BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 255

Miércoles 25 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 140805

III
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma al registrador de la
Propiedad de Tortosa número 1, don Ángel García Molina, quien, con fecha 13 de mayo
de 2023, confirmó la calificación del registrador de la Propiedad de Calafell.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don José Salvador Torres Roger, notario de
Calafell, interpuso recurso el día 9 de junio de 2023 en virtud de escrito en el que
señalaba lo siguiente:
«Fundamentos de Derecho:
Primer defecto:
1.º “Los elementos comunes esenciales son inseparables del régimen de propiedad
horizontal. El art. 553-41 Código Civil Catalán, establece como elemento común el solar,
por lo tanto no es susceptible de segregación o división a los efectos de crear una nueva
finca independiente no incluida en el régimen de propiedad horizontal. Los elementos
comunes no acceden al Registro como fincas independientes. Los propietarios pueden
libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin
que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de
propiedad”.
A este respecto la calificación del Registrado sustituto dispone: “1) En cuanto a la
segregación practicada de parte de la finca registral, nos encontramos ante la
desafectación de un elemento común, siendo necesario por tanto convertirlo en elemento
privativo haciendo constar de manera clara esta situación y estableciendo de una
manera clara la cuota que le corresponde como elemento privativo.”
Estoy en desacuerdo con dicha calificación por los siguientes motivos y fundamentos
de derecho:

Primero. En cuanto a la consideración del solar como “elemento común esencial” lo
que impide, según la calificación registral, efectuar la segregación, hay que tener en
cuenta que ni el art. 553-41 del Código Civil Catalán ni el artículo 396 del Código Civil,
distinguen entre elementos comunes esenciales o no esenciales, que es una
clasificación doctrinal y jurisprudencial.
No obstante, si aceptamos dicha distinción, los elementos comunes esenciales,
serían aquellos que no es posible desafectar, desvincular o excluir sin que la propiedad
horizontal pierda su sentido o utilidad, es decir, son aquellos sin los cuales la propiedad

cve: BOE-A-2023-21889
Verificable en https://www.boe.es

El Registrador sustituido entiende que el solar de una propiedad horizontal tumbada
es un elemento común esencial e inseparable del régimen de propiedad horizontal y, en
consecuencia, no es posible, tal y como se efectúa en la escritura calificada, segregar
una porción del solar a efectos de crear una nueva finca independiente que pasaría a
quedar excluida del régimen de propiedad horizontal. Y el Registrador sustituto, no entra
a valorar ni a calificar si se puede efectuar o no dicha segregación, y, se limita a entender
que la segregación practicada lo es para crear un nuevo elemento privativo dentro de la
propiedad horizontal.
Ello expuesto, la cuestión que se dirime es si es o no posible, tal y como se efectúa
en la escritura calificada, segregar una parte del solar, elemento común sobre el que se
asienta la propiedad horizontal tumbada, a efectos de crear una nueva finca
independiente que queda excluida y fuera del régimen de propiedad horizontal, con la
consiguiente reducción de la superficie del solar donde se asienta dicha división
horizontal.
El notario que suscribe entiende que sí es posible por los siguientes motivos: