BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 140773

participación indivisa sin alterar la proporción de la titularidad por lo que la situación física
y urbanística de la finca no se ha alterado de forma alguna por la transmisión.
Es decir que solo ha cambiado la titularidad de la participación sin ninguna
simulación que conlleve un acto de división, segregación o parcelación.
La transmisión de la participación no ha alterado la configuración y situación
urbanística de la finca en su conjunto que permanece inalterada, es mas según la fecha
de la construcción la configuración actual data de 1979.
Por lo tanto, que razón hay, si no se altera de forma alguna la finca, que el titular
registral no pueda transmitirla.
El Registrador concluye e interpreta que se ha efectuado una parcelación que
infringe la ley sobre unidades de cultivo.
El indicar la referencia catastral que tiene la participación vendida no supone la
parcelación de la finca, que continua como estaba antes del otorgamiento.
No se puede negar a la vista de la certificación catastral que antes de la compraventa
la finca realmente estaba parcelada.
Pero la simple transmisión no es una parcelación, dado que esta supone que por el
acto en si en si se modifica una finca dando lugar a fincas que antes no existían, lo que
no ocurre en esta compraventa,
La calificación tiene que ser del acto que se documenta y no suponer negocios
jurídicos que no se han producido, de forma directa ni de forma simulada.
No hay una configuración previa de la finca y nuevas fincas resultantes después de
la compraventa. La situación de la finca en su conjunto continua igual antes y después.
En la comarca en la que está demarcada esta notaria del distrito de Alcalá, se
transmiten frecuentemente participaciones de fincas rústicas en igual situación sin indicar
la referencia catastral de la participación.
En estos supuestos cuando la transmisión no altera la titularidad o proporción en el
dominio del transmitente se inscriben previas notificaciones a diversas Administraciones
Públicas.
Que razón hay para que si los otorgantes omiten y ocultan la mención de la
referencia catastral esta tenga acceso al Registro y cuando dejan constancia de la
situación catastral se considere insubsanable la transmisión.
El considerar insubsanable la compraventa implica su nulidad que la parte
compradora confiando en los Libros del Registro que no tienen limitación alguna y sin
efectuar ninguna parcelación no tenga ni el dominio de la participación ni el precio
pagado, Y ello por haber consignado todos los datos jurídicos del objeto de la
compraventa.
El fraccionamiento de una cuota indivisa de una finca por su titular registral puede
implicar una parcelación ilegal encubierta que se efectúa de forma extraregistral. Si se
mantiene la proporción de la titularidad indivisa antes y después de la compraventa, es
evidente que esta por si no implica un fraccionamiento de la finca que antes no existiera
y es una simple transmisión de derechos dominicales que no se alteran.
La interpretación subjetiva que hace el Sr. Registrador de ver una parcelación que no
existe, que no se menciona ni se instrumenta, crea de por si una inseguridad jurídica
dado que el Registro no ofrece los datos para que el que confía en sus Libros sepa de
antemano conocer si puede o no adquirir o no una participación de finca rústica siempre
que no altere la proporción del transmitente.
Por lo anterior no habiéndose efectuado parcelación por la simple transmisión de una
participación de finca rústica que tiene asignada una referencia catastral, se solicita se
deje sin efecto el defecto puesto de manifiesto por el Sr. Registrador de la Propiedad de
Algete y se ordene la inscripción de la escritura.»
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe el día 6 de julio de 2023, ratificándose
en su nota, a excepción de la calificación del defecto como insubsanable rectificándola

cve: BOE-A-2023-21885
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Núm. 255