios suficientes de que la documentación ha sido
creada o concebida ad hoc (...)”. Se pretende, en definitiva, en palabras de M. E.
(“inmatriculación por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria”, publicado en la página web
de www.notariosyregistradores.org), “dificultar la fábrica de títulos para inmatricular”,
Especialmente esto queda patente cuando se puede inferir de las circunstancias que
rodean su otorgamiento por la inexistencia de un título original de adquisición
(meramente manifestado), transmisiones circulares y con nulo coste fiscal, nada de lo
cual acontece en el supuesto que nos ocupa. Resulta difícil pensar que alguien planifica
una invasión del dominio ajeno a cincuenta años vista y con eficacia post mortem.
En cuanto al análisis de la doctrina del Centro Directivo trataremos separadamente
los requisitos del título inmatriculador y del título previo.

cve: BOE-A-2023-21892
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 255