BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 140795

Esta calificación debe ser recurrida por dos consideraciones jurídicas:
Primera. El fundamento de derecho en que se basa, es decir, qué artículo/s infringe
la escritura, ya que en ningún momento se indica en la calificación registral; o dicho de
otra manera: no hay normativa que exija que el registrador en todo supuesto de
inmatriculación, haya de acudir forzosamente a la verificación de la configuración
perimetral de la finca que se deriva de la “ortofoto” (visión actualmente en blanco y negro
y sin relieve, en muchas ocasiones de escasísima claridad –por ser borrosa–, a veces no
actualizada, y que en muchos más casos, desplazada), y decidir si es o no coincidente
con la delimitación de la parcela catastral.
Si a partir de ahora se exigiera este requisito, se abre paso a la arbitrariedad en la
inmatriculación de fincas, porque, sabiendo como todos sabemos, que la línea catastral
delimitadora de una finca es casi imposible que sea, con total exactitud, la real (la línea
no coincidirá con un muro o vallado existente, o con una acequia, o con una hilera de
árboles, o con un distinto tipo de cultivo), todos los registradores pondrían alegar el
mismo defecto.
Segunda. Si el registrador, en su calificación, a los efectos de dar cumplimiento de
la doctrina emanada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (que
siempre exige que “existan dudas fundadas”) emplea frases como “...presenta
importantes discrepancias respecto a la realidad aparente...”, “...es posible observar
discrepancias geométricas que exceden de las tolerancias admisibles...”, está indicando
que yo, en mi condición de notario autorizante de la escritura, no he prestado la
diligencia necesaria y he realizado un trabajo muy deficiente al autorizarla, sin darme
cuenta de aspectos evidentísimos que se derivaría n de la ortofoto, eso no es cierto.
En el caso concreto, según la registradora, de la ortofoto se desprende que “abarca
parte de las construcciones de la parcela catastral colindante”, cuando resulta que esa
pretendida construcción no existe declarada catastralmente (en la finca colindante, en
ese vértice norte del que habla la registradora, es superficie rústica, pues catastralmente
no se refleja ninguna construcción), y además no sabemos la fecha en que se ha
realizado la ortofoto, lo que debería ser fundamental de exigir ese requisito, por cuanto la
más reciente encontrada por mí en el Plan Nacional de Ortografía Aérea (PNOA) es
de 2018 y precisamente la parte indicada por la registradora, se refleja en esta de forma
diferente (la construcción de la que habla, en esta última tiene forma triangular y no
rectilínea), por lo que de aceptarse esta última ortofoto, no existiría esa pretendida
invasión. Se incorpora a este recurso, precisamente, la foto obtenida por mí del Instituto
Geográfico Nacional para dejar constancia que la ortofoto no puede ser elemento
decisorio en la inmatriculación de una finca.
En cuanto a la otra alegación registral “y por otro lado, se observa otra zona en la
que parece que parte de la parcela cuya inmatriculación se pretende queda en la
delimitación de la parcela catastral colindante” no se desarrolla registradora en la
calificación.
La ley hipotecaria, en su artículo citado (205), sí que exige al registrador, por un lado,
que verifique la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna, y que no
tenga dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya
inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente
inmatriculadas (en ningún momento la registradora menciona si esta finca colindante
está o no inmatriculada), pero nunca que la configuración perimetral aparente de la finca
derivada de la ortofoto del PNOA tenga que ser coincidente con la delimitación de la
parcela catastral.
2. La Ley 13/2015 no ha establecido límites o tolerancias en cuanto a estas
pretendidas diferencias perimetrales, pero recordar que la Resolución de 26 de octubre
de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la
Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el
intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad, citada por
la registradora, sólo las regula en el punto séptimo “Requisitos que ha de cumplir la
descripción técnica y la representación gráfica alternativa de las fincas que se aporte al

cve: BOE-A-2023-21888
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Núm. 255