III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21892)
Resolución de 8 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pontevedra n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140835
Ambas son operaciones registrales de modificación de entidad hipotecaria en virtud
de las cuales se opera con la descripción de las fincas y para las cuales es preciso, en
virtud del principio de tracto sucesivo, que se realicen por el titular registral o quien
acredite ser propietario de las mismas.
El verdadero título material por el cual adquirió la propiedad el transmitente es la
permuta, el cual debe constar acreditado mediante algún título público, aunque sea
meramente declarativo. En ninguno de los títulos públicos aportados queda acreditada la
indicada previa adquisición a los efectos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
La Resolución de 5 de septiembre de 2018 de la Dirección General de la Seguridad
Jurídica y de Fe Pública ha reconocido que “Por otra parte, cabe plantearse la cuestión
de si, cuando la Ley exige que los otorgantes del título público traslativo ‘acrediten haber
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también
mediante título público’, ese complemento circunstancial ‘mediante título público’ se
refiere al verbo acreditar o al verbo adquirir. Es decir, surge la cuestión de si cabe la
posibilidad de que, mediante título público, no adquisitivo, sino meramente declarativo,
se acredite el hecho y el momento de haberse producido una adquisición anterior. Y
parece razonable considerar que tal posibilidad resulta efectivamente admitida por la
nueva redacción legal, de modo que, por ejemplo, cuando tal adquisición anterior se
acredite mediante una sentencia declarativa del dominio en la que la autoridad judicial
considere y declare probado el hecho y momento en que se produjo una adquisición
anterior, la fecha declarada probada de esa adquisición anterior puede ser tomada como
momento inicial del cómputo del año a que se refiere el artículo 205”.
Ha de acreditarse por tanto la previa adquisición mediante documento público,
acreditación que falta en este caso.
Calificación: Se suspende la inscripción solicitada hasta tanto no se subsanen los
defectos señalados, que tienen el carácter de subsanables. No se practica anotación de
suspensión por no haber sido solicitada.
Contra esta calificación (…)
Pontevedra, a seis de junio del año dos mil veintitrés La Registradora (firma ilegible),
Fdo.–María Alejandra Castaño Verde.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Diego Rosales Rodríguez, notario de
Moaña, interpuso recurso el día 7 de julio de 2023 en virtud de escrito y en base a los
siguientes argumentos:
«Fundamentos de Derecho
Contra la nota de calificación registral recurrida cabe recurrir los tres defectos de la
calificación y alegar subsidiariamente lo que sigue respecto de los defectos anteriores:
1. No se aporta la certificación exigida por el artículo 30 de la Ley 37/2015 de
carreteras.
Es claro el defecto, concretamente al amparo del número 7 del artículo 30 de la
Ley 37/2015 de Carreteras, por lo cual no se impugna, debiendo acompañarse como
documentación complementaria,
2. No se acreditan los medios de pago (del título previo, añado).
En cuanto a la acreditación de los medios de pago, la señora Registradora entiende,
en contra del Notario que suscribe la presente, que la no acreditación del medio de pago
debe producir como efecto el cierre registral a que se refiere el artículo 254.3 de la Ley
Hipotecaria. Entendemos que ese defecto ha de ser revocado sobre la base la literalidad
del precepto, al afirmar este que “no se practicará ninguna inscripción en el Registro de
la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se declaren, constituyan,
transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás
derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo
o en parte, en dinero o signo que lo represente, si el fedatario público hubiere hecho
cve: BOE-A-2023-21892
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 255
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140835
Ambas son operaciones registrales de modificación de entidad hipotecaria en virtud
de las cuales se opera con la descripción de las fincas y para las cuales es preciso, en
virtud del principio de tracto sucesivo, que se realicen por el titular registral o quien
acredite ser propietario de las mismas.
El verdadero título material por el cual adquirió la propiedad el transmitente es la
permuta, el cual debe constar acreditado mediante algún título público, aunque sea
meramente declarativo. En ninguno de los títulos públicos aportados queda acreditada la
indicada previa adquisición a los efectos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
La Resolución de 5 de septiembre de 2018 de la Dirección General de la Seguridad
Jurídica y de Fe Pública ha reconocido que “Por otra parte, cabe plantearse la cuestión
de si, cuando la Ley exige que los otorgantes del título público traslativo ‘acrediten haber
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también
mediante título público’, ese complemento circunstancial ‘mediante título público’ se
refiere al verbo acreditar o al verbo adquirir. Es decir, surge la cuestión de si cabe la
posibilidad de que, mediante título público, no adquisitivo, sino meramente declarativo,
se acredite el hecho y el momento de haberse producido una adquisición anterior. Y
parece razonable considerar que tal posibilidad resulta efectivamente admitida por la
nueva redacción legal, de modo que, por ejemplo, cuando tal adquisición anterior se
acredite mediante una sentencia declarativa del dominio en la que la autoridad judicial
considere y declare probado el hecho y momento en que se produjo una adquisición
anterior, la fecha declarada probada de esa adquisición anterior puede ser tomada como
momento inicial del cómputo del año a que se refiere el artículo 205”.
Ha de acreditarse por tanto la previa adquisición mediante documento público,
acreditación que falta en este caso.
Calificación: Se suspende la inscripción solicitada hasta tanto no se subsanen los
defectos señalados, que tienen el carácter de subsanables. No se practica anotación de
suspensión por no haber sido solicitada.
Contra esta calificación (…)
Pontevedra, a seis de junio del año dos mil veintitrés La Registradora (firma ilegible),
Fdo.–María Alejandra Castaño Verde.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Diego Rosales Rodríguez, notario de
Moaña, interpuso recurso el día 7 de julio de 2023 en virtud de escrito y en base a los
siguientes argumentos:
«Fundamentos de Derecho
Contra la nota de calificación registral recurrida cabe recurrir los tres defectos de la
calificación y alegar subsidiariamente lo que sigue respecto de los defectos anteriores:
1. No se aporta la certificación exigida por el artículo 30 de la Ley 37/2015 de
carreteras.
Es claro el defecto, concretamente al amparo del número 7 del artículo 30 de la
Ley 37/2015 de Carreteras, por lo cual no se impugna, debiendo acompañarse como
documentación complementaria,
2. No se acreditan los medios de pago (del título previo, añado).
En cuanto a la acreditación de los medios de pago, la señora Registradora entiende,
en contra del Notario que suscribe la presente, que la no acreditación del medio de pago
debe producir como efecto el cierre registral a que se refiere el artículo 254.3 de la Ley
Hipotecaria. Entendemos que ese defecto ha de ser revocado sobre la base la literalidad
del precepto, al afirmar este que “no se practicará ninguna inscripción en el Registro de
la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se declaren, constituyan,
transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás
derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo
o en parte, en dinero o signo que lo represente, si el fedatario público hubiere hecho
cve: BOE-A-2023-21892
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Núm. 255