III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21889)
Resolución de 7 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Calafell, por la que se suspende la inscripción de una escritura de extinción de derecho de vuelo, rectificación y modificación del título constitutivo de división horizontal y segregación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140816
Por otra parte, ha sido reiterada en numerosas ocasiones la doctrina de esta
Dirección General, conforme a la cual:
«a) La registración de un exceso de cabida (o disminución de superficie) stricto
sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido
a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal
rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción
registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la
que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos
originalmente registrados;
b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el
Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio
de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una
superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca
registral preexistente.»
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de
parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones,
agregaciones o segregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la
inscripción del exceso o defecto de cabida declarado.
En cuanto a la justificación de las dudas de identidad, como ha reiterado este Centro
Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del
registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y
fundado en criterios objetivos y razonados (cfr. Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2
de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19
de febrero y 9 de octubre de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras).
Por todas las circunstancias concurrentes enunciadas en los anteriores fundamentos
jurídicos, en el presente caso se estima que las dudas que opone el registrador sobre la
falta de procedencia de determinados metros cuadrados, no están suficientemente
fundadas, por lo que no procede confirmar el defecto alegado.
7. El último defecto señalado en la nota hace referencia a la circunstancia de que al
estar determinado elemento independientes gravado con hipoteca a favor de terceros no
pueden, sin el consentimiento de estos, practicarse las inscripciones solicitadas.
Debe partirse del artículo 122 de la Ley Hipotecaria que dispone que «la hipoteca
subsistirá íntegra, mientras no se cancele, sobre la totalidad de los bienes hipotecados,
aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobre cualquier parte de los mismos
bienes que se conserve, aunque la restante haya desaparecido (…)».
Como se ha señalado en las Resoluciones de 16 de febrero de 2016 y 10 de mayo
de 2019, esta Dirección General ha tenido ocasión ya de pronunciarse en varias
ocasiones y de formular una doctrina, sobre la inscripción de actos que puedan alterar el
elemento objetivo de la garantía hipotecaria y a su vez en qué casos es o no necesaria la
intervención del acreedor hipotecario.
De esa doctrina cabe destacar, resumidamente, lo siguiente: primero, que el principio de
indivisibilidad de la hipoteca implica, en caso de división o segregación realizada en la finca
original, la subsistencia de la hipoteca en su integridad sobre cada una de las fincas resultantes
aun cuando se reduzca la obligación garantizada (artículos 1860 del Código Civil y 122 de la
Ley Hipotecaria); segundo, es principio básico de nuestro sistema, que la división de finca
hipotecada no precisa el consentimiento del acreedor hipotecario, si bien de no mediar dicho
consentimiento, cada una de las nuevas fincas resultantes responden de la totalidad del crédito
garantizado, pudiendo el acreedor pedir la ejecución de cualquiera de ellas o de todas
simultáneamente (cfr. artículos 122 y 125 de la Ley Hipotecaria), y, tercero, que cuando una
parte de ese derecho complejo en que consiste el dominio del piso o local en régimen de
propiedad horizontal, se separa e independiza jurídicamente, seguirán pesando sobre ella los
cve: BOE-A-2023-21889
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 255
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140816
Por otra parte, ha sido reiterada en numerosas ocasiones la doctrina de esta
Dirección General, conforme a la cual:
«a) La registración de un exceso de cabida (o disminución de superficie) stricto
sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido
a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal
rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción
registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la
que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos
originalmente registrados;
b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el
Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio
de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una
superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca
registral preexistente.»
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de
parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones,
agregaciones o segregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la
inscripción del exceso o defecto de cabida declarado.
En cuanto a la justificación de las dudas de identidad, como ha reiterado este Centro
Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del
registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y
fundado en criterios objetivos y razonados (cfr. Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2
de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19
de febrero y 9 de octubre de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras).
Por todas las circunstancias concurrentes enunciadas en los anteriores fundamentos
jurídicos, en el presente caso se estima que las dudas que opone el registrador sobre la
falta de procedencia de determinados metros cuadrados, no están suficientemente
fundadas, por lo que no procede confirmar el defecto alegado.
7. El último defecto señalado en la nota hace referencia a la circunstancia de que al
estar determinado elemento independientes gravado con hipoteca a favor de terceros no
pueden, sin el consentimiento de estos, practicarse las inscripciones solicitadas.
Debe partirse del artículo 122 de la Ley Hipotecaria que dispone que «la hipoteca
subsistirá íntegra, mientras no se cancele, sobre la totalidad de los bienes hipotecados,
aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobre cualquier parte de los mismos
bienes que se conserve, aunque la restante haya desaparecido (…)».
Como se ha señalado en las Resoluciones de 16 de febrero de 2016 y 10 de mayo
de 2019, esta Dirección General ha tenido ocasión ya de pronunciarse en varias
ocasiones y de formular una doctrina, sobre la inscripción de actos que puedan alterar el
elemento objetivo de la garantía hipotecaria y a su vez en qué casos es o no necesaria la
intervención del acreedor hipotecario.
De esa doctrina cabe destacar, resumidamente, lo siguiente: primero, que el principio de
indivisibilidad de la hipoteca implica, en caso de división o segregación realizada en la finca
original, la subsistencia de la hipoteca en su integridad sobre cada una de las fincas resultantes
aun cuando se reduzca la obligación garantizada (artículos 1860 del Código Civil y 122 de la
Ley Hipotecaria); segundo, es principio básico de nuestro sistema, que la división de finca
hipotecada no precisa el consentimiento del acreedor hipotecario, si bien de no mediar dicho
consentimiento, cada una de las nuevas fincas resultantes responden de la totalidad del crédito
garantizado, pudiendo el acreedor pedir la ejecución de cualquiera de ellas o de todas
simultáneamente (cfr. artículos 122 y 125 de la Ley Hipotecaria), y, tercero, que cuando una
parte de ese derecho complejo en que consiste el dominio del piso o local en régimen de
propiedad horizontal, se separa e independiza jurídicamente, seguirán pesando sobre ella los
cve: BOE-A-2023-21889
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