III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21892)
Resolución de 8 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pontevedra n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140834
subsanable. La falta sólo se entenderá subsanada cuando se presente ante el Registro
de fa Propiedad una escritura en la que consten todos los números de identificación
fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados.”
Y el art. 177.5 del Reglamento Notarial: “En las escrituras públicas relativas a actos o
contratos por los que se declaren. constituyan. transmitan, graven, modifiquen o extingan
a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, se
identificarán, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte. en dinero o
signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes, en los términos
previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de acuerdo con las siguientes reglas:
A los efectos previstos en el párrafo anterior, se entenderán identificados los medios de
pago si constan en la escritura: por soporte documental a manifestación, los elementos
esenciales de los mismos, A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque será
suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe: se
tratara de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten
los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante.
beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria.”
También se ha pronunciado sobre la materia la Dirección General de los Registros y
del Notariado, entre otras en las resoluciones de 9 de julio de 2009, o 5 de mayo
de 2011.
3. No se cumplen los requisitos para la inmatriculación. Falta título previo de la finca
de 780 metros descrita en la Escritura de 7 de febrero de 2000, otorgada ante el Notario
de Moaña don José Luis Espinosa de Soto, número 204 de protocolo.
Mediante la documentación presentada se solicita la inmatriculación de una finca
resto procedente de la segregación operada en la Escritura de Agrupación y segregación
de 21 de enero de 2016, que se aporta. Como bien indica el Notario “a los efectos del
artículo 205 de la Ley Hipotecaria”, las fincas segregadas previamente agrupadas,
provenían de lo siguiente: (en cuanto a lo que aquí interesa). la finca matriz que dio lugar
a dos de 390 metros cuadrados cada una, la adquirió el transmitente mediante permuta
con doña M. B. G. en documento privado de 14 de noviembre de 2003, liquidado de
impuestos.
Conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria “Serán inscribibles, sin necesidad de
la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor
de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten
haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento
también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la
finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la
descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y
gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto”.
Ha de aportarse por tanto título público que acredite que el transmitente adquirió la
propiedad de esa finca de 780 metros posteriormente segregada, agrupada y vuelta a
segregar, al menos un año antes del otorgamiento de la compraventa objeto de
inscripción.
Ni el documento privado de permuta ni las segregaciones y agrupaciones posteriores
acreditan adquisición alguna. El documento privado de permuta ha de ser elevado a
público para acreditar tal adquisición. Y la segregación y agrupaciones realizadas son
meras modificaciones fácticas de la realidad de la finca, sin que en ellas se esté
acreditando título alguno de propiedad, que solamente aparece mencionado en el
apartado título de la escritura, indicado a los efectos del artículo 174 del Reglamento
notarial.
La agrupación registral es aquella operación por cuya virtud dos o más fincas
registrales se unen para formar una finca nueva (se cancela la inscripción de las
agrupadas y aparece una nueva finca, con un nuevo número registral).
La segregación es aquella operación registral por cuya virtud se separa una parte de
una finca inscrita para formar por sí sola una finca independiente.
cve: BOE-A-2023-21892
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 255
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140834
subsanable. La falta sólo se entenderá subsanada cuando se presente ante el Registro
de fa Propiedad una escritura en la que consten todos los números de identificación
fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados.”
Y el art. 177.5 del Reglamento Notarial: “En las escrituras públicas relativas a actos o
contratos por los que se declaren. constituyan. transmitan, graven, modifiquen o extingan
a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, se
identificarán, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte. en dinero o
signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes, en los términos
previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de acuerdo con las siguientes reglas:
A los efectos previstos en el párrafo anterior, se entenderán identificados los medios de
pago si constan en la escritura: por soporte documental a manifestación, los elementos
esenciales de los mismos, A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque será
suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe: se
tratara de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten
los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante.
beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria.”
También se ha pronunciado sobre la materia la Dirección General de los Registros y
del Notariado, entre otras en las resoluciones de 9 de julio de 2009, o 5 de mayo
de 2011.
3. No se cumplen los requisitos para la inmatriculación. Falta título previo de la finca
de 780 metros descrita en la Escritura de 7 de febrero de 2000, otorgada ante el Notario
de Moaña don José Luis Espinosa de Soto, número 204 de protocolo.
Mediante la documentación presentada se solicita la inmatriculación de una finca
resto procedente de la segregación operada en la Escritura de Agrupación y segregación
de 21 de enero de 2016, que se aporta. Como bien indica el Notario “a los efectos del
artículo 205 de la Ley Hipotecaria”, las fincas segregadas previamente agrupadas,
provenían de lo siguiente: (en cuanto a lo que aquí interesa). la finca matriz que dio lugar
a dos de 390 metros cuadrados cada una, la adquirió el transmitente mediante permuta
con doña M. B. G. en documento privado de 14 de noviembre de 2003, liquidado de
impuestos.
Conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria “Serán inscribibles, sin necesidad de
la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor
de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten
haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento
también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la
finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la
descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y
gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto”.
Ha de aportarse por tanto título público que acredite que el transmitente adquirió la
propiedad de esa finca de 780 metros posteriormente segregada, agrupada y vuelta a
segregar, al menos un año antes del otorgamiento de la compraventa objeto de
inscripción.
Ni el documento privado de permuta ni las segregaciones y agrupaciones posteriores
acreditan adquisición alguna. El documento privado de permuta ha de ser elevado a
público para acreditar tal adquisición. Y la segregación y agrupaciones realizadas son
meras modificaciones fácticas de la realidad de la finca, sin que en ellas se esté
acreditando título alguno de propiedad, que solamente aparece mencionado en el
apartado título de la escritura, indicado a los efectos del artículo 174 del Reglamento
notarial.
La agrupación registral es aquella operación por cuya virtud dos o más fincas
registrales se unen para formar una finca nueva (se cancela la inscripción de las
agrupadas y aparece una nueva finca, con un nuevo número registral).
La segregación es aquella operación registral por cuya virtud se separa una parte de
una finca inscrita para formar por sí sola una finca independiente.
cve: BOE-A-2023-21892
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 255
