III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21889)
Resolución de 7 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Calafell, por la que se suspende la inscripción de una escritura de extinción de derecho de vuelo, rectificación y modificación del título constitutivo de división horizontal y segregación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140811
de los defectos de los contenidos en la nota de calificación deberá pronunciarse el
registrador sustituto, máxime cuando la calificación sustitutoria deberá ajustarse a los
defectos observados en la nota de calificación del registrador sustituido. Si el desacuerdo
es respecto a la total nota de calificación debe bastar para ello con expresar
genéricamente dicha discrepancia.
De ello se desprende que, del mismo modo que no puede el registrador sustituto
añadir nuevos defectos a los inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su
calificación debe ceñirse a los defectos planteados y a la documentación aportada
inicialmente, tampoco su eventual calificación negativa puede ser objeto de recurso, sino
que en tal caso devolverá el título al interesado a los efectos de subsanación de los
defectos o en su caso para que pueda proceder a la interposición del recurso frente a la
calificación del registrador sustituido ante esta Dirección General, el cual deberá limitarse
a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto
hubiere manifestado su conformidad –cfr. artículo 19 bis.5.ª, de la Ley Hipotecaria– (cfr.
Resoluciones de 28 de junio de 2014, 19 de febrero y 30 de mayo de 2016, 4 de octubre
de 2018 y 22 de abril y 22 de julio de 2019).
En el presente caso el registrador sustituto ha confirmado en parte la calificación del
registrador sustituido e introduciendo algún nuevo defecto por lo que aun cuando se
interpone un recurso también contra la calificación sustitutoria, la presente resolución,
conforme al precepto legal señalado, debe limitarse a revisar la calificación del
registrador sustituido, única legalmente recurrible.
3. Así centrada la cuestión y para dar una respuesta jurídicamente adecuada se
hace necesario, dadas las discrepancias entre registrador y recurrente sobre la
calificación jurídica de la situación, analizar en primer lugar esta circunstancia a fin de
determinar si es posible o no segregar parte del suelo de propiedad horizontal, y
desafectándolo, convirtiéndolo en elemento independiente. Para ello es preciso
determinar si la situación jurídica que consta inscrita en el Registro de la Propiedad es la
propia de una propiedad horizontal o por el contrario obedece a otro régimen de
organización.
Esta Dirección General ha tenido la oportunidad de referirse en repetidas ocasiones
a semejante cuestión (vid. Resoluciones de 27 de enero de 2006 y 15 de febrero
de 2018, así como las demás citadas en los «Vistos»), afirmando que la Ley de 6 de abril
de 1999, sobre reforma de la Ley sobre propiedad horizontal, ha venido a recoger en el
Derecho positivo, introduciendo el nuevo artículo 24, la figura del complejo inmobiliario
privado que, con diversas denominaciones (urbanizaciones privadas, conjunto
inmobiliario, propiedad horizontal tumbada o la propia de complejo inmobiliario) era ya
conocida y había sido abordada mucho tiempo atrás por la práctica, la doctrina, la
jurisprudencia y las resoluciones de este propio Centro Directivo. La realidad práctica
nos muestra figuras muy diversas que se apartan de la propiedad horizontal clásica (un
solo edificio sobre un solo solar y con un solo portal), entre las que se comprenden
supuestos tales como las propiedades horizontales complejas (pluralidad de escaleras o
portales sobre unos sótanos y bajos comunes), los centros comerciales con o sin
viviendas en sus plantas superiores, los edificios encabalgados, las urbanizaciones
privadas con viviendas unifamiliares, los conjuntos edificatorios en hilera, los conjuntos
de viviendas pareadas, etc. Precisamente esta riqueza de situaciones ha provocado que
la regulación legal sea conscientemente flexible y reconozca la existencia de muy
diversos tipos de complejos inmobiliarios privados.
En efecto, el artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal al describir el complejo
inmobiliario exige tan solo dos rasgos definitorios: la existencia de pluralidad de
edificaciones o de pluralidad de parcelas con destino a viviendas o locales e
independientes entre sí (elementos privativos) y la existencia de una copropiedad de
esos elementos independientes sobre otros elementos inmobiliarios, viales o servicios
(elementos comunes). Y a estos dos rasgos de carácter material se añade otro elemento
inmaterial: la organización de la que se dota al complejo. En este sentido, el repetido
artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal prevé en su párrafo segundo dos
cve: BOE-A-2023-21889
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 255
Miércoles 25 de octubre de 2023
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de los defectos de los contenidos en la nota de calificación deberá pronunciarse el
registrador sustituto, máxime cuando la calificación sustitutoria deberá ajustarse a los
defectos observados en la nota de calificación del registrador sustituido. Si el desacuerdo
es respecto a la total nota de calificación debe bastar para ello con expresar
genéricamente dicha discrepancia.
De ello se desprende que, del mismo modo que no puede el registrador sustituto
añadir nuevos defectos a los inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su
calificación debe ceñirse a los defectos planteados y a la documentación aportada
inicialmente, tampoco su eventual calificación negativa puede ser objeto de recurso, sino
que en tal caso devolverá el título al interesado a los efectos de subsanación de los
defectos o en su caso para que pueda proceder a la interposición del recurso frente a la
calificación del registrador sustituido ante esta Dirección General, el cual deberá limitarse
a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto
hubiere manifestado su conformidad –cfr. artículo 19 bis.5.ª, de la Ley Hipotecaria– (cfr.
Resoluciones de 28 de junio de 2014, 19 de febrero y 30 de mayo de 2016, 4 de octubre
de 2018 y 22 de abril y 22 de julio de 2019).
En el presente caso el registrador sustituto ha confirmado en parte la calificación del
registrador sustituido e introduciendo algún nuevo defecto por lo que aun cuando se
interpone un recurso también contra la calificación sustitutoria, la presente resolución,
conforme al precepto legal señalado, debe limitarse a revisar la calificación del
registrador sustituido, única legalmente recurrible.
3. Así centrada la cuestión y para dar una respuesta jurídicamente adecuada se
hace necesario, dadas las discrepancias entre registrador y recurrente sobre la
calificación jurídica de la situación, analizar en primer lugar esta circunstancia a fin de
determinar si es posible o no segregar parte del suelo de propiedad horizontal, y
desafectándolo, convirtiéndolo en elemento independiente. Para ello es preciso
determinar si la situación jurídica que consta inscrita en el Registro de la Propiedad es la
propia de una propiedad horizontal o por el contrario obedece a otro régimen de
organización.
Esta Dirección General ha tenido la oportunidad de referirse en repetidas ocasiones
a semejante cuestión (vid. Resoluciones de 27 de enero de 2006 y 15 de febrero
de 2018, así como las demás citadas en los «Vistos»), afirmando que la Ley de 6 de abril
de 1999, sobre reforma de la Ley sobre propiedad horizontal, ha venido a recoger en el
Derecho positivo, introduciendo el nuevo artículo 24, la figura del complejo inmobiliario
privado que, con diversas denominaciones (urbanizaciones privadas, conjunto
inmobiliario, propiedad horizontal tumbada o la propia de complejo inmobiliario) era ya
conocida y había sido abordada mucho tiempo atrás por la práctica, la doctrina, la
jurisprudencia y las resoluciones de este propio Centro Directivo. La realidad práctica
nos muestra figuras muy diversas que se apartan de la propiedad horizontal clásica (un
solo edificio sobre un solo solar y con un solo portal), entre las que se comprenden
supuestos tales como las propiedades horizontales complejas (pluralidad de escaleras o
portales sobre unos sótanos y bajos comunes), los centros comerciales con o sin
viviendas en sus plantas superiores, los edificios encabalgados, las urbanizaciones
privadas con viviendas unifamiliares, los conjuntos edificatorios en hilera, los conjuntos
de viviendas pareadas, etc. Precisamente esta riqueza de situaciones ha provocado que
la regulación legal sea conscientemente flexible y reconozca la existencia de muy
diversos tipos de complejos inmobiliarios privados.
En efecto, el artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal al describir el complejo
inmobiliario exige tan solo dos rasgos definitorios: la existencia de pluralidad de
edificaciones o de pluralidad de parcelas con destino a viviendas o locales e
independientes entre sí (elementos privativos) y la existencia de una copropiedad de
esos elementos independientes sobre otros elementos inmobiliarios, viales o servicios
(elementos comunes). Y a estos dos rasgos de carácter material se añade otro elemento
inmaterial: la organización de la que se dota al complejo. En este sentido, el repetido
artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal prevé en su párrafo segundo dos
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