III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21885)
Resolución de 6 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Algete, por la que se rechaza la inscripción de la venta de una participación indivisa de una finca sin licencia de parcelación o declaración de innecesaridad y sin que se cumpla con los requisitos de la legislación de unidades mínimas de cultivo.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140775
pueden emplear por el Registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación
ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como
consecuencia, por sí sola la afirmación de que exista tal parcelación ilegal, ya que para
ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuyera el
uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente
(cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio
que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de
la repetida parcelación». Con expresa invocación de este precedente, la posterior
Resolución de 2 de enero de 2013 llegó a la misma conclusión (no concurrencia del
supuesto de hecho de la existencia de una parcelación urbanística a efectos registrales)
en un supuesto consistente en la venta de una finca por mitad y proindiviso a dos
compradores (hermanos), sin que se hubiese puesto de manifiesto en la calificación la
existencia adicional de indicio alguno del que pueda extraerse la sospecha de una
posible parcelación.
En esta línea, en el ámbito de la normativa básica estatal, el artículo 26 del Real
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, anterior artículo 17 del texto refundido de la Ley
de suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que no hace
sino reproducir lo establecido en el artículo 17 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del
Suelo, plasma una concepción amplia y finalista de la parcelación urbanística –cfr.
Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013–, al aludir, junto a la división o
segregación de una finca, a los supuestos de «enajenación, sin división ni segregación,
de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de
porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o
sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización
exclusiva».
Partiendo de tal normativa, la Dirección General de los Registros y del Notariado –cfr.
Resoluciones de 14 de julio de 2009, 12 de julio de 2010, 2 de marzo y 24 de mayo
de 2012 y 2 de enero y 15 de abril de 2013– acorde con los pronunciamientos
jurisprudenciales, ha ido desarrollando una doctrina, asumiendo tal concepto de
parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones para
soslayar su prohibición y precisamente para protegerse de ellas, trascendiendo la
estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para
alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos
supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una
división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal,
de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se
pretenda alcanzar los mismos objetivos. También ha señalado que la ausencia de
asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es por
sí sola suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la
calificación de parcelación urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la
manifestación contraria al hecho o voluntad de que se produzca aquella asignación, pues
el elemento decisorio es la posible aparición de tales asentamientos, como cuestión de
hecho, con independencia de que el amparo formal y legal de la titularidad individual esté
más o menos garantizado, se realice en documento público o privado o se haga de
forma expresa o incluso tácita.
El Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas
complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, comparte tal toma
de posición y así, su artículo 79, si bien se halla encabezado por el epígrafe «divisiones y
segregaciones», se refiere en su párrafo primero, no solo a los estrictos supuestos de
división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo
supuesto en que, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones,
localización o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas
segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de
cve: BOE-A-2023-21885
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 255
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140775
pueden emplear por el Registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación
ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como
consecuencia, por sí sola la afirmación de que exista tal parcelación ilegal, ya que para
ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuyera el
uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente
(cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio
que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de
la repetida parcelación». Con expresa invocación de este precedente, la posterior
Resolución de 2 de enero de 2013 llegó a la misma conclusión (no concurrencia del
supuesto de hecho de la existencia de una parcelación urbanística a efectos registrales)
en un supuesto consistente en la venta de una finca por mitad y proindiviso a dos
compradores (hermanos), sin que se hubiese puesto de manifiesto en la calificación la
existencia adicional de indicio alguno del que pueda extraerse la sospecha de una
posible parcelación.
En esta línea, en el ámbito de la normativa básica estatal, el artículo 26 del Real
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, anterior artículo 17 del texto refundido de la Ley
de suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que no hace
sino reproducir lo establecido en el artículo 17 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del
Suelo, plasma una concepción amplia y finalista de la parcelación urbanística –cfr.
Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013–, al aludir, junto a la división o
segregación de una finca, a los supuestos de «enajenación, sin división ni segregación,
de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de
porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o
sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización
exclusiva».
Partiendo de tal normativa, la Dirección General de los Registros y del Notariado –cfr.
Resoluciones de 14 de julio de 2009, 12 de julio de 2010, 2 de marzo y 24 de mayo
de 2012 y 2 de enero y 15 de abril de 2013– acorde con los pronunciamientos
jurisprudenciales, ha ido desarrollando una doctrina, asumiendo tal concepto de
parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones para
soslayar su prohibición y precisamente para protegerse de ellas, trascendiendo la
estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para
alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos
supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una
división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal,
de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se
pretenda alcanzar los mismos objetivos. También ha señalado que la ausencia de
asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es por
sí sola suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la
calificación de parcelación urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la
manifestación contraria al hecho o voluntad de que se produzca aquella asignación, pues
el elemento decisorio es la posible aparición de tales asentamientos, como cuestión de
hecho, con independencia de que el amparo formal y legal de la titularidad individual esté
más o menos garantizado, se realice en documento público o privado o se haga de
forma expresa o incluso tácita.
El Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas
complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, comparte tal toma
de posición y así, su artículo 79, si bien se halla encabezado por el epígrafe «divisiones y
segregaciones», se refiere en su párrafo primero, no solo a los estrictos supuestos de
división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo
supuesto en que, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones,
localización o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas
segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de
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