BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 140814

entre los que destacan un derecho de vuelo afecta a una porción de terreno. Nada hay
en el folio que permita sostener que el régimen jurídico de la finca es otro distinto al de la
propiedad horizontal lo que determina la caracterización como elementos comunes de
todos aquellos a los que no se les ha atribuido el carácter de privativos y, entre ellos, el
suelo y el vuelo de la total finca. Esta Dirección General ha reiterado que en el régimen
de propiedad horizontal es elemento común todo aquello que no se configura como
privativo (vid. Resoluciones de 5 de octubre de 2000 y 27 de enero de 2006, entre otras),
como consecuencia del carácter compartido del sustrato que le sirve de base, por lo que
es el contenido del título constitutivo el que determina, de forma genérica y por exclusión,
lo que no constituye elemento privativo del régimen. Así ocurre en el supuesto de hecho
que da lugar a la presente en que, no resultando otros elementos privativos distintos de
las viviendas que en el mismo se integran, constituyen elementos comunes el resto y,
entre ellos, el suelo.
De las consideraciones que se han llevado a cabo con anterioridad resulta que la
configuración del terreno como elemento común no impide en absoluto la fragmentación
de parte de terreno y la atribución a la misma del carácter de elemento independiente del
régimen de propiedad horizontal e incluso la desafectación del mismo pues a tal
esquema obedece la regulación legal.
En el presente caso, tratándose de propiedad horizontal, en la que son comunes
elementos como el suelo, vuelo, estructura o cubierta de las viviendas pareadas, se
pretende un incremento de la superficie privativa a costa de los elementos comunes de
la división horizontal previa desafectación y posterior segregación. En consecuencia
(reiterando el criterio de la Resolución de 23 de marzo de 2018), se pretende una
alteración del régimen jurídico de los elementos comunes, lo que es materia que
compete a la comunidad, exigiéndose unanimidad en tanto en cuanto tal alteración
implica una modificación del título constitutivo
En base a lo expuesto, el defecto no puede confirmarse. Una modificación semejante
del régimen jurídico preexistente es perfectamente posible, siempre y cuando exista
unanimidad, lo que ocurre en el presente caso, pero debe deducirse del título con la
necesaria claridad derivada de la debida adaptación a las exigencias de la regulación del
régimen de propiedad horizontal a que se ha hecho continua referencia. De la lectura del
título resulta con claridad que es voluntad de los titulares registrales que la parte
segregada que se ha llevado a cabo quede excluida del régimen de propiedad horizontal.
5. En relación al segundo de los defectos, cabe plantearse el alcance que tiene la
licencia de segregación que se acompaña en este caso.
Según el artículo 26.2 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre: «La división o segregación de una finca
para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes
reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y
urbanística. (...) En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los
notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad,
aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o
segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este
requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción
(...)». En la normativa catalana aplicable al caso, la exigencia de licencia o declaración
de innecesariedad se establece en el artículo 192 del Decreto Legislativo 1/2010, 3 de
agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de urbanismo.
Según el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio: «Los Registradores
de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos, que se
acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación
urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá
testimoniarse literalmente en el documento».
En este sentido, tanto notarios como registradores cumplen con exigir que se aporte
la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a
que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le

cve: BOE-A-2023-21889
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 255