III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21892)
Resolución de 8 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pontevedra n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
13 páginas totales
Página
Zahoribo únicamente muestra información pública que han sido publicada previamente por organismos oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140836
constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte,
los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados”. En puridad, el título
por el que se transmita a título oneroso el dominio es la escritura cuya inscripción se
solicita, esto es, la Escritura de Compraventa, autorizada el once de mayo de dos mil
veintitrés por mí, Diego Rosales Rodríguez, Notario de Moaña, con el setecientos
setenta y seis (776) de protocolo, y no la que adolece del defecto señalado por la señora
Registradora. En cuanto al precepto aludido, no veda el acceso registral del posterior, ya
que se cumple el requisito del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, a los efectos del título
previo, ya que dicha escritura previa, aun adoleciendo del correctamente indicado error,
no deja de ser un “título público que acredite haber adquirido la propiedad de la finca al
menos un año antes de dicho otorgamiento”, pues dicho defecto –que producirá, en su
caso, responsabilidad por incumplimiento de la normativa de blanqueo– no afecta a la
acreditación del dominio.
3. No se cumplen los requisitos de la inmatriculación. Falta título previo de la finca
de setecientos ochenta metros cuadrados (780 m²) descrita en la Escritura de 7 de
febrero de 2000, otorgada bajo la fe del Notario que fue de Moaña, don José Luis
Espinosa de Soto, con el número 204 de protocolo.
Se plantea en este supuesto si una escritura de agrupación y compraventa, en la
cual se agrupaban fincas adquiridas en el mismo documento público y la previamente
adquirida, una en documento público y la causante de la controversia, que había sido
adquirida en documento privado.
Aceptando el carácter dudoso de la cuestión planteada, a los efectos del análisis de
la problemática relativa a si una finca adquirida en documento privado y agrupada en
documento público sirve a los efectos de cumplir los requisitos que el artículo 205 de la
Ley Hipotecaria exige para inmatricular finca no inscrita, se procederá a un exégesis del
precepto conforme a los criterios interpretativos del Código Civil, para después analizar
el estado de la cuestión en el ámbito doctrinal y en las resoluciones de nuestro Centro
Directivo, para concluir estudiando cuál es la naturaleza jurídica de la agrupación, a fin
de estudiar cómo esta puede subsumirse en a las exigencias del título previo del artículo
analizado.
Interpretación del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
i) Así, en cuanto al [sic] hermenéutica literal y de contexto, en lo que aquí interesa,
dispone el artículo 205 de la Ley Hipotecaria que “serán inscribibles, sin necesidad de la
previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de
otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también
mediante título público”. Nótese, como cuestión previa, que, en literalidad, mientras que
el título inmatriculador ha de ser un “título público traslativo”, dicha exigencia no se
extiende respecto de la acreditación de haber adquirido la propiedad de la finca al menos
un año antes de dicho otorgamiento, imponiendo el precepto “título público”, no título
público traslativo, por lo cual parece que cabría admitir los títulos públicos de carácter no
traslativo que acrediten dicha adquisición de propiedad.
ii) En cuanto a la interpretación histórica, téngase en cuenta que la Ley Hipotecaria,
en la versión anterior, establecía que “serán inscribibles, sin necesidad de la previa
inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo
fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos”,
habiéndose sustituido, en consecuencia. la acreditación “fehaciente” por la acreditación
por medio de “título público”. Cabría considerar que la diferencia esencial entre ambas
redacciones legales radica en los dos requisitos, uno relativo a la forma documental y
otro al momento temporal, exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público
traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad.
En cuanto a la forma documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta
cualquier medio de acreditación fehaciente, categoría amplia dentro de la cual el
Reglamento Hipotecario, en alguna de sus sucesivas reformas, ha considerado
cve: BOE-A-2023-21892
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 255
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140836
constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte,
los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados”. En puridad, el título
por el que se transmita a título oneroso el dominio es la escritura cuya inscripción se
solicita, esto es, la Escritura de Compraventa, autorizada el once de mayo de dos mil
veintitrés por mí, Diego Rosales Rodríguez, Notario de Moaña, con el setecientos
setenta y seis (776) de protocolo, y no la que adolece del defecto señalado por la señora
Registradora. En cuanto al precepto aludido, no veda el acceso registral del posterior, ya
que se cumple el requisito del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, a los efectos del título
previo, ya que dicha escritura previa, aun adoleciendo del correctamente indicado error,
no deja de ser un “título público que acredite haber adquirido la propiedad de la finca al
menos un año antes de dicho otorgamiento”, pues dicho defecto –que producirá, en su
caso, responsabilidad por incumplimiento de la normativa de blanqueo– no afecta a la
acreditación del dominio.
3. No se cumplen los requisitos de la inmatriculación. Falta título previo de la finca
de setecientos ochenta metros cuadrados (780 m²) descrita en la Escritura de 7 de
febrero de 2000, otorgada bajo la fe del Notario que fue de Moaña, don José Luis
Espinosa de Soto, con el número 204 de protocolo.
Se plantea en este supuesto si una escritura de agrupación y compraventa, en la
cual se agrupaban fincas adquiridas en el mismo documento público y la previamente
adquirida, una en documento público y la causante de la controversia, que había sido
adquirida en documento privado.
Aceptando el carácter dudoso de la cuestión planteada, a los efectos del análisis de
la problemática relativa a si una finca adquirida en documento privado y agrupada en
documento público sirve a los efectos de cumplir los requisitos que el artículo 205 de la
Ley Hipotecaria exige para inmatricular finca no inscrita, se procederá a un exégesis del
precepto conforme a los criterios interpretativos del Código Civil, para después analizar
el estado de la cuestión en el ámbito doctrinal y en las resoluciones de nuestro Centro
Directivo, para concluir estudiando cuál es la naturaleza jurídica de la agrupación, a fin
de estudiar cómo esta puede subsumirse en a las exigencias del título previo del artículo
analizado.
Interpretación del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
i) Así, en cuanto al [sic] hermenéutica literal y de contexto, en lo que aquí interesa,
dispone el artículo 205 de la Ley Hipotecaria que “serán inscribibles, sin necesidad de la
previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de
otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también
mediante título público”. Nótese, como cuestión previa, que, en literalidad, mientras que
el título inmatriculador ha de ser un “título público traslativo”, dicha exigencia no se
extiende respecto de la acreditación de haber adquirido la propiedad de la finca al menos
un año antes de dicho otorgamiento, imponiendo el precepto “título público”, no título
público traslativo, por lo cual parece que cabría admitir los títulos públicos de carácter no
traslativo que acrediten dicha adquisición de propiedad.
ii) En cuanto a la interpretación histórica, téngase en cuenta que la Ley Hipotecaria,
en la versión anterior, establecía que “serán inscribibles, sin necesidad de la previa
inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo
fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos”,
habiéndose sustituido, en consecuencia. la acreditación “fehaciente” por la acreditación
por medio de “título público”. Cabría considerar que la diferencia esencial entre ambas
redacciones legales radica en los dos requisitos, uno relativo a la forma documental y
otro al momento temporal, exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público
traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad.
En cuanto a la forma documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta
cualquier medio de acreditación fehaciente, categoría amplia dentro de la cual el
Reglamento Hipotecario, en alguna de sus sucesivas reformas, ha considerado
cve: BOE-A-2023-21892
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 255
