III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21885)
Resolución de 6 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Algete, por la que se rechaza la inscripción de la venta de una participación indivisa de una finca sin licencia de parcelación o declaración de innecesaridad y sin que se cumpla con los requisitos de la legislación de unidades mínimas de cultivo.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140777
la posible concurrencia de las excepciones reguladas en el actual artículo 25 de la
Ley 19/1995, sin perjuicio de los recursos que el interesado pueda oponer contra la
resolución administrativa que se dicte, y que permitirán, en caso de recurso contenciosoadministrativo, la anotación preventiva en el Registro de la Propiedad. Dicho control por
parte de la Administración agraria autonómica debe entenderse sin perjuicio del control
de legalidad urbanística por parte de la Administración municipal y autonómica. Pues en
el suelo rústico, las prohibiciones que le afectan, tanto la de vulnerar la unidad mínima de
cultivo, como la parcelación de tipo urbanístico, que puede deducirse en ocasiones de
actos posteriores, deben considerarse cumulativas, como confirma la propia legislación
urbanística aplicable, conforme al artículo 107 de la Ley 13/2015, de 30 de marzo –cfr.
también las Sentencias de la Sala de lo Contencioso-adminitrativo del Tribunal Supremo
de 25 de enero de 2002 y 28 de junio de 2012, y la Resolución de este Centro Directivo
de 19 de febrero de 2018–.
3. En el presente caso, la finca registral número 1.413 de Algete –de la que se
transmite la participación indivisa de un 20% de la que son titulares registrales los
vendedores– figura descrita en el Registro como tierra rústica de 1 hectárea y 36 áreas,
no coordinada con Catastro, estando inscrita por cuotas en proindiviso a nombre de
distintas personas. No consta en el Registro su referencia catastral.
La escritura de compraventa de la referida participación indivisa del 20%, recoge en
su parte expositiva la descripción de la finca tal y como consta en el Registro. No
obstante, dispone la primera de las estipulaciones que «don M. L. G. y doña M. C. G. P.
venden y transmiten el pleno dominio de la participación de la finca descrita (que en el
catastro es la parcela catastral identificada en la certificación catastral unida) (…) a doña
A. A. L.». Se acompaña a la escritura la certificación catastral acreditativa de la
referencia catastral 350050500VK59E0001LZ que tiene asignada la participación indivisa
transmitida, como específicamente señala el notario.
Es por ello que existen indicios de que lo que se está transmitiendo no es sólo la
cuota indivisa de una finca rústica, que como tal participación ya constaba reflejada en el
Registro desde 1980 como indica el recurrente, sino que en este caso se delimita aún
más lo que es el objeto del contrato al especificarse que esa participación indivisa se
corresponde con la parcela catastral a que se refiere la certificación que se acompaña.
De dicha afirmación resulta que la participación que se transmite se identifica con una
parcela que tiene su propia superficie de 985 metros cuadrados y sus propios linderos,
distintos de los de la finca 1.413 de la que registralmente forma parte.
Respecto a las alegaciones del notario relativas al carácter consolidado de la
parcelación debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo –cfr. Resolución de 17
de octubre de 2014 o las más recientes de 19 de octubre de 2020 y de 29 de enero
de 2021, también relativas a la Comunidad de Madrid–, en el que se reproduce el
problema de divisiones parcelarias ejecutadas bajo la legislación anterior y que no
pueden ser autorizadas conforme a la legislación vigente al tiempo en que se pretende
su inscripción.
Doctrina en la que se ha tratado de justificar una solución que permita conciliar la
posición jurídica de la propiedad, acreditada en la realidad extrarregistral y que, sin
embargo, persiste al margen de la protección del Registro, y, por otro lado, el
cumplimiento de la ordenación urbanística cuya vigilancia corresponde exclusivamente a
la Administración urbanística, sin perjuicio de la función colaboradora del Registro.
En estos casos, respecto del título administrativo habilitante de la inscripción, este
Centro Directivo ha estimado suficiente, la declaración administrativa municipal del
transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de
ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación, lo que exige
analizar caso por caso el contenido del documento municipal aportado, mas no puede
ser identificado necesariamente con la licencia, legalización o la declaración de
innecesariedad de licencia, por el propio supuesto de hecho del que tratamos,
parcelaciones ya existentes en la realidad, en sentido jurídico y material, reconocida su
validez por la propia Administración y que sin embargo, no cumplen las prescripciones
cve: BOE-A-2023-21885
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 255
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140777
la posible concurrencia de las excepciones reguladas en el actual artículo 25 de la
Ley 19/1995, sin perjuicio de los recursos que el interesado pueda oponer contra la
resolución administrativa que se dicte, y que permitirán, en caso de recurso contenciosoadministrativo, la anotación preventiva en el Registro de la Propiedad. Dicho control por
parte de la Administración agraria autonómica debe entenderse sin perjuicio del control
de legalidad urbanística por parte de la Administración municipal y autonómica. Pues en
el suelo rústico, las prohibiciones que le afectan, tanto la de vulnerar la unidad mínima de
cultivo, como la parcelación de tipo urbanístico, que puede deducirse en ocasiones de
actos posteriores, deben considerarse cumulativas, como confirma la propia legislación
urbanística aplicable, conforme al artículo 107 de la Ley 13/2015, de 30 de marzo –cfr.
también las Sentencias de la Sala de lo Contencioso-adminitrativo del Tribunal Supremo
de 25 de enero de 2002 y 28 de junio de 2012, y la Resolución de este Centro Directivo
de 19 de febrero de 2018–.
3. En el presente caso, la finca registral número 1.413 de Algete –de la que se
transmite la participación indivisa de un 20% de la que son titulares registrales los
vendedores– figura descrita en el Registro como tierra rústica de 1 hectárea y 36 áreas,
no coordinada con Catastro, estando inscrita por cuotas en proindiviso a nombre de
distintas personas. No consta en el Registro su referencia catastral.
La escritura de compraventa de la referida participación indivisa del 20%, recoge en
su parte expositiva la descripción de la finca tal y como consta en el Registro. No
obstante, dispone la primera de las estipulaciones que «don M. L. G. y doña M. C. G. P.
venden y transmiten el pleno dominio de la participación de la finca descrita (que en el
catastro es la parcela catastral identificada en la certificación catastral unida) (…) a doña
A. A. L.». Se acompaña a la escritura la certificación catastral acreditativa de la
referencia catastral 350050500VK59E0001LZ que tiene asignada la participación indivisa
transmitida, como específicamente señala el notario.
Es por ello que existen indicios de que lo que se está transmitiendo no es sólo la
cuota indivisa de una finca rústica, que como tal participación ya constaba reflejada en el
Registro desde 1980 como indica el recurrente, sino que en este caso se delimita aún
más lo que es el objeto del contrato al especificarse que esa participación indivisa se
corresponde con la parcela catastral a que se refiere la certificación que se acompaña.
De dicha afirmación resulta que la participación que se transmite se identifica con una
parcela que tiene su propia superficie de 985 metros cuadrados y sus propios linderos,
distintos de los de la finca 1.413 de la que registralmente forma parte.
Respecto a las alegaciones del notario relativas al carácter consolidado de la
parcelación debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo –cfr. Resolución de 17
de octubre de 2014 o las más recientes de 19 de octubre de 2020 y de 29 de enero
de 2021, también relativas a la Comunidad de Madrid–, en el que se reproduce el
problema de divisiones parcelarias ejecutadas bajo la legislación anterior y que no
pueden ser autorizadas conforme a la legislación vigente al tiempo en que se pretende
su inscripción.
Doctrina en la que se ha tratado de justificar una solución que permita conciliar la
posición jurídica de la propiedad, acreditada en la realidad extrarregistral y que, sin
embargo, persiste al margen de la protección del Registro, y, por otro lado, el
cumplimiento de la ordenación urbanística cuya vigilancia corresponde exclusivamente a
la Administración urbanística, sin perjuicio de la función colaboradora del Registro.
En estos casos, respecto del título administrativo habilitante de la inscripción, este
Centro Directivo ha estimado suficiente, la declaración administrativa municipal del
transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de
ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación, lo que exige
analizar caso por caso el contenido del documento municipal aportado, mas no puede
ser identificado necesariamente con la licencia, legalización o la declaración de
innecesariedad de licencia, por el propio supuesto de hecho del que tratamos,
parcelaciones ya existentes en la realidad, en sentido jurídico y material, reconocida su
validez por la propia Administración y que sin embargo, no cumplen las prescripciones
cve: BOE-A-2023-21885
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Núm. 255
