III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21885)
Resolución de 6 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Algete, por la que se rechaza la inscripción de la venta de una participación indivisa de una finca sin licencia de parcelación o declaración de innecesaridad y sin que se cumpla con los requisitos de la legislación de unidades mínimas de cultivo.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140776
población, a cuyo efecto y para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los
términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable.
Conforme al régimen competencial aplicable, dado que la competencia legislativa
sobre urbanismo ha sido atribuida a las comunidades autónomas, como se desprende de
la Constitución (artículos 148.1.3.ª y 149.1 y las Sentencias del Tribunal Constitucional
número 61/1997, 164/2001 y 143/2017) y de los respectivos Estatutos de Autonomía, ha
de ser la propia legislación urbanística que resulte aplicable la que debe establecer qué
actos están sometidos a licencia, declaración de innecesariedad, u otro título
administrativo habilitante y qué actos pueden estimarse como reveladores de una posible
parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta, así como determinar qué otros
actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas a la intervención y control
municipal que el otorgamiento de la licencia comporta, determinación que constituye un
presupuesto previo o «prius» respecto de su exigencia en sede registral, cuya
configuración como requisito de inscripción, sin embargo, corresponde al Estado.
En este caso, habrá que estar a los artículos 143 y 144 de la Ley 9/2001, de 17 de
julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid a que se refiere el registrador en su nota.
Determinados por la legislación sustantiva aplicable qué actos están sometidos a
licencia u otro título administrativo habilitante y qué actos pueden estimarse reveladores
de una posible parcelación urbanística ilegal, es la normativa hipotecaria, integrada en el
Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que complementa al Reglamento Hipotecario, la
que resulta de aplicación para determinar la forma y efectos de la acreditación de esos
títulos administrativos a los efectos del procedimiento registral. De manera que la
exigencia de licencia, declaración de innecesariedad u otro tipo de título administrativo
habilitante, para inscribir las operaciones a que se refiere el artículo 78 del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, no puede considerarse absoluta o genérica, pues
dependerá de la normativa sustantiva a que esté sujeto el concreto acto jurídico.
De los casos analizados por esta Dirección General –cfr. la citada Resolución de 27
de septiembre de 2019– puede concluirse que, a la hora de analizar el tratamiento de
actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden
presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al
margen del planeamiento, este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se
someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de
innecesariedad –artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, en relación al artículo 26 de la
Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto
en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos;
pero, en otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe
articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto
de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de
calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable,
puedan justificar la aplicación de tal precepto.
En el caso de la mera transmisión de una cuota indivisa de una finca ya inscrita en el
Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla
general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya
acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de
parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria
mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias
concurrentes (relativas a la descripción, dimensiones, localización o número de fincas
resultantes, o cualesquiera otras que resulten pertinentes para tal valoración), y de
conformidad con la legislación sustantiva aplicable (vid. Resoluciones de 13 de marzo
y 24 de abril de 2019). Este indicio revelador de «posible» parcelación urbanística sería
suficiente para justificar el inicio del procedimiento regulado en el artículo 79 del Real
Decreto 1093/1997 en orden a que la Administración competente pueda pronunciarse.
Además, existiendo eventual infracción de la unidad mínima de cultivo de la posible
parcelación debe iniciarse el procedimiento previsto en el artículo 80 del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, pues corresponde a la Administración agraria apreciar
cve: BOE-A-2023-21885
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 255
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140776
población, a cuyo efecto y para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los
términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable.
Conforme al régimen competencial aplicable, dado que la competencia legislativa
sobre urbanismo ha sido atribuida a las comunidades autónomas, como se desprende de
la Constitución (artículos 148.1.3.ª y 149.1 y las Sentencias del Tribunal Constitucional
número 61/1997, 164/2001 y 143/2017) y de los respectivos Estatutos de Autonomía, ha
de ser la propia legislación urbanística que resulte aplicable la que debe establecer qué
actos están sometidos a licencia, declaración de innecesariedad, u otro título
administrativo habilitante y qué actos pueden estimarse como reveladores de una posible
parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta, así como determinar qué otros
actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas a la intervención y control
municipal que el otorgamiento de la licencia comporta, determinación que constituye un
presupuesto previo o «prius» respecto de su exigencia en sede registral, cuya
configuración como requisito de inscripción, sin embargo, corresponde al Estado.
En este caso, habrá que estar a los artículos 143 y 144 de la Ley 9/2001, de 17 de
julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid a que se refiere el registrador en su nota.
Determinados por la legislación sustantiva aplicable qué actos están sometidos a
licencia u otro título administrativo habilitante y qué actos pueden estimarse reveladores
de una posible parcelación urbanística ilegal, es la normativa hipotecaria, integrada en el
Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que complementa al Reglamento Hipotecario, la
que resulta de aplicación para determinar la forma y efectos de la acreditación de esos
títulos administrativos a los efectos del procedimiento registral. De manera que la
exigencia de licencia, declaración de innecesariedad u otro tipo de título administrativo
habilitante, para inscribir las operaciones a que se refiere el artículo 78 del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, no puede considerarse absoluta o genérica, pues
dependerá de la normativa sustantiva a que esté sujeto el concreto acto jurídico.
De los casos analizados por esta Dirección General –cfr. la citada Resolución de 27
de septiembre de 2019– puede concluirse que, a la hora de analizar el tratamiento de
actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden
presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al
margen del planeamiento, este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se
someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de
innecesariedad –artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, en relación al artículo 26 de la
Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto
en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos;
pero, en otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe
articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto
de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de
calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable,
puedan justificar la aplicación de tal precepto.
En el caso de la mera transmisión de una cuota indivisa de una finca ya inscrita en el
Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla
general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya
acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de
parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria
mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias
concurrentes (relativas a la descripción, dimensiones, localización o número de fincas
resultantes, o cualesquiera otras que resulten pertinentes para tal valoración), y de
conformidad con la legislación sustantiva aplicable (vid. Resoluciones de 13 de marzo
y 24 de abril de 2019). Este indicio revelador de «posible» parcelación urbanística sería
suficiente para justificar el inicio del procedimiento regulado en el artículo 79 del Real
Decreto 1093/1997 en orden a que la Administración competente pueda pronunciarse.
Además, existiendo eventual infracción de la unidad mínima de cultivo de la posible
parcelación debe iniciarse el procedimiento previsto en el artículo 80 del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, pues corresponde a la Administración agraria apreciar
cve: BOE-A-2023-21885
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