BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 140812

esquemas: la comunidad de propietarios única o la agrupación de comunidades de
propietarios, pero reconoce en su párrafo cuarto la posibilidad de adoptar otros
esquemas. En definitiva, la ley viene a sancionar lo que ya era habitual en la práctica y la
jurisprudencia: aplicar el especial sistema organizativo de la propiedad horizontal, con las
necesarias adaptaciones y modificaciones, a realidades edificatorias distintas del edificio
clásico. En la línea que acaba de expresarse, la postura de la Dirección General ha sido
siempre la de reconocer la autonomía de la voluntad de los particulares para escoger la
configuración jurídica que mejor responda a sus intereses, pero sin que ello suponga
desconocer las especiales características físicas del supuesto de hecho contemplado.
Se ha puesto de relieve, también, que en la legislación vigente debe diferenciarse
entre dos instituciones distintas: el complejo inmobiliario y la propiedad horizontal, sin
perjuicio de las conexiones existentes entre ambas y de la aplicación de algunas normas
de la propiedad horizontal a los complejos inmobiliarios. La regulación de estos últimos –
como ya se ha expuesto– se encuentra en el artículo 24 de la Ley sobre propiedad
horizontal de 21 de julio de 1960, introducido por la Ley 8/1999, de 6 de abril, y también
en los artículos 26, apartados 4, 5 y 6, y 65.3 del texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de
octubre.
La Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 27 de octubre de 2008
define los complejos inmobiliarios, conforme a la llamada Carta de Roma aprobada en el
V Congreso Internacional de Derecho Registral del año 1982, según la cual se
caracterizan los complejos inmobiliarios «por la existencia de una pluralidad de
inmuebles conectados entre sí, a través de elementos o servicios comunes, o de un
régimen de limitaciones y deberes entre los mismos, con vocación de pertenecer a una
multiplicidad de titulares para la consecución y mantenimiento de intereses generales y
particulares de los partícipes», añadiendo la propia Sentencia que «según la doctrina
científica, la caracterización de los conjuntos inmobiliarios a que se refiere la LPH, es,
pues, la existencia de una pluralidad de fincas ligadas por un punto de conexión cifrado
en la titularidad compartida, inherente a los derechos privativos sobre cada una de ellas,
de elementos inmobiliarios de utilidad común, viales, instalaciones o servicios».
El artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal caracteriza a los complejos
inmobiliarios por «estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas
independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales» y «por participar
los titulares de estos inmuebles o de las viviendas o locales en que se encuentren
divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad
indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios».
Así, por un lado, la Carta de Roma identifica los complejos inmobiliarios por la
existencia de una pluralidad de inmuebles conectados entre sí, a través de elementos o
servicios comunes o de un régimen de limitaciones y deberes entre los mismos, con
vocación de pertenecer a una multiplicidad de titulares para la consecución y
mantenimiento de intereses generales o particulares de los partícipes. Y por otro, el
artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal impone que estén integrados por dos o
más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la
vivienda o locales y cuyos titulares participen en una copropiedad indivisible sobre otros
elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
Más recientemente, en el último párrafo del artículo 26.6 del texto refundido de la Ley
de Suelo y Rehabilitación Urbana se fijan igualmente los parámetros a qué atenerse para
determinar cuándo una edificación ha de ser considerada como un conjunto inmobiliario
privado, no exigiendo ya el destino a vivienda o local a que alude el artículo 24 de la Ley
sobre propiedad horizontal: «A los efectos previstos en este número se considera
complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria
en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y
elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas
porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos».

cve: BOE-A-2023-21889
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Núm. 255