BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 140813

De este modo, no cabe duda y así se reconoce por la doctrina y ha admitido este
Centro Directivo, que es posible constituir un complejo inmobiliario sobre una única finca
registral, debate que en la actualidad carece de sentido al estar admitida expresamente
tal posibilidad por el artículo 26.4, segundo párrafo, del texto refundido de la Ley de
Suelo y Rehabilitación Urbana: «El complejo inmobiliario podrá constituirse sobre una
sola finca o sobre varias», lo que conduce a establecer el hecho diferencial que lo
distinga de la propiedad horizontal tumbada, lo cual suele hacerse considerando que, en
esta última, se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo
y el vuelo como elementos comunes, sin que haya división o fraccionamiento jurídico del
terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma,
superficie o linderos (vid. Resoluciones de 3 de diciembre de 2009, 21 de enero y 17 de
octubre de 2014, 13 de julio de 2015 y 15 de febrero de 2018, entre otras).
El régimen de la propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código
Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo y el vuelo como elementos
esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional
de la finca total sobre la que se asienta. Se rige por la ley especial, que en su artículo 2
declara la aplicación no sólo a las comunidades formalmente constituidas conforme a su
artículo 5, o a las que reúnan los requisitos del artículo 396 del Código Civil pese a la
carencia de un título formal de constitución, sino también a los complejos inmobiliarios
privados en los términos establecidos en la propia ley, lo cual no significa que tales
complejos inmobiliarios sean un supuesto de propiedad horizontal.
El artículo 24, que integra el Capítulo III de la ley especial, extiende la aplicación del
régimen, que no la naturaleza, a los complejos inmobiliarios que reúnan, entre otros, el
requisito de estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes
entre sí y cuyo destino principal sea vivienda o locales. Y la única especialidad es que
sus titulares participen, como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca
independiente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean
viales, instalaciones o tan sólo servicios. Es decir, que lo común son esos elementos
accesorios, no la finca a la que se vincula la cuota o participación en ellos que han de ser
fincas independientes.
Por eso, bajo el calificativo de «tumbada» que se aplica a la propiedad horizontal
suelen cobijarse (indebidamente), situaciones que responden a ambos tipos, el de
complejo inmobiliario con fincas o edificaciones jurídica y físicamente independientes,
pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades
horizontales en las que el suelo es elemento común y a las que se atribuye dicho
adjetivo tan sólo en razón de la distribución de los elementos que la integran que no se
superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal.
La consecuencia inmediata de esta distinción es que la formación de las fincas que
pasan a ser elementos privativos en un complejo inmobiliario, en cuanto crean nuevos
espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada a las que se vincula en
comunidad «ob rem» otros elementos, que pueden ser también porciones de suelo cómo
otras parcelas o viales, evidentemente ha de equipararse a una parcelación a los efectos
de exigir para su inscripción la correspondiente licencia si la normativa sustantiva
aplicable exige tal requisito (cfr. artículo 26.2 del texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana). En la actualidad el artículo 26.6 del mismo texto legal exige en
todo caso una licencia específica para este tipo de situaciones jurídicas.
Otra consecuencia inmediata es que la edificación que se lleve a cabo sobre los
espacios o fincas de propiedad completamente separada accederá al dominio de
conformidad con las reglas generales de nuestro Código Civil (artículo 353), a diferencia
de lo que ocurre en el régimen de propiedad horizontal en el que la especialidad de su
regulación excepciona la aplicación del principio de accesión (artículo 396 del mismo
código).
4. Así las cosas y por lo que se refiere al supuesto de hecho, la finca matriz
aparece como una unidad, sujeta al régimen de propiedad horizontal e integrada por dos
viviendas, como elementos privativos, así como por una serie de elementos comunes

cve: BOE-A-2023-21889
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Núm. 255