III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21885)
Resolución de 6 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Algete, por la que se rechaza la inscripción de la venta de una participación indivisa de una finca sin licencia de parcelación o declaración de innecesaridad y sin que se cumpla con los requisitos de la legislación de unidades mínimas de cultivo.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140772
de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en
los términos establecidos en esta Ley.
Es evidente y no se puede negar a la vista de la certificación catastral unida y de las
otras participaciones que previamente a la transmisión se había efectuado una
parcelación, dado que, a las participaciones indivisas de la finca, en el catastro tienen
asignas a cada una referencia catastral.
Todo esto es previo a la compraventa instrumentada que por si no fracciona la finca.
Es más, la severa calificación dice que es insubsanable, no tiene en cuenta que en la
certificación catastral figura como fecha de la construcción 1979, año en el que era legal
proceder a la división de fincas libremente sin licencia, situación que cambió en la
Comunidad de Madrid en 1984.
La escritura en cuanto al objeto se limita a constar una realidad extraregistral
consistente en que la participación transmitida tiene asignada tuna referencia catastral,
por lo que entiende el Registrador que se ha fraccionado y parcelado la finca, es decir
que hace una interpretación extensiva de una prohibición legal de parcelar sin licencia, y
la convierte y extiende a una prohibición de disponer de cuotas indivisas de una
parcelación ya efectuada, sin que exista una norma en la Comunidad de Madrid que lo
establezca.
La legislación que cita en ningún momento prohíbe el acto escriturado.
Bien es cierto que ya es doctrina reitere de nuestra Dirección General que la el [sic]
fraccionamiento y parcelación de fincas rústicas mediante transmisión de participaciones
a diversos propietarios no es legal ni inscribible (así por ejemplo la Resolución de 8 de
marzo de 2022; de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública). Pero esta
doctrina se refiere a que bajo el subterfugio de transmitir participaciones indivisas se
divide materialmente la finca, de tal forma que entre el antes y después de la venta el
objeto se ha modificado fraccionado el terreno en diversas parcelas, aunque ello no
conste en el título.
La transmisión de participaciones indivisas es cierto que puede encubrir
parcelaciones ilegales, cuando el titular de la totalidad de una finca transmite una o
varias participaciones, o bien cuando el titular de una participación a su vez la fracciona y
transmite un porcentaje de la misma.
Este supuesto es distinto, es el mero cambio de titularidad de una participación
indivisa de finca rústica.
Cabe aquí aplicar la doctrina de la Resolución de la DGRG de 6 de septiembre
de 2017, también relativa a la venta de participación indivisa, en el marco de la
legislación andaluza, se estimó el recurso por no suponer la inicial desmembración “ex
novo” de la titularidad en un proindiviso, con o sin asignación de uso, u otro indicio de
parcelación urbanística que puede ser calificado por el registrador como suficiente para
justificar la aplicación del citado artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, sino que “se
pretende transmitir una cuota Indivisa ya inscrita en el Registro de la Propiedad, acto que
debe considerarse, en principio, neutro desde el punto de vista urbanístico y amparado
por un principio general de libertad de contratación; solo si hechos posteriores pudieran
poner de relieve la existencia de una parcelación física cabría enjuiciar negativamente la
utilización abusiva o torticera de aquella libertad contractual, lo que deberá apreciarse
por el órgano competente y en el cauce procedimental oportuno”.
En el mismo sentido la Resolución de 22 de julio de 2021, de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública que establece al final que “Es decir, la mera venta del
pleno dominio de una finca a diversos comprares en proindiviso no es presupuesto
suficiente para requerir una intervención administrativa no prevista por la legislación
aplicable, siendo necesario justificar motivadamente en la nota de calificación los
elementos adicionales concurrentes, no basados en dudas o sospechas, que
fundamenten la exigencia de intervención administrativa”
La parte compradora confiada en el contenido de los Libros Registrales y dado que
no figura ninguna prohibición de disponer, ni existe esta por Ley, ha adquirido la
cve: BOE-A-2023-21885
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 255
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140772
de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en
los términos establecidos en esta Ley.
Es evidente y no se puede negar a la vista de la certificación catastral unida y de las
otras participaciones que previamente a la transmisión se había efectuado una
parcelación, dado que, a las participaciones indivisas de la finca, en el catastro tienen
asignas a cada una referencia catastral.
Todo esto es previo a la compraventa instrumentada que por si no fracciona la finca.
Es más, la severa calificación dice que es insubsanable, no tiene en cuenta que en la
certificación catastral figura como fecha de la construcción 1979, año en el que era legal
proceder a la división de fincas libremente sin licencia, situación que cambió en la
Comunidad de Madrid en 1984.
La escritura en cuanto al objeto se limita a constar una realidad extraregistral
consistente en que la participación transmitida tiene asignada tuna referencia catastral,
por lo que entiende el Registrador que se ha fraccionado y parcelado la finca, es decir
que hace una interpretación extensiva de una prohibición legal de parcelar sin licencia, y
la convierte y extiende a una prohibición de disponer de cuotas indivisas de una
parcelación ya efectuada, sin que exista una norma en la Comunidad de Madrid que lo
establezca.
La legislación que cita en ningún momento prohíbe el acto escriturado.
Bien es cierto que ya es doctrina reitere de nuestra Dirección General que la el [sic]
fraccionamiento y parcelación de fincas rústicas mediante transmisión de participaciones
a diversos propietarios no es legal ni inscribible (así por ejemplo la Resolución de 8 de
marzo de 2022; de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública). Pero esta
doctrina se refiere a que bajo el subterfugio de transmitir participaciones indivisas se
divide materialmente la finca, de tal forma que entre el antes y después de la venta el
objeto se ha modificado fraccionado el terreno en diversas parcelas, aunque ello no
conste en el título.
La transmisión de participaciones indivisas es cierto que puede encubrir
parcelaciones ilegales, cuando el titular de la totalidad de una finca transmite una o
varias participaciones, o bien cuando el titular de una participación a su vez la fracciona y
transmite un porcentaje de la misma.
Este supuesto es distinto, es el mero cambio de titularidad de una participación
indivisa de finca rústica.
Cabe aquí aplicar la doctrina de la Resolución de la DGRG de 6 de septiembre
de 2017, también relativa a la venta de participación indivisa, en el marco de la
legislación andaluza, se estimó el recurso por no suponer la inicial desmembración “ex
novo” de la titularidad en un proindiviso, con o sin asignación de uso, u otro indicio de
parcelación urbanística que puede ser calificado por el registrador como suficiente para
justificar la aplicación del citado artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, sino que “se
pretende transmitir una cuota Indivisa ya inscrita en el Registro de la Propiedad, acto que
debe considerarse, en principio, neutro desde el punto de vista urbanístico y amparado
por un principio general de libertad de contratación; solo si hechos posteriores pudieran
poner de relieve la existencia de una parcelación física cabría enjuiciar negativamente la
utilización abusiva o torticera de aquella libertad contractual, lo que deberá apreciarse
por el órgano competente y en el cauce procedimental oportuno”.
En el mismo sentido la Resolución de 22 de julio de 2021, de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública que establece al final que “Es decir, la mera venta del
pleno dominio de una finca a diversos comprares en proindiviso no es presupuesto
suficiente para requerir una intervención administrativa no prevista por la legislación
aplicable, siendo necesario justificar motivadamente en la nota de calificación los
elementos adicionales concurrentes, no basados en dudas o sospechas, que
fundamenten la exigencia de intervención administrativa”
La parte compradora confiada en el contenido de los Libros Registrales y dado que
no figura ninguna prohibición de disponer, ni existe esta por Ley, ha adquirido la
cve: BOE-A-2023-21885
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 255
