III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21889)
Resolución de 7 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Calafell, por la que se suspende la inscripción de una escritura de extinción de derecho de vuelo, rectificación y modificación del título constitutivo de división horizontal y segregación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 255
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140817
gravámenes recayentes sobre el derecho en el que se integraba anteriormente (cfr.
Resoluciones de 13 de junio de 1998, 27 de diciembre de 2010 o 16 de febrero de 2016, entre
otras), aunque las limitaciones a las facultades dominicales derivadas de ese singular régimen
de propiedad se ajustarán a su normativa específica.
El gravamen hipotecario no comporta por sí ningún tipo de limitación o restricción a
las facultades dispositivas del propietario de la finca gravada, pues únicamente –cfr.
artículo 104 de la Ley Hipotecaria– sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que
se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya
seguridad fue constituida, y su efectividad se basará en la acción ejecutiva a través de
los procedimientos previstos en la Ley.
La protección del acreedor hipotecario frente a los actos de riguroso dominio se
articulará a través de las normas que regulan la extensión objetiva de la hipoteca y su
indivisibilidad –cfr. artículos 109 a 112 y 122 a 125 de la Ley Hipotecaria y Resolución
de 8 de marzo de 2013– y las propias normas hipotecarias sobre tratamiento registral de
divisiones, segregaciones, agrupaciones y agregaciones –artículos 47 a 50 del
Reglamento Hipotecario–, basadas en la subsistencia inalterada de las cargas
existentes, a falta de consentimiento de su titular, por aplicación de los principios
registrales de prioridad, legitimación y tracto sucesivo –17, 20, 38 y 40 de la Ley
Hipotecaria, en relación al artículo 405 del Código Civil–, todo ello, sin perjuicio de
admitir la conveniencia de tal intervención para evitar los problemas que pudieran
derivarse con posterioridad, singularmente en caso, de ejecución y que habrían de
resolverse, en tal caso, en el seno del respectivo procedimiento.
Para el presente supuesto de segregación, desafectación y extinción del régimen de
propiedad horizontal, procede reiterar la doctrina expresada en la Resolución de 26 de
febrero de 2015.
Se afirmó en la misma que «esta Dirección General ha recogido la doctrina expresada de
nuestro Alto Tribunal (Sentencias de 31 de diciembre de 1985; 28 de febrero de 1991; 7 de abril
de 2004, y 28 de enero de 2011), en el sentido de que puesto que la existencia de una hipoteca
no afecta a las facultades dispositivas del condómino, no precisa de su consentimiento para
llevar a cabo la división y sin perjuicio de la salvaguarda de su derecho en los términos
previstos en el artículo 123 de la Ley Hipotecaria cuando la carga afecta a toda la finca
(Resolución de 4 de junio de 2003). Por el contrario, cuando la carga afecta exclusivamente a
una cuota, la división implica registralmente y en aplicación del principio de subrogación real, el
arrastre de las cargas que pesaban sobre la cuota, a la finca adjudicada (Resolución de 27 de
abril de 2000) por así disponerlo el artículo 399 del Código Civil. De este modo se consigue un
adecuado equilibrio entre los intereses de las distintas partes y se respeta tanto la facultad de
división que corresponde a ambos condóminos como la posición jurídica de los acreedores sin
causar un perjuicio a quien no fue parte en los negocios constitutivos de las hipotecas inscritas
ni fue responsable de las deudas que derivaron en el embargo de la cuota, sin perjuicio de las
acciones rescisorias que puedan ejercitarse en estos casos».
Por tanto, en el caso que nos ocupa, cabe aplicar la misma solución, si bien, estando
gravados con hipoteca la totalidad de los departamentos, al quedar extinguido el régimen
de propiedad horizontal en la parte segregada y desafectada, la hipoteca pasará a gravar
la totalidad del solar resultante.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 7 de septiembre de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2023-21889
Verificable en https://www.boe.es
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la
nota de calificación del registrador.
Núm. 255
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140817
gravámenes recayentes sobre el derecho en el que se integraba anteriormente (cfr.
Resoluciones de 13 de junio de 1998, 27 de diciembre de 2010 o 16 de febrero de 2016, entre
otras), aunque las limitaciones a las facultades dominicales derivadas de ese singular régimen
de propiedad se ajustarán a su normativa específica.
El gravamen hipotecario no comporta por sí ningún tipo de limitación o restricción a
las facultades dispositivas del propietario de la finca gravada, pues únicamente –cfr.
artículo 104 de la Ley Hipotecaria– sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que
se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya
seguridad fue constituida, y su efectividad se basará en la acción ejecutiva a través de
los procedimientos previstos en la Ley.
La protección del acreedor hipotecario frente a los actos de riguroso dominio se
articulará a través de las normas que regulan la extensión objetiva de la hipoteca y su
indivisibilidad –cfr. artículos 109 a 112 y 122 a 125 de la Ley Hipotecaria y Resolución
de 8 de marzo de 2013– y las propias normas hipotecarias sobre tratamiento registral de
divisiones, segregaciones, agrupaciones y agregaciones –artículos 47 a 50 del
Reglamento Hipotecario–, basadas en la subsistencia inalterada de las cargas
existentes, a falta de consentimiento de su titular, por aplicación de los principios
registrales de prioridad, legitimación y tracto sucesivo –17, 20, 38 y 40 de la Ley
Hipotecaria, en relación al artículo 405 del Código Civil–, todo ello, sin perjuicio de
admitir la conveniencia de tal intervención para evitar los problemas que pudieran
derivarse con posterioridad, singularmente en caso, de ejecución y que habrían de
resolverse, en tal caso, en el seno del respectivo procedimiento.
Para el presente supuesto de segregación, desafectación y extinción del régimen de
propiedad horizontal, procede reiterar la doctrina expresada en la Resolución de 26 de
febrero de 2015.
Se afirmó en la misma que «esta Dirección General ha recogido la doctrina expresada de
nuestro Alto Tribunal (Sentencias de 31 de diciembre de 1985; 28 de febrero de 1991; 7 de abril
de 2004, y 28 de enero de 2011), en el sentido de que puesto que la existencia de una hipoteca
no afecta a las facultades dispositivas del condómino, no precisa de su consentimiento para
llevar a cabo la división y sin perjuicio de la salvaguarda de su derecho en los términos
previstos en el artículo 123 de la Ley Hipotecaria cuando la carga afecta a toda la finca
(Resolución de 4 de junio de 2003). Por el contrario, cuando la carga afecta exclusivamente a
una cuota, la división implica registralmente y en aplicación del principio de subrogación real, el
arrastre de las cargas que pesaban sobre la cuota, a la finca adjudicada (Resolución de 27 de
abril de 2000) por así disponerlo el artículo 399 del Código Civil. De este modo se consigue un
adecuado equilibrio entre los intereses de las distintas partes y se respeta tanto la facultad de
división que corresponde a ambos condóminos como la posición jurídica de los acreedores sin
causar un perjuicio a quien no fue parte en los negocios constitutivos de las hipotecas inscritas
ni fue responsable de las deudas que derivaron en el embargo de la cuota, sin perjuicio de las
acciones rescisorias que puedan ejercitarse en estos casos».
Por tanto, en el caso que nos ocupa, cabe aplicar la misma solución, si bien, estando
gravados con hipoteca la totalidad de los departamentos, al quedar extinguido el régimen
de propiedad horizontal en la parte segregada y desafectada, la hipoteca pasará a gravar
la totalidad del solar resultante.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 7 de septiembre de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago
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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2023-21889
Verificable en https://www.boe.es
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la
nota de calificación del registrador.
