III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21889)
Resolución de 7 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Calafell, por la que se suspende la inscripción de una escritura de extinción de derecho de vuelo, rectificación y modificación del título constitutivo de división horizontal y segregación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140815
sea aplicable, sin que sea precisa que indaguen la licitud intrínseca de dicha
autorización, de conformidad con la presunción de validez y ejecutividad de los actos
administrativos (cfr. artículo 39 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento
Administrativo Común de las Administraciones Públicas: «los actos de las
Administraciones Públicas sujetos al Derecho Administrativo se presumirán válidos y
producirán efectos desde la fecha en que se dicten, salvo que en ellos se disponga otra
cosa»).
Sin embargo, sí deben comprobar la correspondencia de la operación jurídica
realizada con el documento administrativo que acredite la conformidad, aprobación o
autorización administrativa.
Como ya ha afirmado esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 12 de noviembre
de 2013 y 29 de septiembre de 2017) la licencia municipal, o la declaración de
innecesariedad de la misma, cumple una función de acreditación de la legalidad
administrativa y urbanística vigente. Siendo la segregación una modificación de la finca,
rigurosamente registral, deberá acomodarse la inscripción a la preceptiva licencia sin que
pueda ni el registrador ni el notario modificar los términos de su obtención. En ningún
caso pueden admitirse discrepancias que impliquen una reordenación de terrenos
diferente a la resultante de la modificación hipotecaria para la que se concedió la
licencia.
No obstante, en el presente expediente el registrador plantea alguna discrepancia,
las cuales no conllevan una falta correspondencia entre el documento administrativo
aportado y la operación documentada.
6. En relación al tercero de los defectos. Como ha declarado este Centro Directivo,
que tras la Ley 13/2015, de 24 de junio, entre los medios hábiles para obtener la
inscripción registral de rectificaciones descriptivas, hay que distinguir, por un lado, los
que solo persiguen y solo permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida
en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de
la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letras a) y b) de la
Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie
que no excedan del 10 % o del 5 %, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no
están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y
terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de
las fincas colindantes».
Y por otro, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones
descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos
fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la
superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación
geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como
señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y
acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–.
Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el
artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria.
Ambos procedimientos, especialmente cualificados, sí que incluyen entre sus
trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y
todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su
caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás
interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de
alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan
comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público –registrador
o notario, según el caso– competente para su tramitación.
Y es precisamente por virtud de su mayor complejidad de tramitación y mayores
garantías para colindantes y terceros en general por lo que su ámbito de aplicación y
efectos es justificadamente mucho más amplio que el de los otros supuestos concretos
admitidos por la ley y enunciados en los dos primeros grupos antes aludidos.
cve: BOE-A-2023-21889
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 255
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140815
sea aplicable, sin que sea precisa que indaguen la licitud intrínseca de dicha
autorización, de conformidad con la presunción de validez y ejecutividad de los actos
administrativos (cfr. artículo 39 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento
Administrativo Común de las Administraciones Públicas: «los actos de las
Administraciones Públicas sujetos al Derecho Administrativo se presumirán válidos y
producirán efectos desde la fecha en que se dicten, salvo que en ellos se disponga otra
cosa»).
Sin embargo, sí deben comprobar la correspondencia de la operación jurídica
realizada con el documento administrativo que acredite la conformidad, aprobación o
autorización administrativa.
Como ya ha afirmado esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 12 de noviembre
de 2013 y 29 de septiembre de 2017) la licencia municipal, o la declaración de
innecesariedad de la misma, cumple una función de acreditación de la legalidad
administrativa y urbanística vigente. Siendo la segregación una modificación de la finca,
rigurosamente registral, deberá acomodarse la inscripción a la preceptiva licencia sin que
pueda ni el registrador ni el notario modificar los términos de su obtención. En ningún
caso pueden admitirse discrepancias que impliquen una reordenación de terrenos
diferente a la resultante de la modificación hipotecaria para la que se concedió la
licencia.
No obstante, en el presente expediente el registrador plantea alguna discrepancia,
las cuales no conllevan una falta correspondencia entre el documento administrativo
aportado y la operación documentada.
6. En relación al tercero de los defectos. Como ha declarado este Centro Directivo,
que tras la Ley 13/2015, de 24 de junio, entre los medios hábiles para obtener la
inscripción registral de rectificaciones descriptivas, hay que distinguir, por un lado, los
que solo persiguen y solo permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida
en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de
la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letras a) y b) de la
Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie
que no excedan del 10 % o del 5 %, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no
están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y
terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de
las fincas colindantes».
Y por otro, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones
descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos
fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la
superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación
geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como
señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y
acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–.
Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el
artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria.
Ambos procedimientos, especialmente cualificados, sí que incluyen entre sus
trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y
todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su
caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás
interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de
alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan
comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público –registrador
o notario, según el caso– competente para su tramitación.
Y es precisamente por virtud de su mayor complejidad de tramitación y mayores
garantías para colindantes y terceros en general por lo que su ámbito de aplicación y
efectos es justificadamente mucho más amplio que el de los otros supuestos concretos
admitidos por la ley y enunciados en los dos primeros grupos antes aludidos.
cve: BOE-A-2023-21889
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 255
