III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21885)
Resolución de 6 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Algete, por la que se rechaza la inscripción de la venta de una participación indivisa de una finca sin licencia de parcelación o declaración de innecesaridad y sin que se cumpla con los requisitos de la legislación de unidades mínimas de cultivo.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140774
en el sentido de considerarlo subsanable, y elevó el expediente a esta Dirección
General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 y 149.1.4.ª,.8.ª y.14.ª de la Constitución Española; 1 de la Ley
Hipotecaria; 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana; 143 y 144 de la
Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid; 46 del Reglamento
Hipotecario; 78 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se
aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley
Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza
Urbanística; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 26 de junio de 1999, 19, 20, 26, 27 y 29 de junio de 2000, 1, 2, 10 y 12 de febrero
de 2001, 16 y 23 de julio de 2005, 14 de julio de 2009, 3 de abril, 24 de mayo y 12 de
julio de 2010, 2 de marzo y 24 de mayo de 2012, 2 de enero y 15 de abril de 2013 y 24
de abril y 27 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de abril, 30 de junio y 5 y 20 de julio de 2022 y 2 de
febrero y 14 de marzo de 2023.
1. Se discute en el presente expediente si la transmisión de una participación
indivisa de un 20% de la finca rústica 1.413 de Algete puede implicar una parcelación
encubierta que requiera de la preceptiva intervención administrativa y del cumplimiento
de la legislación sobre unidades mínimas de cultivo cuando los vendedores se limitan a
transmitir la cuota indivisa de la que eran titulares registrales.
El registrador así lo defiende por entender que no se trata de la simple transmisión
de una cuota previamente inscrita en el Registro, sino que lo que es objeto de
compraventa es una parcela catastral perfectamente identificada, cuya certificación se
incorpora a la escritura, que está delimitada con su propia superficie y sus linderos
dentro de la finca registral 1.413 de Algete.
El recurrente sostiene que es evidente que previamente a la transmisión de esta
participación se había efectuado la parcelación, dado que a las diferentes participaciones
indivisas de la finca se les había asignado a cada una su propia referencia catastral, pero
que la compraventa de la cuota, que ya consta inscrita como tal en el Registro, no
implica por sí un fraccionamiento de la finca.
2. Para decidir cuál debe ser el tratamiento adecuado respecto de un acto o
negocio jurídico que, sin formalizar división o segregación de una finca, puede presentar
indicios de formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, esto es,
constituir una parcelación de tipo urbanístico, prescindiendo de los instrumentos jurídicos
legalmente previstos para su habilitación, debe recordarse la doctrina sentada por la
Dirección General de los Registros y del Notariado –vid., por todas, la Resolución 27 de
septiembre de 2019–.
Como ha reconocido esta Dirección General, en línea con la doctrina jurisprudencial
(cfr. Resoluciones de 2 de enero de 2013 y 24 de abril de 2019), una parcelación
urbanística es un proceso dinámico que se manifiesta mediante hechos externos y
objetivos fácilmente constatables. De modo que la simple transmisión de una cuota
indivisa de propiedad, sin que en el título traslativo se consigne derecho alguno de uso
exclusivo actual o futuro sobre parte determinada de la finca, constituiría, en principio, un
acto neutro desde el punto de vista urbanístico y amparado por un principio general de
libertad de contratación; sólo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la
existencia de una parcelación física cabría enjuiciar negativamente la utilización abusiva
o torticera de aquella libertad contractual.
Así, este Centro Directivo en su Resolución de 10 de octubre de 2005, en un caso de
venta de participación indivisa de una finca rústica en la que no concurría ninguna otra
circunstancia reveladora de una posible parcelación urbanística, ya afirmó que «sin
perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se
cve: BOE-A-2023-21885
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 255
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140774
en el sentido de considerarlo subsanable, y elevó el expediente a esta Dirección
General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 y 149.1.4.ª,.8.ª y.14.ª de la Constitución Española; 1 de la Ley
Hipotecaria; 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana; 143 y 144 de la
Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid; 46 del Reglamento
Hipotecario; 78 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se
aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley
Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza
Urbanística; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 26 de junio de 1999, 19, 20, 26, 27 y 29 de junio de 2000, 1, 2, 10 y 12 de febrero
de 2001, 16 y 23 de julio de 2005, 14 de julio de 2009, 3 de abril, 24 de mayo y 12 de
julio de 2010, 2 de marzo y 24 de mayo de 2012, 2 de enero y 15 de abril de 2013 y 24
de abril y 27 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de abril, 30 de junio y 5 y 20 de julio de 2022 y 2 de
febrero y 14 de marzo de 2023.
1. Se discute en el presente expediente si la transmisión de una participación
indivisa de un 20% de la finca rústica 1.413 de Algete puede implicar una parcelación
encubierta que requiera de la preceptiva intervención administrativa y del cumplimiento
de la legislación sobre unidades mínimas de cultivo cuando los vendedores se limitan a
transmitir la cuota indivisa de la que eran titulares registrales.
El registrador así lo defiende por entender que no se trata de la simple transmisión
de una cuota previamente inscrita en el Registro, sino que lo que es objeto de
compraventa es una parcela catastral perfectamente identificada, cuya certificación se
incorpora a la escritura, que está delimitada con su propia superficie y sus linderos
dentro de la finca registral 1.413 de Algete.
El recurrente sostiene que es evidente que previamente a la transmisión de esta
participación se había efectuado la parcelación, dado que a las diferentes participaciones
indivisas de la finca se les había asignado a cada una su propia referencia catastral, pero
que la compraventa de la cuota, que ya consta inscrita como tal en el Registro, no
implica por sí un fraccionamiento de la finca.
2. Para decidir cuál debe ser el tratamiento adecuado respecto de un acto o
negocio jurídico que, sin formalizar división o segregación de una finca, puede presentar
indicios de formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, esto es,
constituir una parcelación de tipo urbanístico, prescindiendo de los instrumentos jurídicos
legalmente previstos para su habilitación, debe recordarse la doctrina sentada por la
Dirección General de los Registros y del Notariado –vid., por todas, la Resolución 27 de
septiembre de 2019–.
Como ha reconocido esta Dirección General, en línea con la doctrina jurisprudencial
(cfr. Resoluciones de 2 de enero de 2013 y 24 de abril de 2019), una parcelación
urbanística es un proceso dinámico que se manifiesta mediante hechos externos y
objetivos fácilmente constatables. De modo que la simple transmisión de una cuota
indivisa de propiedad, sin que en el título traslativo se consigne derecho alguno de uso
exclusivo actual o futuro sobre parte determinada de la finca, constituiría, en principio, un
acto neutro desde el punto de vista urbanístico y amparado por un principio general de
libertad de contratación; sólo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la
existencia de una parcelación física cabría enjuiciar negativamente la utilización abusiva
o torticera de aquella libertad contractual.
Así, este Centro Directivo en su Resolución de 10 de octubre de 2005, en un caso de
venta de participación indivisa de una finca rústica en la que no concurría ninguna otra
circunstancia reveladora de una posible parcelación urbanística, ya afirmó que «sin
perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se
cve: BOE-A-2023-21885
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Núm. 255
